投资迪拜“上海岛”＝疯子狂想？

　　投资迪拜“上海岛”＝疯子狂想？
 
　　去年来华招商的 迪拜“世界岛”项目，最近有了新动向。
 
　　有一温州地产商人刚刚花了2800万美元买下了“上海岛”。这是迪拜著名地产商纳赫勒（Nakheel）的一个地产项目“世界岛”的一部分。世界岛位于阿联酋迪拜的海岸线上，由300个面积从2.3万至8.4万平方米不等的小岛组成。这些小岛的形状经过精心设计，组成了一个国家或一个地区的形状， 当来自不同国家的投资者在拿到地块或岛屿后，可以按照岛屿的位置建造相应的充满各国特色的主题建筑，或者建造一些历史遗迹或建筑的复制品，以此来体现世界岛的世界风情。“上海岛”是目前被售出的第135个岛屿。这也是中国人迄今在中东数额最大的房地产投资项目。
 
　　温州商人15亿打造中东“黄浦江”是疯子狂想吗？
 
　　记得去年的时候，对世界岛项目招商，国内开发商们却不以为然。某熟知的开发商就评价说“这是一个疯子的狂想，不会有市场。这是不可实现的理想，或许是一个国际玩笑”。那么温州商人投资“上海岛”的行动等于疯子狂想吗？
 
　　先看看“上海岛”规划思路：“既然迪拜人将这个岛以‘上海’来命名，那么它就要按照上海的格局来规划。”对于“上海岛”的规划，温州地产商人似乎已酝酿得十分成熟。他设想在这个岛上凿出一条仿黄浦江模样的S形人工河，两岸将翻版外滩、陆家嘴的标志性建筑，江底还要建一个现代化水下餐厅。  “‘上海岛’要体现出上海和迪拜这两个城市海纳百川的特点。”初步计划在岛上修建68栋别墅和一个具有星级水准的、融汇中西方特色的宾馆，“每一栋别墅内都将有自己的游艇库，主人可以乘游艇直接到达自己的别墅。。。” 
 
　　以上是温州商人对上海岛的规划思路，是不是感觉有太多的复制成份呢？如今的迪拜已成为世界上最前卫的建筑实验场，像“世界岛”这样富有创意的房地产项目比比皆是：七星级的帆船酒店造型独特，极尽奢华，令人叹为观止；在它不远处，818米高的迪拜塔和世界上最大的海底酒店正在建设之中。。。如何和这么多有创意而又前卫的住宅商业项目竞争呢？
 
　　对国内开发企业来说，国外的不熟悉的市场和缺乏国际市场经验是更为可怕的事情。当世界岛为我们打开国际房地产市场的窗口的时候，我们不再仅仅盯着国外来的资金，跨出国门进行房地产投资并深刻融入世界房地产市场，是我们要作的一步，温州商人对外说自己不是冲动，不是炒作，是看好了迪拜房地产市场的利润前景，不久的将来还要投资“香港岛”，“南京岛。。。”的确是有点狂。
 
　　目前迪拜的地产商机真得很大吗？
 
　　不可否认，作为世界金融中心和奢侈品消费中心，迪拜在全球消费者和投资者心中的地位无可比拟。自从０６年允许外国人购买并拥有房屋的永久产权的《迪拜房地产法 》颁布后，对打算在国外投资的华人来说，也是一个新的商机，但是迪拜的地产商机真得很大吗？ 
 
　　投资迪拜地产，风险考虑：
 
　　１．世界岛海外招商不顺，现实隐忧明显
 
　　世界岛在海外的招商并不是很顺利，很多美国投资者对此似乎并不看好。据报道， Nakheel集团高层在纽约的“21国俱乐部”为75家潜 在投资者举办午餐招待会。当时，包括瑞士信贷集团CEO约翰·麦克(JohnMack)和摩根士丹利的副董事长理查德·波特 (RichardH.Bott)在内的与会者，提出了一些现实隐忧。例如，这片聚集了世界头面人物的“梦之地”，是否会成为恐怖分子袭击的目标呢？ 
 
　　２．环境和建设安全问题也令人担忧
 
　　环境和建设安全问题也为众多人所担忧。由于是人工海滩建设,岛上的建筑仅高出海平面3米,曾有大风暴将朱迈拉棕榈岛上的5名工人卷入海里、1人丧生。在印度洋海啸爆发后，人们担心海拔仅仅3米的“世界岛”将无法抵御类似的自然灾害。最突出的还有环境问题。有环境保护人士指出，人工修筑的小岛将破坏海湾海洋生物的栖息地，为鱼类和海龟提供食物的珊瑚礁、牡蛎栖息地、海藻等将被埋在岛下。同时，岛屿将阻止和改变自然洋流，迪拜著名的天然沙滩将被侵蚀。 
 
　　正巧有建筑行业的同学在阿联酋，通过ＭＳＮ，阿联酋的同学对当地房地产现状的评价给到我一定的帮助，关注迪拜房地产，还值得关注以下的几个问题：
 
　　（阿联酋现场感受记）
 
　　平时休息的时候，同学驱车沿Emirates Road 走过Ｎ个来回，看着一片片待开发的楼盘依旧是沙漠，大家突然想到一个问题：那就是不论是政府，主开发商，承包商，地产中介还是想投资/投机的人现都在热炒这些尚在襁褓中的楼盘，那么最终谁是真正入住的人群呢？以迪拜现有的人口消化得了这么多楼盘吗？以迪拜的发展有可能在未来的10年之内涌入额外数以几百万计的人口吗？不要说现在的大量空置的International City，单是市区里现在又有多少豪华apartments在空置呢？等等。。。带着这些问题，利用(globrand.com)休息时间同学查了一些资料来源于地产商的，中介的还有就是关于迪拜地产发展走势的专家的分析报告。
 
　　Ａ.供过于求将主要集中于2008和2009年。2006年只有4000套新的units放到市场上，这就给当时未来年内的租金和房产价格带来了进一步的压力，导致2006年下半年后的价格疯狂上涨，刺激开发商们的激情演绎--即使在2009年将会有77000 High-income units完工，但同期需求据预测只有36000。有报告认为，未来几年的房产价格不是很乐观，那些对此持乐观态度的买者须注意供需不平衡的矛盾。
 
　　Ｂ.政府干预能力与潜在的房产泡沫。大部分租房的人都能能体会到2006年租金的飞涨，几乎2，3个月涨一次。于是2007年初始迪拜政府便发布房租最多提升 7%的命令。这暗示着政府在当地房地产市场中起着不可低估的作用。这也将使得那些期望房租价格下降的租房者们和那些等待能够购买便宜房产的人们很失望。但 7%也说明政府已经看到了房产疯狂下去的前景，提醒好运气并不是永远为那些房东，投资者和开发商存在的。
 
　　Ｃ.整个中东局势和石油价格在未来的变幻莫测，也是潜在投资者的重要考虑因素。但很难预测，即使专家也在如算命一样两头说。
 
　　报告中给潜在投资者的建议是现在迪拜房地产行情已经或者正在过高峰时期，暂时在未来4-5年内持观望，如果一定在此期间要投资房产，那么请以长期持有心态去面对，理由是地产投资潮落潮升，总会有回升的一天。
 
　　总之一句话，千万要冷静作风险评估决定并行动，赢利于风险是同时存在的，高收益高风险，反之，亦然。投资迪拜“上海岛”等于是疯子狂想吗？市场也是风云莫测，我们拭目以待。
 
 

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