市场生态平衡和购房心态差异

　　楼市降温，显著的标志是，不同区域楼盘的起落开始分化，这种分化，在股市的成长期中曾经出现，昭示的内容是相同的：市场正往理性成熟的方向迈进。自住为主的区域楼盘抗跌，价格相对坚挺，而自住者较少的区域，调整就非常明显。以中高档二手房成交记录为样本的2005年5月中原（上海）领先指数达到127点，环比下跌了2.8%，下调持续了第二个月。该指数的板块指数显示，浦东的陆家嘴板块、世纪公园板块、碧云板块；黄浦区的老黄浦板块；卢湾区的五里桥板块，调整幅度在7.86%-15.24%之间。浦东陆家嘴板块的某楼盘，下调幅度超过两成。而徐汇的龙华板块、虹口的凉城板块，由于本身区域均价不高，自住为主，抗跌性较好，表明以自住客户为主的中档物业满足居住需求，价格抗跌稳定。

　　区域的起落分化，不仅表现在自住与非自住的比例上，而且也表现在楼盘的品质上。2005年5月泛城住宅指数148.56点，较4月下跌5.69%，这个幅度比前一个月有了增大。市场同时发生明显变化的是，中高档二手房市场的成交量较4月下降了三成。在这么一个整体状况下，泛城住宅指数也显示了部分价高质优、入住率较高的楼盘仍然较为坚挺，下调幅度相对较小。而自身无突出优势，仅凭宏观市场大涨而受到投资者追捧的楼盘，其价格缺乏真实支撑力，在市场出现转折时首先下调。上海房地产市场由“普涨”时代转向“差异化”时代。陆家嘴滨江板块5月买卖成交量较3月跌去约八成。在整体下调的状况下，该区域不同项目的表现差异较大，比如仁恒滨江园与周边同类楼盘相比，下调幅度较低，成为陆家嘴滨江板块下调幅度最小的项目之一，原因是该楼盘在板块中，入住率和自身品质较高。而世茂滨江花园由于体量较大，空置率接近70％，近期抛盘量大幅上升，5月均价下调幅度在同一板块中就明显。

　　值得关注的是，以季度为时间单位的泛城信心指数5月2051.5点，其中购房需求的较大幅度下降，反映出近期成交的买方大多为自住者。这和近期的易居消费综合指数中的需求指数一致。另外，近期正在进行购房者与无交易行为的市民，心态的差异也是一个有趣的看点。

　　市场自有其调节自身生态平衡的方式，一如跑动中的人，跑的速度太快了会累，需要歇息；十几岁的股指曾经多次在加速上行后，步入调整，这是股市成熟的脚印；年轻的房指初显调整与分化的复杂一面，也算是成长中的烦恼。

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