房地产信贷新规能否遏制“圈地运动”？

    新华网上海１０月４日电（记者徐寿松 蔡国兆）央行、银监会日前发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，再度收紧房地产企业贷款阀门。文件要求，商业银行不得对囤地、囤房企业发放贷款，对房地产开发企业发放贷款只能通过房地产开发贷款科目发放。

    文件对房地产开发企业表现了前所未有的严厉姿态，体现了有关部门宏观调控和预防房贷风险的决心。但在目前的房地产市场格局下，文件能否有效抑制“圈地运动”现象的蔓延呢？     

　　房地产公司掀起上市、增发热潮

    “不是已经上市，就是走在上市的路上。”业内人士如此描述眼下的房地产企业。上市、增发狂潮正在改变国内房地产企业的生存状态和房地产市场的格局。

    国务院发展研究中心、建设部政策研究中心、全国工商联房地产商会及中国经济年鉴社９月１６日共同发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》称，我国最大的“地主”碧桂园储地量达到了惊人的４５００万平方米，万科、富力、新世界、合生创展等行业领先企业的储地量均在１５００万平方米以上。

    “在这一轮储地浪潮中，房地产上市公司唱主角。”业内研究人士如是说。自房地产宏观调控以来，土地、信贷阀门一再收紧，国内房地产企业资金链紧张，一些中小企业局面困窘甚至退出市场，而一些大型企业则走上了直接融资之路。

    ８月２２日，金地集团发布公告，除发行１２亿元的公司债进行融资外，公司还将通过公开增发募集１８０亿元左右的资金。而一个多月前，这家公司刚刚定向增发１．７３亿股Ａ股，募得近４５亿元。

    ８月２９日，万科公告，宣布增发３１７１５万股Ａ股，募资１００亿元，创下我国股市增发史上单次募资最高纪录。

    数据显示，今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式，已合计融资逾１１００亿元。江苏华泰证券行业研究员张驰飞说，沪深股市成立以来，还从来没有哪个行业像房地产这样，在如此短的时间内融得如此多的资金。     

    “房企频频通过上市、增发等途径融资成为近来‘圈地运动’强大推手。这说明，国内房地产格局已经发生深刻变化。强者恒强的垄断化趋势正在逐渐显露。”房地产评论人士顾海波说。     

    巨额融资影响信贷调控效果

    “面对日益收紧的房地产开发贷款，众多小型房企将举步维艰。但这并不足以动摇当前‘圈地运动’的根本。”华东师范大学教授沈玉芳说。

    他认为，包括上市、风投在内的海内外直接融资渠道的打通已经令众多大、中房地产企业具备了抵御信贷调控的能力。

    碧桂园于４月２０日于香港联交所上市，筹集资金达１４８．５亿港元。其后，该公司加快了土地储备的步伐。即使按照公司自己的说法，也是“截至２００７年６月３０日，本集团的总土地储备以建筑面积计约达２９．９百万平方米，较上市时约１９．０百万平方米大幅增加５７．６％”。

    在土地储备翻番后，碧桂园表示将积极拓展业务，扩展土地储备规模。而包括《中国房地产企业竞争力研究报告》在内的公开数据均表明，该公司的“圈地”步伐正在进一步加速。

    记者了解到，证券市场的巨额融资为房企进一步“跑马圈地”提供了支持。仅７月中旬至今，就有万科、北辰实业、保利地产、栖霞建设等多家房地产公司四处购地，足迹遍及无锡、苏州、东莞、南京、长沙、杭州等多个城市。

    “一块土地动辄拍出十几亿、几十亿元，如果依靠银行贷款，不仅会受到严格限制，信贷成本也会很高。”建设银行上海分行的一位信贷经理说，而从股市融资成本相对较低，风险却由众多投资者分担。“地产商动辄一掷亿金也就毫不奇怪了。”

    业内人士担心，在这一现实面前，央行、银监会的房企贷款紧缩政策对目前“圈地运动”的制约效用有限。     

    严格土地监控：一味不得不开的“良药”

    房企大肆圈地、圈钱看似合乎市场规则，是经济理性驱使下的商业行为，但专家认为，地价、房价、房地产股价相互作用、竞相攀升，“地股拉扯”，以高地价为纽带，楼市、股市中可能存在的泡沫便结合在了一起，并双向循环。

    最直观的结果是高地价直接推高了房价，透支未来增长空间。

    “每有地块高价卖出，周边房价必应声大涨，这几乎成了普遍现象。如上海新江湾城地块几个月前拍出楼板价逾１．２万元／平方米，之后周边房价就迅速从每平方米１．５万元左右升至１．８万元。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出。

    北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达１．５万亿元左右，土地价格过高，严重透支未来的房地产价格。未来三年内，房价必须保持１５％－１８％的增长率，才有可能支撑目前的地价。

    专家们认为，不能将抑制房地产企业“圈地冲动”的希望仅仅寄托于信贷政策。各地政府严格、雷厉风行的土地监控措施才是真正有效的“药方”。

    １９９４年公布的《城市房地产管理法》就规定，出让的土地逾期一年未动工开发的，可征２０％的闲置费，逾期两年则可无偿收回。１９９９年国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》、２００５年出台的“国八条”均重申了相关规定。２００６年的国务院转发的九部委意见更要求“加大对闲置土地的处置力度”，“按期动工但开发面积不足１／３或已投资额不足１／４，且未经批准中止建设连续满１年的，按闲置土地处置。”

    但现在，众多房地产公司公开声称土地储备足够开发三四年，显然是置国家相关法律法规政策于不顾。

    “撇开行业风险被分散、转嫁到地产股投资者身上不说，地产公司利用直接融资大面积囤地也是在给政府出难题。”顾海波说，“对闲置土地不处置，囤地之风会更盛，开发商直接从囤地中坐享增值，影响住宅供给；严格执行的话，土地储备的价值会削减，投资地产股的股民难免受损。总而言之，圈钱、囤地对楼市调控都大不利。”
 

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