房价、股票，为何调控落空的只有房价？

　　在楼市持续了几年的“一家独热”后，2007年5月股市、肉价开始以前所未有的热度烧烤舆论的焦点，在人们关注的视线内形成了独特的“三足鼎立”。

　　面对过热态势，政府职能部门不约而同的祭出调控大旗。股市不断刷新历史新高，先是央行三率齐发解决资金流动过剩问题，谁知股市并没有放在心上，只是象征性的低开一下，立马又昂起牛头冲上了4300点大关；一招不行，5月30日财政部将印花税率调高2倍，股市这才应声而落，当日即有近千家个股跌停，万亿市值数小时内蒸发，在随后的几日则进入了高位的宽幅调整阶段。股市牛气冲天，肉价也跟着瞎掺和，在5月下旬拉开了上涨的势头，商务部紧急采取措施稳定肉价，几日内，肉价便理性回落，百姓悬在喉咙的心也放回了肚子里。

　　房价、肉价、股票都过热，但只要政府一出手，后两者就立马做出强烈反应，唯独房价过热了几年，调控了若干次，出台了近以百计的政策文件通知，但房价依旧岿然不动涨势不减，以一副强者的姿态站在高处笑看芸芸众生。

　　为何调控落空就只是房价？

　　模糊暧昧的调控态度

　　表面上看，对楼市、股市、肉市都是在调控，但在调控态度方面楼市和股市、肉市的待遇却有着天壤之别。

　　股市的调控的目的就是降低资金的流动过剩问题，将疯狂的“快牛”变成稳健的“慢牛”；肉价的调控目的也是再清楚不过，就是把价格降下来，让大家都轻松吃上放心肉。

　　而对房价的调控则是一副让人摸不着头脑的架势，房价调控的目标却是“稳定”，这着实是个可以给人以很大想象空间的目标。稳定房价，把房价稳定在一个什么样的水平呢？不知道。房价多少是才算合理呢？虽然坊间根据市调提出了非常多的参考值，但官方又不予以确认，根本无法在这只看得见的手上发挥效用。这样的后果就是，从地方房管局领导到开发商都将稳定房价理解为，让房价上涨的幅度缓一点，不要那么猛。在这样一种心心理暗示下，所谓调控越来越像情人之间的海誓山盟，只起到调整气氛的作用，而没有任何实质性意义。

　　2007年4月，人们千呼万唤的北京限价房揭开面纱。且不论这个换汤不换药的新玩意是不是继经济适用房后另外一种毫无意义的添油战术，就其定价系统而言就表明政府并没有想着将房价降下来。限价房的价格是参照其周边区域商品房的价格来制定的，这样的一个前提就是商品房的价格是合理的。这种默认已经非常明白的告诉购房者所谓政府调整房价下跌只是一厢情愿。

　　南辕北辙的调控举措

　　纵观近几年的楼市调控的政策，从新旧国八条到国六条再到国十五条，都是从规范市场、调控供给结构等方面展开，这些围绕着房地产市场衣领袖口打转的调控政策并不能解决最根本的供给问题，没有足够的供给商品房仍然是稀缺品，物以稀为贵，难道政府真不懂这个简单的道理？

　　更让人难以理解的是，在市场供给不足的情况政府在调控时依然紧收地根和银根，致使房地产开发受限，不能形成新的有效供给。房地产市场存在暗箱操作官商勾结等问题进行整顿无可厚非，但借整顿市场打压市场供给实在是令人难以理解。

　　另一方面，政府在宏观调控时一直坚持房地产开发就“开发商”一家的做法也是相当令人费解的。在没有提供有效供应的情况，出台政策鼓励社会各方积极扩大供给才是解决问题的方法，但在这方面政府却支持开发商垄断市场供给的方式，而除此之外的合作建房、集资建房均被明令禁止。同时，政府还将社会保障的包袱不责任的丢给了市场，廉租房问题一直都是光说不练，从调控伊始就强调要建廉租房，直到调控了数年之后的2007年，廉租房的数量在市场上依然是可以忽略不计。

　　在一个商品极度稀缺的市场环境下，开发商暴利是必然的，不暴利就不正常，房价高企也是必然的，不高企才是稀罕事。

　　“放鸽子”式的调控执行方法

　　2007年6月，这是“国十五条”中“90＼70”铁规出台一周年的时间，但经过一年的调控，根据国家发改委的统计全国90平方以下户型所占的比重仅为17.2%，与政策中70%的要求，可谓打了巨大的折扣。事实上，只要关注一下房地产市场，就会发现自从“90＼70”政策出台，国家相关部门就针对其执行情况进行了多次检查验收，但结果仍然令人沮丧。

　　房地产宏观调控几乎成了“放鸽子”的代名词。

　　记得“国八条”中强调，如果哪个地方的房价出现大幅波动情况，将问责地方行政长官，房价两位数疯长算不算波动呢？这在普通百姓的理解来看，应该算是了，但并没看到有哪个地方的行政长官被问责，宏观调控越来越像一场信誓旦旦却不负责任的游戏。

　　在这样的大环境，调控政策的落实贯彻是无从谈起的。笔者曾在去年参加了一个南方小城的落实“国十五条”的座谈会，会上除房管局几位领导外清一色都是开发商。当时身为该市房管局副局长的会议主持人上来就说：“国十五条呢，大家通过电视报纸也都知道了，这里面有两个部分最关键，一是户型问题，另一个是土地收回问题。在开始讨论之前，我先给大家讲个见闻，对于超过144平方的房子不是要多收税吗，咱们市按照国家规定只要超过这个数字，比如说148平，就多收你148平的税。但我到浙江发现人家不是这样办的，人家是你超出多少平就多收你多少平的税，还比如说你的房子是148平，好了，多出了4平，我就针对你多出的4平收税。这个事对我深有启发，我已经向市政府打报告，看我们市能否也这样收税。讲这个例子的目的是告诉大家，活人不能被尿憋死。”

　　其他的勿需多言，首先是落实政策把开发商召集起来集思广益，这样明摆着是与虎谋皮能得出什么好结论？其次，地方政府部门与开发商利益的连体婴关系，让他看到政策想得不是如何执行而是怎样规避利益受损。这样的政策执行方法与执行群体，能形成有效的执行力吗？

　　调控落空的深层次原因

　　如果将政府宏观调控在楼市的调整中屡次失手看作有形之手软弱无力抑或头脑简单四肢发达，这着实是一种很深的误解，调控落空是有着深层次的原因的。

　　首先，楼市背后牵扯庞大的产业链。相对于股市的财富搬移效应和猪肉的微不足道，楼市大发展的背后可是拉动了一个庞大的产业链，钢铁、水泥、建筑、金融、家装、广告、传媒等行业的发展无不跟楼市有着扯不断理还乱的关系，牵一发而动全身的利益关联，让宏观调控雷声虽大但下起雨来却是小心翼翼。因为一不下心，就会给依靠GDP增长的社会经济带来毁灭性影响。更何况这背后还牵扯到就业这样的庞大社会命题。打压房价不难，难的是在打压房价后如何应对接踵而至的连锁反应。

　　其次，土地财政与楼市的利益纠缠。有人问房价疯长谁是最大受益者，它的标准答案不一定是政府，但政府绝对是房价高企只要受益者之一，主要就得益于国有出台转让过程中的收入。近几年，各地地王不断涌现，政府的口袋更是鼓了起来，城市经营更是沦为卖地运动。没有房价高涨，开发商哪有钱来为土地买单？

　　再加上屡见不鲜的权力寻租贪污腐败，公共的、个人的、集体的各种利益纠缠在一起，房价崩溃，这些利益都将成为泡沫，他们怎么忍心将房价往死里打。

　　调控的下一站在何方？

　　房地产行业调控到底要走向何处，有人说房价会永远涨下去，这虽然不是疯言疯语但一定是痴人说梦，没有任何东(何东博客,何东新闻,何东说吧)西是会一直涨下去的，房价回落是一个必然。原因有两个，一是流通价值严重偏离实际价值，市场上缺少足够的有效需求，房产的供应与市场需求严重错位，造成商品房滞销，作为供给方的开发商为回笼资金就只能降价；另外一个，就是市场供给大于需求，房价下降。

　　就目前而言，导致房价回落的原因极可能就是前者。

　　这其中的关键问题是，我们需要一个什么样的回落过程，是一泻千里还是软着陆？后者无疑是最好的选择，实际上政府的调控也正是向这个方面努力，调整供应结构、加息控制软性投资需求等都是在为房价的软着陆打基础做准备。

　　但从效果来看，经济以房地产为支柱产业的不合理布局导致政府调控的力度不够，而政令不畅问题和利益纠结问题加剧了调控的难度。所以，要真正调控房地产市场要使房价回归合理，必须从大处着手，调整产业格局，转移经济发展重心，同时在具体的调控中有的放矢，在基础的供给上做文章，改革土地供应方式。

　　楼市调控更需要大手笔的组合拳！
 

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