房价为何越调越涨制房价还需增加有效供应

    2007年1月29日，北京市社科院、社科院社科文献出版社发布2007年“北京蓝皮书”系列。其中，《2007：中国首都经济发展报告》预计，北京市房价仍然有一定的上升空间，但上升的空间不大，房价将逐步趋于稳定，并于2-3年后开始下降。

　　国房景气指数显示，1997-2007年这十年当中，中国房地产正在经历了一个上升到下降的过程，2003年2月达到拐点峰值。经济理论研究表明，房地产行业周期与宏观经济周期呈正向相关关系，且房地产业周期比宏观经济周期提前1到2年。

　　尽管各城市进入峰值的年份各不相同，但总体上看，2005年后都呈现了下行之态势。以北京为例，2004年住宅成交量为16.8万套，2005年成交16.3万套，2006年成交量下降到13.5万套。在成交量下降的同时，商品房住宅平均成交价格却不断上升，从2004年的5898元／平方米，上升到2005年的6504元／平方米，再到2006年的7645元／平方米。几乎是以每年一千元左右的幅度上涨。

　　住宅成交下降的同时，近年来供应量也在下降。以北京为例，2004年住宅批准预售面积为2630万平方米，2005年为2014万平方米，2006年为1416万平方米。每年下降近500万平方米。

　　由于住宅既是耐用消费品，又是投资品，具有保值增值的作用，因此，在多数情况下，住宅的价格需求弹性是小于1的，即缺乏弹性的。特别是在房价上涨过快的年份，有投资意愿和有支付能力的人们有一种越涨越买的心理。精明的开发企业在这种情况下，不会降价反而提价，来保证销售收入不下降。

　　政府连续出台了各种旨在抑制房价、打击投机的政策措施，比如针对投机行为，对五年内出售二手房的业主全额收取营业税，其成效十分显著。然而，旨在满足中低收入家庭住房需求的面积限制政策，并没有取得立竿见影的效果，大量项目反而因修改规划，等待实施细则的出台，延长了前期报审的周期，客观上延迟了供应量。使大量小户型成了解不了近渴的远水，价格却因供应的缩减而加速攀升。

　　这些情况不得不使我们深入考虑，房地产宏观调控政策的得失效果。在房地产市场处于下行周期、成交下降、供应锐减，投资需求压力仍旧巨大的情况下，控制需求的调控政策的效果只是短期的，在抑制房价上升方面更是收效甚微。紧缩的调控政策是不利于房价下降，反而可以导致房地产市场供给不足，投资需求过高，价格反而上升。

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