二手房过户，必须办理土地增值税 12月1日起开始执行

    从12月1日起，本市个人转让二手房征收土地增值税，将执行新的规定。同时，其中，土地增值税将与房产过户挂钩。也就是说，在转让房产的过程中，纳税人需要提供土地增值税的完税证明或涉税证明，有关部门才能为其办理过户手续。

    分三种情况计税

    昨天，北京市地税局在官方网站上发布今年的456号通知。在“关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知”中明确规定，个人转让二手房征收土地增值税时，扣除项目的金额，将依照三种情况来执行。而对于个人拥有的普通住宅或符合其他相关条件者，转让时仍然可以免征土地增值税。

    需要计税的第一种情况是，凡纳税人能够提供购房发票的，扣除项目的金额按以下标准计算：取得房地产时有效发票所载的金额?熏按发票所记载的金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额，按国家规定统一缴纳的与转让房地产有关的税金?熏以及扣除取得房地产时所缴纳的契税。

    第二种情况是，凡不能提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准来计算：取得国有土地使用权时所支付的金额证明；中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；按国家规定统一缴纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

    第三种情况是，对那些既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收的办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。

    并非是新增税种

    记者采访了解到，这一通知的出台，并非本市个人在转让二手房过程中增加了一个税种。事实上，多年来本市在个人转让二手房的环节，一直在征收土地增值税。

    此前，在个人转让二手房征收土地增值税的范围方面，本市的规定是对于个人拥有的普通住宅，转让时免征土地增值税。对于个人转让非普通住宅的，凡居住满5年或5年以上，免征土地增值税。非普通住宅居住满3年未满5年的，将减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

    可以节省评估费用

    不同的是，在新通知出台前，个人转让二手房征收土地增值税时，凡纳税人能够提供购房发票的，税务机关按照规定进行扣除；凡纳税人不能够提供购房发票但能够提供房地产评估机构出具的房屋及建筑物价格评估报告，税务机关按照规定进行扣除。但新通知出台后，对那些既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的纳税人采取按转让二手房交易价格全额1%的征收率，来计算需要征收的土地增值税。这无疑给纳税人节省了一笔评估费用，一定程度上降低了纳税成本，给纳税人在契税“一窗式”窗口办理缴纳土地增值税提供了方便。

 
    土地增值税，是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称转让房地产)而就其增值额征收的一种税。