理财之房产篇：像买国债一样计算

　　caton的第一份职业就是房地产，到现在工作4年至今，还是从事的是房地产。所以，基本偶这两年是看着楼市的变化的。今天偶谈的是理财，所以偶就重点就理财的角度谈一下房地产。

    首先房地产有两个功能，一个是自住，一个是投资。回顾过去，上海的房地产主要是从2000年开始起步的，到2003年开始进入一个高速的成长期，然后到2005年的上半年进入调整期。

    最早的2000年阶段，其实大家都只看重房地产的自住功能了，可以说当时大多数人，对于房地产的投资功能都没有意识到。偶记得，当时偶还在念大学，偶算是比较open的。所以自己租了房子在外面住，偶和同学当时住的是开放商卖不掉的房子，一套2房，租偶们500元每月（这样一年的租金为6000），记得当时偶们租的时候，开发商还鼓励偶们自己买下来，当时的报价好像10万都不到，还可以在谈，所以粗算算回报率有6%了。这还只是偶们随便选选的，相信有投资意识的人肯定能找到回报率更高的房子。

    然后，到了2003年，房产的投资功能渐渐被人们发现了，大家意识到房地产原来不仅仅是自己居住，慢慢的投资功能扩大了，房价急速上升，但是租金却在缓慢的爬升，到了2005年，目前住宅房的平均回报率只有3%左右了。

    大家注意到为什么偶特别提了关注租金收益率的问题，其实这是衡量房地产价值的最重要指标。就像股票一样，股价反映的是一种预期，但每年的收益却是实实在在的。房价再高，如果不能产生与之相符的租金收入，那么这就是一种泡沫，就是一种风险。不过偶也相信，任何调整终究会围绕着原点波动。（这里偶指的原点不是房价本身，而指的是房产的收益率）接下来，房地产的走势不是房价下调，就是租金的上涨（这来自于收入的提高）。不过房产因为通货膨胀的问题，总的趋势还是向上的！

    把房地产作为理财的一种工具，偶的建议是尽量考虑长期持有吧！多关注租金及出租率指标，就像计算股市市盈率一样计算它，就像你买国债看中收益率一样去计算它，这样才是房地产作为理财工具的正确思路。

    那么，为什么要把房地产也作为一个理财的工具呢？首先，房地产是固定资产，是一种具有实物价值的东西，大家可以想想，十年前的物价是多少呢？房价是多少？十年前各位的收入又是多少呢？对比一下现在，大家就知道货币其实从购买力角度是在不断贬值的。而我们选择房地产作为理财工具的最大原因，正是因为偶们看重它的保值功能，它是抵御通货的工具。所以，家庭资产累计到一定程度，就应该考虑如何更好的保值，如何通过保值资产获取最大的报酬。

    有朋友问过偶的理财观，问我家庭资产该怎么配比，偶说最好一半对一半吧！一半持有金融性资产，获取流动性，也更容易获得超额收益；另一半还是投资于固定资产吧！房产是保值的，收益波动也是比较小的！作为保障性资产，房产有特殊用途。偶和朋友曾经聊过，假如你有套房子用于收租养老，有一天物价大涨了，那么你不用担心，偶相信你的房租也上涨了，你的房租购买力还是原来的那些购买力；假如有一天物价下跌了，你的房租肯定也下跌了，你也不用担心，偶相信因为物价下跌，你的房租购买力还依旧是原来的购买力。

    收获期的家庭，该考虑持有一定比例的固定资产。不要从短期买进卖出的角度去看待房地产，多关注一下租金收益率指标，房地产将为你提供稳定的保障！

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