2005金融土地政策变法，京城楼市进入微妙时刻

    北京市统计局刚公布的今年一季度房地产开发数据显示，一季度房地产开发投资增幅下降28.7个百分点。业内认为，这是金融土地一系列宏观调控政策出台以后的效果。

  土地变法之一 国土资源部

  《2005年工作要点》内“严”字出现不下20次

  国土资源部副部长李元在今年元月的“全国国土资源厅局长会议”上说，2005年国土资源部要“继续积极参与宏观调控”，运用“铁腕”

  贯彻已经实施的政策，将会继续收紧“地根”。对未经“两个规划”审核的开发区，各级地方政府及国土资源管理部门一律不得增加新的建设用地供应；而且要从严从紧实施建设用地供应政策。土地利用年度计划实行分类下达和考核，农用地转用计划按照指令性计划严格管理。

  而在2月份国土资源部发布了《2005年工作要点》，对建设用地供应政策采用了“从严从紧”四个字，“严”字贯穿于《要点》始末，在全文中出现不下20次。“显然从国土资源部的这些政策来看，2005年土地政策依旧是紧缩。”北京宏济创业房地产经纪公司副总经理毛炳辉这样说。

  土地供应紧缩政策是宏观调控系列政策的关键环节，今年从元月开始国家有关部门和北京市出台的与土地相关的一系列政策都透露出对土地政策“从严从紧”。显然与去年相比，今年土地方面的政策不但频繁出台，而且是继续执行严格的土地政策。

  土地变法之二国 家有关部委

  今年起土地有偿使用费先缴后分，且收回该费征收权

  财政部、国土资源部、中国人民银行2004年11月22日共同下发的《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》，2005年1月1日起，对土地有偿使用费将实行先缴后分，收回土地使用费征收权，遏制开发商低价圈地。凡不按国家规定足额缴纳土地有偿使用费的，一律不得下发农用地转用和土地征收批准文件。

  随后国家税务总局联合财政部在全国范围内开展耕地占用税、契税的执法检查。检查的重点是土地市场，目的是抑制房地产市场过度投机。

  土地变法之三 北京市政府

  5月1日起执行《北京市国有建设用地供应办法（试行）》

  与此同时，北京市关于土地管理的政策也接连出台，与国土资源部的政策环环相扣，形成了一个完整的政策链。首先是对土地实行垂直管理，2005年1月1日开始，土地收入要直接缴入经北京市财政局认定、北京市国土资源局在银行开设的土地收入专户，北京市国土资源局将全部款项划入市财政局专户。北京市财政局在收到远郊区县上缴的土地收入后，扣除应上缴中央和地方留用的新增建设用地土地有偿使用费，再返还远郊区县。此举揭开了北京市国土资源实行垂直管理的序幕。

  其次北京市国有建设用地供应办法出台，今年5月1日开始执行的《北京市国有建设用地供应办法（试行）》将从3个方面调整国有建设用地的供应现状：用“年度供应计划”来调控土地市场，解决土地供应的机制问题；规定今后将统一由北京市政府组织管理全市国有建设用地的供应，控制国有建设用地的供应总量和供应结构；今后北京市将分不同用途，采取不同的土地供应方式，如商品房的开发用地将通过市场行为竞争取得。据了解，这是北京房地产发展史上首个国有建设用地的供应管理办法。

  “2005年北京土地的供应计划也正在审批过程中，通过对今年全年的土地供应量的计划出让，将会进一步透明北京的土地供应市场，同时也可以给开发商一种市场预期。”北京市国土资源局有关官员接受记者采访时表示，土地政策的“从严从紧”

  与目前北京土地市场中沸沸扬扬的“地荒论”没有必然关系，2005年北京土地供应是充足的。而同时国土资源部也明确表示，在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地地价、住宅价格上涨过快的城市，将适当提高居住用地在土地供应中的比重；增加中低价位商品住宅和经济适用住房的用地供应量。“也就是可以通过土地供应来调控房价”，毛炳辉表示这是国土资源主管部门首次提到利用土地进行房地产市场价格直接调控。“显然政府对土地政策的从严从紧的意义也就非常明显了。”

  金融变法之 一中国人民银?

  3月17日起住房贷款优惠利率回归同期贷款利率水平

  今年3月16日，央行宣布实施房贷“新政”。从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，现行住房贷款优惠利率回归同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则，同时住房贷款的首付比例各银行可以根据实际情况调节到30%.以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12％的0.9倍即5.51％，比现行优惠利率5.31％高0.20个百分点。随后北京各主要银行表示在贷款利率方面执行的是下限，即贷款基准利率6.12％的0.9倍为5.51％，而首付比例基本依旧执行20%的政策。

  同时各商业银行明确表示，对于购买第二套住宅产品或者是高档住宅产品的在审核和首付比例上均有所提高。央行行长周小川也暗示，如果本次央行在加息的前提下，仍无法调控快速上涨的房价，有可能采取提高基准利率的手段进行金融调控，“如果基准利率有必要进行调整，其调控作用也同样适用于房地产价格”，周小川这样说。

  “本次加息政策影响到每个人的利益。对于已购房者来说是月供增加，负担加重并且资产可能缩水；对于持币待购者来说则是既定的

  资金支付能力下降；对于投资者来说则是融资成本会增加，投资利润下降；对于投机者来说融资成本提高，关于价格预期就会改变“，中原地产华北区域总经理李文杰认为本次加息政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息比例不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。但是后市是否还会加息，何时加息，加息幅度会有多大等等，这些情况仍然不明朗。

  虽然周小川曾表示，目前我国还没有进入“加息周期”，但是从目前的实际情况来看，假如通过金融调控的政策依旧无法抑制房地产价格快速上涨的话，加息必然会成为央行宏观调控的重要手段，而目前宏观经济指标及房价走势也蕴藏加息、调贷的可能。

  金融变法之二 国家有关部委

  城镇个体工商户和自由职业人员可缴存住房公积金

  随后建设部、财政部和中国人民银行联合出台《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》。新政策指出，单位和职工缴存比例不应低于5%，原则上不高于12%.同时首次提出，有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金，月缴存额的工资基数按照缴存人上一年度月平均纳税收入计算。

  进城务工人员、城镇个体工商户和自由职业人员购买自住住房时，可按规定申请住房公积金贷款。“今后住房公积金的范围扩大，进城务工人员、个体工商户和自由职业者也可缴存住房公积金，显然政府此举，一方面是通过控制需求来抑制房价，另一方面则是通过扩大住房公积金的范围来使得更多的人通过采用住房公积金的方式来购买住宅产品。”北京超然房地产经纪有限公司副总经理杨少锋说。

  ■市场

  市场需求还将持续旺盛

  一系列土地金融政策的实施对房地产市场今后的发展将会产生什么样的影响？业界的评论仁者见仁，智者见智。一个比较权威的思考和评判是不久前由中国社会科学院出版的《中国房地产蓝皮书》。该书对2005年房地产发展趋势做了预测，认为2005年房地产投资增速进一步放缓，但不会低于20%；信贷增速将进一步放缓，融资将趋向多元化，房地产将从项目导向型向资金导向型转变。房地产市场存在以首次购房需求和改善型为主的趋向，今年房地产市场的需求将持续旺盛。虽然房地产市场需求增幅将呈下降趋势，但供求关系偏紧的局面很难改变。“不过，由于政策变动对市场预期的影响随着时间的减弱，以及市场经济自身的价格调整，特别是政府将采取措施抑制房地产增长等原因，预计2005年房价增幅有所趋缓，土地市场走向规范，土地增量供应控制更严。”

   ■记者观察

   京城楼市进入微妙时刻

   2004京城楼市已经被定义为“政策年”，在过去的一年中，京城楼市已经明显感受到政府宏观调控政策对房地产市场调节行为的重要意义，土地市场和房地产金融市场的紧缩是人们在该年度对宏观调控政策的最直观感受，8.31土地大限和9年来央行首次加息成了去年京城房地产市场出现频率非常高的两个词语。

  “2004年京城楼市宏观调控更多的体现在国家政策层面，而今年京城房地产市场的调控则更为强调实际操作。到目前为止对房价的调控则成了京城房地产市场中最强烈的声音。”中原地产华北区域总经理李文杰这样说，2004年国家开始针对房地产行业出台了一系列的金融政策、土地政策进行宏观调控，而2005年住房贷款“新政”已经施行，房地产税也在酝酿当中。

  事实上随着土地、金融、税收等“房产新政”的开始，北京房地产市场开始进入一个微妙时刻。通过目前频繁出台的各种房地产新政策，尤其是从政府相关部门主要官员在不同场合对房地产市场的解读来看，2005年北京房地产市场充满了更多的变数。而人们所关心的则是这种微妙变化的背后，是意味着一场房价狂飙游戏的结束，还是在为未来的重新启动积蓄力量？

  ■关键词

  ●变法深入

  2004年被业界认为是政策年，“8.31”土地大限和央行九年来首次加息这两件分别发生在土地和金融领域的大事，实际上也引起了北京楼市的“变法”的开始。

  2005年初至今，在金融土地领域与房地产相关的一系列“新法”依然不断出台。不论2月份国土资源部公布的《2005年工作要点》里对建设用地供应政策“从严从紧”的字句，还是3月17日央行实行新的房贷政策，或者5月1日开始北京市实行首个国有建设用地供应办法，我们都能够看到自2004年开始的金融土地政策变法在2005年将得到延续并进入实质性操作阶段。

  ●民生住房

  关于要满足民生住房需求、“居者有其屋”的观点，在今年各种场合得到前所未有的高扬。而这一需求能否得到基本的满足，已经被提到与构建和谐社会能力相关的高度。3月26日国务院办公厅“悄悄”

  发布了一个叫《关于切实稳定住房价格的通知》。两周以来的种种迹象还是愈发印证着这份文件的“威力”，北京楼市的空气因此骤然紧张。一度活跃的北京房地产研究专家和开发商也突然三缄其口，“我现在不方便讲话了。”在这样的背景下，京城楼市2005年将如何变化更加神秘莫测。

  本版采写 本报记者 张学冬

  本版摄影 实习记者 周晓东

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