莫斯科房价呈上升之势，均价达每平方米3653美元

　　最近一年以来，莫斯科的房价呈直线上升之势。据俄罗斯权威机构公布的统计数字，到今年7月10日，莫斯科居民住宅的平均价格目前已经达到每平方米（套内使用面积）3653美元。莫斯科市政府有关人士呼吁房地产开发商“冻结”房价，但房地产开发商却不理睬这种没有法律作用的“忠告”，购房者普遍认为莫斯科的房价还要继续攀升。

　　俄罗斯自1998年遭遇经济危机以后，全国各地的房价暴跌，莫斯科普通居民住宅楼的价格甚至跌到每平方米800美元左右。在此后几年里，随着俄罗斯经济逐步复苏，各地房价也随之逐渐回升，莫斯科的房价上升更为明显，但上涨幅度没有超出购房者的承受能力。

　　从2005年下半年开始，莫斯科房价飞速上涨，到2006年年初几乎达到疯狂的程度。高档居民住宅楼从一年前的每平方米2000多美元上涨到每平方米5000美元。当地人感叹说，莫斯科真无愧于“全球物价第一”的头衔，竟要与纽约和伦敦这样寸土寸金的都市一比房价的高低。

　　莫斯科人眼看着房子越建越多，但房价却越来越高，老百姓买房子越来越难。到底是什么原因造成房价如此攀升呢？到底是什么人在背后推动房价的上涨呢？

　　不论是俄罗斯本地人，还是在此生活的外国人，对莫斯科都有这样一个感觉：这里的有钱人实在太多了。《福布斯》杂志评选出的资产超过10亿美元的十几个俄罗斯富翁都住在莫斯科，资产几千万美元以上的“小富翁”在莫斯科数不胜数，年收入几万美元的中产阶级不计其数。俄罗斯大量的财富堆积在莫斯科，俄罗斯众多的富人聚集在莫斯科，自然把莫斯科造就成消费指数很高的城市。

　　在强大购买力的推动下，莫斯科的房价自然不断攀升。从前，俄罗斯人在莫斯科买房多是为了改善居住条件，但现在很多富人却把购置房地产当成一种投资方式。这是造成莫斯科房价迅速上涨的重要因素。在莫斯科很多已经交付使用的高档住宅里，晚上只能看到星星点点的灯光，可见多数户主并没有在此居住。此间媒体报道说，莫斯科房价剧烈上涨的同时，住宅的实际使用率却在不断下降。

　　莫斯科房价猛涨的最大受益者是房地产开发商，有人甚至怀疑是他们在幕后联手哄抬房价。莫斯科一个房地产行业研究小组，以每平方米售价3500美元的住宅为例，详细分解了房价的组成因素：房产建设成本700美元；配套设施300美元；向政府纳税400美元；各种灰色支出400美元；支付贷款利息100美元；建筑承包商利润200美元；销售代理利润100美元；房地产开发商利润为1300美元。房地产开发商的利润在房产价格中所占比例最高，甚至超过房价的三分之一。房地产开发商无法否认他们的利润空间，但他们不承认联手控制房地产行情的说法，而且对政府发出的“冻结”房价倡议反应冷淡。

　　房地产开发商似乎也有自己的苦衷。莫斯科任何一个建筑项目要取得开工许可，至少需要200个政府部门的签字、盖章，“人脉关系”和“幕后交易”扮演着非常重要的角色。这中间需要多少支出，局外人恐怕永远也不会知晓。房地产开发商轻易不会向外界透露幕后疏通的细节，只是暗示其中最重要的关节是取得土地开发权，房地产开发商经常为了黄金地段而进行激烈争夺，但最后能否胜出并不完全取决于企业的实力，建筑业务以外的因素有时甚至起到决定性的作用。

　　自今年年初以来，俄罗斯联邦和莫斯科市政府已经察觉到莫斯科房价增长过快，并且认为这是一种很不正常的现象，但到目前为止，他们没有采取任何行政措施抑制房价上涨。按照莫斯科市政府权威人士的解释，房价的形成要由市场来决定，政府不能给房地产市场定价，政府向房地产开发商发出的呼吁，并不具有任何强迫执行的性质。

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