魏文彪：供求关系造成的高房价并不必定合理

　　6日下午，北京市建委有关负责人走进首都之窗直播间就房价等问题与网友进行交流。北京市建委住宅发展与保障处处长程建华表示，目前北京对住房的旺盛需求导致房价出现了较快上涨，但房价过度下跌会破坏经济的运行，因此房价应该适度上涨(7月7日《竞报》)。

　　程建华认为“房价跌了也不好”，理由之一是“原来一千万元的房子，贷款八百万元，房价缩水一半变成了五百万元”。这样的推算表明上看并非没有道理，但是问题在于，对于购房自住者来说，他们一般不会去出售自己的房子，所以所购住房价格降低无损于其居住。如果让人们在因为房屋价高而买不起房与买得起房但以后房屋贬值之间作出选择，相信绝大多数人还是会选择后者，因为后面这种情况不对人们居住构成实质性影响，而前面那种情形阻抑人们实现安居梦想。

　　程建华认为“房价跌了也不好”的另一理由是，房屋跌价在使“购房者变成‘负翁’的同时也给银行带来风险。如果不想还了，风险都转嫁给了银行”。不应将风险转嫁给银行固然无错，但是免除银行的风险也不应成为让居民承受高房价的理由，即不能认为，因为要确保银行资金的安全性，所以让消费者付出超出房屋实际价值的金钱购买房屋就合理甚至应该。如果抱持这样的观念，实际就是让消费者用多几倍的血汗钱来为银行的安全担保，而这实际就是将全部的风险转嫁给了消费者。这又有何公平可言呢？要看到，银行的风险并不出自房屋价格稳定，而恰恰是房价的非正常上涨给银行埋藏下巨大的风险，因为一旦房产市场泡沫破裂，银行以及国民经济可能遭受的损害，将会不以人的意志为转移，所以消除银行风险的根本之道恰恰在于稳定房价，而非让房价在已经畸高情形下继续“适度上涨”。

　　至于程建华所说“本(北京)市近年来的房价出现了较快上涨，但上涨的幅度不太高，所以大家能够承受”并非事实。前不久北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》显示，我国东部地区商品房均价已达到4000元左右，而我国2005年城市户均收入只有1.5万元至1.7万元，专家因此估计，在我国城镇居民中，至少有70%没有购买商品房的能力。不否认北京市的户均收入比许多地区要高，但北京市的房价在全国“鹤立鸡群”，所以说北京市民能够承受当前房价没有任何根据。

　　从《竞报》的报道来看，程建华自认为“房价应该适度上涨”的“最有力理由”是“房价是由供求关系决定的”，而“从近期来看，北京的需求是很旺盛的。一部分是北京市本地的居民。其中包括想改善住房条件的、城镇化进程中的十多万户拆迁居民和买房进行投资的一部分人群等；另外一部分是外地来京人员以及香港同胞、澳门同胞、国际人士等等。” 这种看法的另一种说法其实就是，是当前的市场交易量决定了当前北京的住房价格，而且由于需求旺盛，所以房屋价格继续“适度上涨”也是合理的。

　　这其实是是一种似是而非的说法。因为尽管一般情况下商品价格由供求关系决定，但并非所有表面上的供求关系导致的商品价格都是合理的。当前供求关系下的畸高房价所以是不合理的，是因为当前的住房供求关系很大程度上是扭曲的，其理由起码有以下几点：

　　第一，相当一部分所谓的市场需求并非真正的居住需求，而是由大量投资者的炒房行为所克意营造；第二，不少开发商利用信息掌握上的优势地位，对消费者进行欺诈销售，诱使消费者“上钩”，一定程度上增加了房屋交易量；第三，开发商在消费者面前绝对强势，尤其是开发商之间可以通过私下达成价格协议，在房地产市场形成垄断销售。在这种情形下，消费者缺乏正当竞争下应有的选择权而被迫高价购房。可以说，起码是这三种情形下的所谓供求关系是不能真实反映住房的价值与合理价格的。

　　住房是不可替代性商品，事关居住这样的公民基本权利，特别是开发商与消费者之间力量极其不对等，所以房产市场不能简单适用市场经济的一般规律，而应当通过必要的国家干预进行调控，否则不但不能满足人们的居住要求而且也有损社会正义。

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