如何辩证看待文件出台，房产新政下各方"脸色"

　　近日，记者从各区房地产交易部门了解到，赶在新政实施前突击办理过户手续的人“挤破了头”，办公人员不得不加班办理业务。据工作人员介绍，周三一天的业务量超过了平常的四倍。业内人士表示，这说明政策对于短期交易产生了明显的影响，但是交易中可以发现，更多的交易者还只是“散户”行为。对于即将实施的房地产新政，应该如何辨证地解读呢？

　　新政简述

　　九部委出台的政策从六方面做了共计十五条的规定，与上一次的宏观调控政策相比，此次最大的特点就是众多指标的量化。中房指数上海研究院院长陈晟表示，量化指标有助于项目责任制的考核，有利于各地房地产市场的监控。

　　政策明确提出，要切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求；同时进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。针对部分城市拆迁规模和进度不合理的现象，九部委指出要合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。进一步整顿和规范房地产市场秩序。此外，政策还包括开发项目全程监管、加快城镇廉租住房制度建设、完善房地产统计和信息披露制度等方面的内容。

　　市场预期

　　政策出台引起了市场各方的极大关注，由于之前市场已经预计要出台相关政策，所以此次很多人对之前的预测与出台的政策进行了比较。世茂股份公共事务部经理钱渭表示，在上一次调控中，上海市政府就比较严格地执行了中央的政策，采取了比较有效的措施，上海房地产市场一年多来调控的成果比较显著，房价保持在相对平稳的状态，虽然新一轮政策出台以后，地方政府会相应做一些调节，但对上海房地产市场的影响不会太大。

　　复旦大学尹伯成教授认为，在这个政策中，对开发商，包括房地产上市公司影响比较大的，是明确了新建住房结构比例。由于政策中明确要求新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积70％以上，这将引导开发商未来的开发方向，对开发商未来的发展战略产生重大影响。如果措施实施得力，房屋的供给结构将会明显改善，但是由于项目的开发工期等因素，真正要落实可能还需要一段时间。政策中关于开发商开发项目35%自有资金的规定，尹伯成认为，经过一轮的宏观调控之后，房地产开发商已经实现了一轮的行业洗牌，这次是加速行业集中度。

　　“今年的政策将不会搞一刀切，地方根据实际情况仍可采取灵活的操作方式”，上海中原地产董事总经理谭百强向记者表示，“从具体的措施来看，今年仍将继续出台组合拳政策，包括从紧的土地政策，调整土地供应结构，加大中低价或经济适用房的用地比例；将可能同时出台金融、税收相结合的政策，可能会进一步加息，进一步提高首付款的比例也不是完全没条件出台，只是不大可能采取4-5成的首付比例，而是会根据楼盘档次及购房套数来决定首付比例，另外今年可能会在税收政策方面加大力度，特别是住房转让中的税收比例，以控制投资购房的反弹”。

　　至于30%的个人首付比例，许多消费者认为，这与他们心中期待的政策尚有一定的差距，他们期待更多更得力的措施来抑制投机和投资性购房。同时，消费者也对低价房屋的推出存在一定忧虑，毕竟现在上海的土地供应更多的是在外环。这样一来，即使有住房，生活的便利度也是个很大的问题。

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