落实“国六条” 酝酿“租”改“售”

　　国务院常务会议日前提出六条意见对房地产市场进行调控，北京市建委有关人士昨日接受记者采访时表示，正在消化落实“国六条”内容，具体政策的出台还需假以时日。而市国土局有关人士也表示，房地产市场调控由建委牵头，他们正在等待建委方面的意见。

    官方数据显示，今年1-3月，全市商品房期房预售均价6885元/平方米，同比增长14.8%，虽然涨幅比上一年和今年前两个月（17.3%）有所回落，但仍高于70个大中城市平均水平。

　　价格大幅上涨使北京市房地产市场备受关注，更有效的调控手段也被寄予厚望。事实上，今年以来，北京市已采取了多种措施来抑制商品房价格的过快上涨。

　　增加土地供应即是其中之一。北京市土地整理储备中心信息显示，截至目前，北京市今年总计出让29幅土地，出让土地规划建筑面积接近200万平方米，而去年全年全市成交土地才48幅，增幅十分明显。

　　另一方面，针对房地产市场信息不对称，北京市建委也采取了一些相应措施。例如，建立商品房销售信息发布制度，购房人可以及时查询全市各区县、全部合法项目可售房屋情况及销售状态。

　　此外，加强对开发商违规行为的监管和查处也是房地产调控的重要内容。市建委5月10日发布《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》，界定了开发企业、经纪机构、房产测绘单位和从业人员的各种违规行为。其中，“虚拟买卖合同、囤积房源”等误导供需关系的行为赫然在列。

　　当然，从市场运行状况看，抑制商品房价格过快上涨的政策目标还远未实现。无论是北京市，还是其它地区，都还需要因地制宜，制定切实有效的调控措施。

　　据业内人士介绍，为增加供给、平抑房价，北京市建委的主要思路是扩大存量房市场交易，以分流对新房的刚性需求。

　　这一思路来自新房和二手房交易量的严重失衡。市建委数据显示，去年全年，全市商品房预售总量为2152万平方米，但同期二手房成交量只有712.5万平方米。显然，存量房市场“大有可为”。

　　激活存量房市场的另一个好处是“立杆见影”。分析人士表示，从土地转让到商品房销售，新房供应的增加至少需要一年的周期，而二手房则可以形成即期的供给，其平抑房价的作用不言而喻。

　　在扩大存量房交易的具体措施方面，有业内人士建议，可考虑重新启动房屋使用权交易，以规避央产房、大学房入市的技术障碍。另一方面，市场人士表示，可以通过税收调节来增加存量房的供应。比如，针对大量存量房囤积于租赁市场的现状，可以对房屋租赁实行强制备案制。按照现行政策，房屋租赁要交纳5%的综合税，但由于租赁市场类似“黑市”，对房屋租赁征税几乎是一纸空文。如果备案制能够真正落实，无疑将提高租赁成本，逼出部分存量房进入二级市场。

　　不过，已出台或拟出台的调控措施虽多，但政策效果到底如何，还需要进一步的观察。

　　一种观点认为，调控房地产市场的着眼点不在“立规”，而在“执行”。类似于打击囤积土地、囤积房源的办法早已有之，从理论分析，也将对改善房地产供需关系产生重要的积极作用，但从实践看，这些措施多少有“雷声大、雨点小”之嫌，并未起到多少效果，原因即在于执行不力。因此，要想取得良好的调控效果，还需要真正去落实。

　　此外，对于通过备案制、实现变“租”为“售”的提议，也有业内人士持保留意见。他们认为，租赁成本增加很可能被转嫁到租房人身上，逼出存量房未必能够实现；而即使租赁房成了销售房，它同时也伴随着来自原租房人购房需求的增加，对改善供需关系起不到作用。

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