揭示“楼市八大真相”，房价稳定并不意味着下跌

　　从2003年起，全国就开始了对房地产市场是否过热的争议。在经历了3年的争议后，我们对中国房地产市场中的各种断论经过谨慎分析，认为应为最大多数的购房者提供清晰的八大认知。

一：货币供应量长期过度增长引发房价上涨

近6年来，我国的货币供应量（M2）迅速增长，由1999年末的117638亿元上涨到2005年末的298755亿元，年均增长率达16.83%。当年广义货币增量与当年GDP之比也保持在1.5以上，这意味着市场中有大量脱离实体经济发展的货币。 

同时，我国的投资渠道狭窄，证券投资回报率并不高。因此，我们认为，长期的货币供应量迅速增长是引发房价上涨的主要原因之一。

二：外资涌入推高房价

人民币汇率升值的预期引起外商投资企业在我国境内投资的增加，尤其增加人民币利润的再投资短期内会减少外商投资企业投资利润汇回母国的外汇流出量。在预期人民币升值和当前美元已大幅度贬值的情况下,国际著名投行和开发商纷纷抢滩中国，大量资本炒高了中国房价。

三：某些地方政府人为扭曲市场

以市场化为导向的住房制度改革，并不意味着政府无所作为。参照国外的经验，政府对房地产市场的适当介入是必须的，但是这种介入须立足于市场规律，以尊重市场为出发点。而一些地方政府却在人为地扭曲市场。

四：房价“稳定”不意味着“下跌”

房价“稳定”意味着房价的变动反映了当年和之前经济发展状况，而且其反映的经济发展应该是长时期的，而不是短期的。我们认为，应该是以一段时间内房价上涨幅度来判断房价是否“稳定”。例如以5年为一个时段等。

从2003年起，全国就开始了对房地产市场是否过热的争议。在经历了3年的争议后，我们对中国房地产市场中的各种断论经过谨慎分析，认为应为最大多数的购房者提供清晰的八大认知。

一：货币供应量长期过度增长引发房价上涨

近6年来，我国的货币供应量（M2）迅速增长，由1999年末的117638亿元上涨到2005年末的298755亿元，年均增长率达16.83%。当年广义货币增量与当年GDP之比也保持在1.5以上，这意味着市场中有大量脱离实体经济发展的货币。 

同时，我国的投资渠道狭窄，证券投资回报率并不高。因此，我们认为，长期的货币供应量迅速增长是引发房价上涨的主要原因之一。

二：外资涌入推高房价

人民币汇率升值的预期引起外商投资企业在我国境内投资的增加，尤其增加人民币利润的再投资短期内会减少外商投资企业投资利润汇回母国的外汇流出量。在预期人民币升值和当前美元已大幅度贬值的情况下,国际著名投行和开发商纷纷抢滩中国，大量资本炒高了中国房价。

三：某些地方政府人为扭曲市场

以市场化为导向的住房制度改革，并不意味着政府无所作为。参照国外的经验，政府对房地产市场的适当介入是必须的，但是这种介入须立足于市场规律，以尊重市场为出发点。而一些地方政府却在人为地扭曲市场。

四：房价“稳定”不意味着“下跌”

房价“稳定”意味着房价的变动反映了当年和之前经济发展状况，而且其反映的经济发展应该是长时期的，而不是短期的。我们认为，应该是以一段时间内房价上涨幅度来判断房价是否“稳定”。例如以5年为一个时段等。

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