面对疯狂的房价高涨的利率 房奴一族如何解脱

    文/ 杨晨

　　很多按揭买房的人被戏称为“房奴一族”，月供已经成为他们生命中不能承受之重，享受着高薪可是大部分时间是在为银行打工。专家把这种现象定义为“房贷抑郁症”，那么贷款买房的人怎么才能从中解脱呢？

    从今年年初开始，凡在去年3月17日前办理个人住房贷款的购房者，都要按新利率来执行还款计划，这意味着所有“按揭”的人都被动进入了银行的加息通道。同时，银行贷款罚息利率也有所提高，由原先的每日0.21%调整为贷款执行利率水平上加收30%-50%。如果贷款者逾期还款、不能足额还款，将无可避免地接受银行“利滚利”的惩罚。

　　银行加息到底什么时候是个头？贷款者如何才能避开银行的“无情剑”呢？这两个问题成了“按揭者”最关心的话题。理财师认为，政府宣布今年暂不加息的消息，在一定程度上减轻了“按揭者”的还款压力，但要根治目前流行的“房贷抑郁症”，还需要从首付、月供和提前还贷三个方面做好还款的规划。

　　月供应低于月收入的40%

　　目前，不少人在贷款购房后感觉到生活压力很大，每天努力工作的念头紧绷，生怕发生差错导致无法按时还贷。实际上，这是月供占月收入的比例过大所导致的结果。那么，每个月还多少才不至于狼狈呢？按照国际惯例，月还款的额度不应该超过家庭月收入的40%。如果月供控制在40%以内，原有的生活品质不会受到太大影响，个人也不会觉得压力过大。但如果超过40%，就不同了，尤其是收入单一的家庭会很明显地感受到压力。有一个理财客户，他本人月收入8000元，他的妻子无业，每个月按揭是5000元，只剩下3000元，他们还要生活、还要为未来储蓄，压力自然很大。

　　借亲戚朋友的钱付首付

　　收入水平有限，又想把“月供”控制在家庭月收入的40%以内，那么就应该在首付款上下工夫。首付越多、贷款越少，在相同的贷款时间内，还款额就越少。比如，5年期贷款，给银行的利息也会更少。所以，应重点考虑尽量多付首付。

　　如何多付首付呢？借亲戚朋友的钱付首付，不失为一种好方法。现在的年轻人由于住房需求旺，存款少，很多人选择交20%的首付，选择20年的还款期，这样下来交给银行的利息不是个小数目。不如借亲戚朋友的钱来多支付些首付，这样利息支出就会大大减少。

　　另外，在贷款购房前，务必留出家庭3—6个月的生活支出和3—6个月还的住房贷款作为紧急备用金，还可以准备2张信用卡，以备不时之需。同样，在决定到底付多少首付的时候，也要考虑在购房后的一年到两年内家庭有没有大的支出，另外还要把装修费用等考虑进去。

　　投资收益少于5.508%应提前还贷

　　收入颇丰的人应该提前还贷。提前还贷是一种非常好的理财方法，少给银行打工，就是为自己获得收益。按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按的提前还款方式，这里面大致分为三种情况。

　　1、全部提前还贷，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。

　　2、部分提前还贷，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。

　　3、部分提前还贷，剩余贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。

　　案例(为了方便计算比较，住房贷款利率按加息后的5.508%计算)

　　李小姐的房子是去年1月份买的，首付20万元，等额本息商业住房贷款25万，10年期。由于去年年底拿到一笔8万元的年终奖，李小姐考虑部分提前还贷。去年，李小姐每月还给银行2714.5元，已经还了12个月，归还本金19281.71元，归还利息13288.08元。根据自己的情况考虑，李小姐决定提前还80718.29元本金。

　　按第一种情况考虑

　　如果李小姐能够全部提前还贷，则节省利息支出约62409.69元。

　　按第二种情况考虑

　　每月还款额基本不变，缩短还款时间到6年期。则月还款2451.24元。最后一共节省利息支出49208.15元。

　　按第三种情况考虑

　　每月还款额减少，保持还款期限不变，则月还款额1764.59元。最后一共节省利息支出35122.5元。

　　但是，对于一些投资型“按揭者”，当投资收益高于目前房贷利率(普通住宅利率5.508%)的时候，可以不考虑提前还贷。虽然理财师不建议在负债的情况下进行风险投资，但是对于投资经验非常丰富且风险承受能力强的家庭来说，他们能通过投资使家庭的资产年收益超过住房贷款利率。这样的家庭，在有了充足的保险规划和紧急备用金，并建立好投资组合分散风险后，就可以大胆地去投资，让钱更发挥更大的作用。

　　(作者 北京英克尔投咨询有限公司)

1