上市房企去年业绩高速增长

    40多家已公布年报的企业净利润增幅超过30%，个别翻数番毛利率多在25%－31%之间；业界称宏观调控有利上市房企发展

　　截至记者发稿，已有40多家房地产上市公司发布了2004年年报从2003年开始的土地金融等一系列宏观调控政策本来应该对房地产企业赢利构成威胁，但从目前已经公布年报的公司来看，去年房地产上市公司业绩普遍高速增长，不少企业净利润增长幅度超过30％，有的甚至翻了几番。如北京天鸿宝业（600376净利润增长26.4%，金地集团（600383）增长48%，万科增长62%，亿城集团（000616）增长327.59%，江苏新城房产（900950）增长173.13%，广州东华实业（600393）增长了216.69%.

　^{有证券分析师认为，地根紧缩后商品房销售速度加快，因此，上市房企净利润增幅较大。摄影/周晓东 制图/俞丰俊}

　　土地及银根紧缩未影响上市房企“赚钱”

　　西南证券房地产业分析师段海瑞表示，宏观调控政策主要表现为地根紧缩与银根紧缩。地根紧缩导致土地供不应求，一方面房价上涨，另一方面加快了商品房的销售速度，也加快了开发商的资金流转速度，因此上市房企净利润增长幅度较大。而银根紧缩对中小企业影响较大，一些上市公司所受影响并不明显。“一个典型的例子就是中国农业银行给万科40多亿元的授信额度，因此这些有实力的开发商并不缺钱。而且去年底的加息对开发商造成的损失，在很大程度上，通过房价上扬得到了补偿。”段海瑞如是说。

　　中原地产华北区域总经理李文杰也表示，去年国家对土地的调控给实力雄厚的上市房企提供了大展身手的机会。以前土地协议出让使一些上市房企在拿地成本上没有办法与当地企业竞争。“8·31”后土地实行招拍挂，上市公司在资金流、项目运作管理、品牌经营、抢占市场方面的优势逐渐显露出来。同时，境外大量基金及中小投资者非常看好中国的房地产市场，增加购买上市房企的股票，拓宽了房地产企业的融资渠道，也提升了其收益。

　　首创置业董事长刘晓光则认为，2004年年报反映出来的更多的是存量市场的变化，宏观调控与原材料价格上涨对房地产公司的影响有所滞后，“8·31”后房地产市场的实际变化也没有完全表现出来。

　　刘晓光同时表示，净利润增长幅度不足以看出一个企业的实际经营情况，净资产收益率（公司税后利润除以净资产得到的百分比）才是衡量一家公司获利能力的重要指标。

　　银河证券的一位分析师解释说，净利润增长幅度为成长性指标，毛利率、净资产收益率为赢利能力指标。净利润增长幅度要看去年的基数，相对来说，净资产收益率是更为综合性的指标，毛利率也基本可以反映一个公司的赢利情况。

　　据记者了解，在公布年报的房地产上市企业中，不少房地产上市公司毛利率在25%－31%.例如，深圳万科毛利率25.75%，金地集团毛利率27.26%，天鸿宝业、江苏新城、东华实业的毛利率也都在这个水平，与其他板块相比，房地产仍然属于高利润行业。但相比去年，很多上市房企的毛利率还是在下降，只是幅度不是很大。

　　金地集团年报的原因分析或许可以代表一些上市房企出现这一变化的原因。金地集团年报称，“本期房地产业务毛利率较上年减少8.63%，主要原因是结算项目的结构变化所致。本期结算的项目前期及尾盘的比例较高，毛利率相应地较低。预计2005年毛利率将会回升到30%以上。”

　　加息后部分房产股票下跌势头已止

　　3月16日，央行发布调整商业银行住房信贷政策，取消了个人贷款优惠利率后，3月17日，很多房地产股票大跌。其中，万科下跌了4%，世贸股份下跌了8%，上海新梅下跌6％，陆家嘴下跌了3.9%，金融街下跌了3%，并且万科出现跳空下跌。

　　对此，北京证券高级分析师刘景德认为，事实上，很多房地产上市公司股票从今年2月中旬开始就一直下跌，3月17日只是个集中爆发期。股票市场一直对国家的各种宏观政策反应非常敏感，从收紧银根方面出台政策抑制房价早在情理之中。3月17日后，经过几天的继续下跌，房地产股票目前大部分已经止跌。不过刘景德表示，房地产股票短期下跌并不会影响房地产上市公司的利润。因为目前房地产需求旺盛，央行此次出台的政策，从短期来说会有一定效果，但长期来看，如果没有后续措施继续出台，房价在最近一段时间仍会保持稳步增长的态势，房地产企业的利润也会继续增长。

　　段海瑞也认为3月17日央行提高个人房贷后上市房企股票整体下跌“非常正常”。他分析，房贷政策的调整传递出一个预期，即国家要平抑房价。在这样的背景下，房地产股票短期利空，出现下跌非常正常，但对房地产上市企业影响非常有限。“如果哪支股票跌幅过大，反而是投资的好机会，一些绩优股应该长期看好，不必为一些短期波动吓倒。”段海瑞说。

　　刘景德则认为，尽管目前房地产类上市公司年报中表现出来的净利润增长幅度保持高位增长，但这是成长性指标，这些股票大部分每股收益并不高，在股票市场总的业绩中只能算中等，算不上绩优股。

　　各上市公司抓紧运作北京项目

　　据记者了解，亿城股份在发布年报的同时，董事会还发布公告称拟增发不超过8000万股（含8000万股），以募集资金投入其在北京的两个项目，万城华府二期（3亿元）、万城华府三期（2亿元）。天鸿集团2005年在北京的重点开发项目是位于玉泉路口南的天鸿美域，其定位为中高档社区，总建筑面积约70万平方米，今年上半年开盘。

　　金地集团今年在北京的项目主要是金地国际花园和金地格林小城，目前金地国际花园北区销售情况良好，南区已经动工，预计2007年竣工。金地格林小城目前还处于前期策划阶段，总占地62万多平方米。万科2005年主要开发项目43个，计划开工面积和竣工面积分别为274.3万平方米和230.3万平方米，其中京津及东北计划开工面积70万平方米。万科总经理郁亮此前也明确表示，公司将加速在北京等城市的项目储备。

　　■业界观察

　　未来一两年上市房企利润仍较高

　　房地产业最近几年一直被称为暴利行业，不少行外资本纷纷进入。

　　据段海瑞介绍，2001、2002年是行外资本进入的高峰期，当时主要途径有两种，一是企业重组，借壳上市；二是上市公司除了主营业务外，投资房地产领域。但是到了2003年后，由于国家宏观政策调控，并且很多公司重组上市由于增发配股门槛提高，很难实现再融资，因此放缓了脚步。其最典型的例子是恒大地产（000502）重组琼能源。不过，2003年还是有上实发展（600748）、天伦置业（000711），2004年有上海新梅（600732）进入房地产业。

　　“最近几年退出房地产业的公司并不多，一是目前房地产业利润率较高，二是行业转型比较困难。”段海瑞介绍说，2004年深圳建设投资控股属下的上市公司深万山（000049）由于多方面原因，行业转型，退出房地产业。“但这只能算是一个个案，不具有普遍性。”刘景德也认为，未来一两年内，由于房地产企业目前仍处于较高利润水平，不会有明显的转型现象。

　　专题采写/本报记者张宏强

中国品牌总网

1