四大因素一路抬高房价，房价缘何调控不下来？

核心提示

关注房地产价格走势

中国社会科学院发布《2006年房地产蓝皮书》选择在这个房地产市场回暖的春天。《蓝皮书》预测说，我国房地产价格长期走势还是上升，不是下降，而目前各别城市出现的房价上涨也是有很大可能“增幅回落”的。但在昨天的发布会上，多位专家也提出，房价上涨动力不减，房地产新政的具体措施，是不是也值得反思？

《蓝皮书》预测：商品房价格稳中有升，土地供给保持小幅增长

蓝皮书指出，目前住宅市场的供给增幅有所回升，全国住宅建设稳步增长。同时，商品住宅投资增幅在减缓。2005年1~10月商品住宅投资增长率为21.9%，为1998年以来的最低水平。

根据近期国家土地政策，《房地产蓝皮书》专家预测：由于土地开发成本的加大，土地一级市场全面实行了招拍挂的出让形式，土地价格也将会保持增势。因此，未来住宅土地市场的供给将继续保持小幅增长。

专家还指出，由于国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等因素，可以预测，受城市化以及人口流动因素的影响，房屋需求能力与供给能力相比仍然有余，经济适用房、低端普通住宅需求将会保持在较高水平，普通住宅市场细分加速。受利率、价格以及供给的影响，别墅高档公寓的需求会基本维持在往年水平，不会出现大的增幅。同时，商品住宅价格将稳中有升。

房价增幅有望回落

蓝皮书指出，房价增幅有望回落。目前，国家政策向中低价位商品房倾斜。如今，保持2005年已出台政策的连续性，强化房地产行业管理，抑制房价过快增长是国家对房地产市场的主要政策目标。国家将继续增强土地对房地产调控的针对性和有效性，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，高档住宅供地将受到严格控制。

另外，房地产市场环境有利于抑制房价过快增长。目前，土地供应比较充足。2005年未完成开发的土地面积17447万平方米，按照2005年的月均开发水平可以满足10个月的开发需求，加上2006年的土地供应，房地产市场土地供应应该比较充足。

现状调查

京城房价去年上涨近20%

社科院此次发布的《蓝皮书》说，北京去年的房价上涨了近20％，“2000年至2004年北京的平均房价上涨了0.78%，较低的房价增速意味着以后某一年份房价的大幅上涨，这种状况出现在2005年。”

到了今年的一季度，按照北京市统计局的数据，北京房价继续同比上涨14.8%，而大量的潜在购房人，在对房价望洋兴叹的时候都用上了“蹿”这个字眼。

从军博春季房展会开始，很多人放弃房产新政之后的观望态度，纷纷开始抢购市区内的房子，以前只有经济适用房才有的排号现象在一些商品房售楼处现场重新出现，很多楼盘单价都比去年有500元左右的涨幅。

西南三环外楼盘万年花城，在三个月的时间内经历了超出想象的房价飙升——1月份，销售价格5700元/平方米，3月份达到了6600元/平方米，拟在5月发售的四期均价在7000元/平方米左右。

离城区更远一点，东五环外的楼盘万象新天，开盘价保持着一年涨500元的速度，售价已接近7000元/平方米；北五环外，海淀温泉镇土地拍出高达5000元/平方米的天价，一位曾追捧地产股的基金经理预测这要卖出每平方米万元才能保本，“简直让人恐怖”。

专家解读

四大因素一路抬高房价

尽管国家调控房价的政策实施已有一年，但京城房价仍一路攀升。有关专家认为，造成这种现象的原因有四。

供不应求导致涨价

蓝皮书的副主编、中国社科院城市发展与环境研究中心研究员李景国博士认为，房价上升的首要原因是供求失衡。在供给方面，土地供给减少。2005年全国房地产土地购置面积比2004年减少4%，房地产开发用地供应总量比上年减少了20.2%。同时，商品房结构不合理，中小户型普通商品房和经济适用房供应比重低。在需求方面，居民收入不断增长。2000年至2005年全国商品房均价年均增长5.9%，同时GDP和城镇居民可支配收入增速分别为8.8%和9.1%。随着城市化进程加快，城市人口每年都在增加，改善住房条件成为消费重点。而随着银行存款利率低，股市低迷，购置房产成为货币保值增值的途径。

建房成本全面提升

另外，成本上升也是房价上涨的重要原因。房地产开发用地成本上涨，2005年单位土地面积购置费用同比增长18%。拆迁成本加大，商品住宅品质提升，建材价格和建筑工人工资上涨等都不同程度地增加了建设成本。

购房者一路“追涨”

然而比房价高涨更恐怖的是购房者“追涨”，购房者对于房价涨幅的预期甚至大大高于实际涨幅。万年花城四期的客户调查显示，购房者大都选择6900元甚至7000元以上作为开盘价，比开发商预期给出价格要高。

其实，从经济学的角度讲，需求和供给的博弈决定价格，目前，住房消费本来就是供少于求的局面，这就预示着房价的长期走势应该是逐渐上涨的，可是需求中突然出现“追涨”心态，助长了房价的一片“涨声”。

那么，“追涨”的心态从哪里来？北京万年花城房地产开发有限公司副总经理黄玺庆认为，买涨不买跌的“涨慌”心态是房价进一步高涨的直接原因。“尤其是春季房展过后，房价不但没降，反而大涨。购房人普遍认为，调控前没买已经吃亏，再不买就来不及了。”

开发商借机提价

开发商看准这种心理后“贪婪”地应声提价，东三环外的沿海赛洛城在3月初报价7400元/平方米，不到一个月，在4月6日房展会开幕时，已骤升到7800元/平方米，又一周后，部分户型已涨至8200元/平方米。一线房价具有示范效应，很容易导致制定房价时相互攀比。

热点分析

房价为何调控不下来？

“控制房价过快上升的根本途径是增加供给，减少需求，”在昨天的发布会上，中国社会科学院城市发展与环境研究中心牛凤瑞主任说，中国国际金融公司首席经济学家哈继铭也在接受记者采访时表示，如果有下一步的调控，更应该调的是需求而不是供给。

去年3月，七部委联合下发文件，旨在压低高房价的房地产“新政”在全国拉开，至今已有一年。这项新政最主要的措施是“收土地、紧信贷”，结果是，房地产开发投资的增长速度下降，但没有改变房价仍然上涨的状态。

哈继铭认为，新政在供给面调得太多，在需求方面调控得还不够，而所谓调需求，就是用提高税收和房贷利率的方式改变人们的购房欲望，也就是俗称的“打击炒房”，哈继铭认为这还不是已实施的房地产新政中主要的方面。在昨日社科院蓝皮书的发布现场，中国房地产协会原会长杨慎也建议少用控制土地等行政性的措施，而多采用市场化的手段。

另外，尽管国土管理部门已多次强调地价上涨不是房价上涨的主要原因，在昨天的发布会上，多位专家还是一致同意，控制土地供应量，至少不是控制地价和房价的有效办法，“需求不变的情况下，供给减少，必然使价格上涨，银行信贷减少了，土地供应减少了，市场上的房子减少了，房价必然降不下来，”杨慎说。

开发商反应

房价存在局部过热

作为房价高涨的最大受益者，开发商对此自然持赞同态度。不过在接受记者采访时，也有开发商表示，不否认房地产市场存在局部过热现象。

“1至2月份房价涨幅7.3％仍然在正常范畴，但局部过热的确存在。”（联想控股）融科置地助理总裁、北京东环望京房地产有限公司董事总经理郑志刚认为，区域的结构性变化，加上消费水平的提升以及个人住房按揭坏账率低带来的大力度按揭支持，都是导致局部过热的原因。

一些开发商也认为，从今年一季度房价猛涨，到聚焦房价的蓝皮书发布，楼市温度的持续走高一定会带来二次调控。黄玺庆说，“预计今年7月份政府将开始行动”。而郑志刚则认为，即使二次调控再来，硬着陆的可能性也很小，物有所值的产品仍然能保持对理性购房者的吸引力。

购房人反应

是否买房难以抉择

蓝皮书发布恰逢“五一”前夕，众多楼盘已准备利用黄金周大展身手。与此同时，购房人的“涨慌”仍然显得比较普遍，记者在一些楼盘的售楼处看到，急于购房的人为数众多。对二次调控的预期，一位刘先生就表示，“人人都想买房，需求摆在那里，房子再调控也不可能像彩电手机那样降价，还不如挑套能接受的早点买了。”

当然，调控信号的频繁出现也影响了一部分购房人的心态。原打算“五一”买房的杨先生就告诉记者，“去年的调控让人失望，原以为房价上涨压根儿就控不住了，蓝皮书一出来，政府一定会有所行动。”杨先生表示，尽管心里没底，“但还是想等一等。”

专家建议

经济适用房应满足基本需求

主讲人：中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞

牛凤瑞说：“搞经济适用住房对于目前降低商品房市场的价格是有好处的，所以作为一个重要政策。但是这个政策从一开始不仅在执行过程当中存在着不规范，而且对于正在形成中的正常的房地产市场供求关系造成一种严重的扭曲。那个完全是市场决定的价格，你这个是政府给的价格，同样一个产品是两种价格。长期进行下去，是弊大于利的。经济适用住房建设离不开公共财政的支持，而且相当大一部分的经济适用住房满足的是改善住房需求，它不是基本的需求。”

近三年京城房价走势

2004年1月-12月

商品期房买卖平均价格5986元/平方米，同比上涨了225元/平方米，涨幅为3.9％。其中，商品住宅期房买卖价格为5629元/平方米，同比上涨376元/平方米，涨幅为7.2%；

2005年1月－12月

商品住宅期房预售平均价格6725元/平方米，比上年上涨了1083元/平方米，涨幅为19.2％；其中普通商品住宅6721元/平方米，比上年增长10.9％。

2006年1月-3月

商品住宅期房预售均价6885元/平方米，同比增长14.8％，涨幅比去年（19.2％）低4.4个百分点，今年1月-3月全市商品住宅价格同比上涨较大，主要是受结构性因素影响，一是剔除经济适用住房因素，全市商品住宅期房价格同比增幅为11.6%。二是高档商品住宅成交价格增幅较大，拉高了同期房价上涨的幅度。

数据来源：综合北京市建委和北京市房地产信息网发布的信息

2005年房价调控历程

时间商品期房商品期房

成交套数销售均价

政策密集期

4月10398套6995元/平方米

5月11854套7068元/平方米

继续收紧期

6月10617套7409元/平方米

7月10140套7215元/平方米

政策放松期

8月14937套6990元/平方米

9月15487套7388元/平方米

10月14807套7132元/平方米

数据来源：北京市房地产信息网

新闻链接

2005年房地产调控政策出台过程

现在，离房地产调控政策密集出台的2005年春天已经有一年的时间，当时国家在调控房地产方面紧锣密鼓的态势和坚定的决心对房地产商和购房者都是难以忘记的经历。

3月5日，当温家宝总理在政府工作报告中宣布：2005年物价工作的重点之一是抑制房价的过快上涨。从此，拉开了调控房价的序幕。

此后，中国人民银行决定，从3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，住房贷款利率由目前的5.31％上调至少0.20个百分点至5.51％。

3月27日，国务院办公厅给各省市自治区下发了一份关于控制房价的电报，提出了八条建议，史称“老国八条”。其中第一条要求高度重视稳定房价，第二条要求切实负起稳定住房价格的责任，其后六条均为调控房价的具体政策路径，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方切入。

4月27日，国务院召开常务会议专门讨论房地产市场的调控问题，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出了8项加强房地产市场引导和调控措施，(简称“国八点”)，强调了“各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险”。

“国八点”是一个纲领性文件，之后，各部门根据该文件的要求制定了具体的实施细则，5月9日，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务；明确制定了期房限转、新购商品房两年内转手全额征税等措施，打击炒作投机行为。而各地在解决房地产投资规模过大的问题上，把收紧地根和银根作为了重要的方式。

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