算算你的二手房值几何？

　　二手房估价是一门学问，一般的二手房评估都需要专业机构的专业人员进行。一些准备放盘的业主在将二手房卖出前，若能自己估算房屋价值，更可以保证获利最大化。在此教你一个最简便的计算方式，便能将房产价格算出个大概，可作为开价时的一个参考．

　　2006年春节刚过，郭延（化名）便掂量着将手中空置的一套二手房售出。郭延的这个念头来自媒体关于广州二手房2005年年底天河海珠区成交价上涨的新闻。2005年对于房产来说，可以说是政策年，意在压制涨幅过大的房价，郭延看着这个趋势，担心2006年国家又将出台打击炒房政策，再加上现在的二手房均价水平已经到达他自己的满意水平，便想将位于天河东的这套房子卖出。

　　说到卖房，郭延对于该如何给该房子定价售出依旧模糊不清，若把价格抬得过高了，怕鲜有人问津，但若估价过低那岂不是赚少了？郭延也想过交由房产中介将物业售出，但是一些不法中介勾结买主故意压价的做法令郭延不敢调以轻心。如何评估该房产的价格，这成了郭延头痛的问题。

　　要解决定价问题，郭延觉得还需自己广泛收集资料。在大量收集卖房知识的过程中，郭延发现了这么个“土法子”：用房屋各个细节的价值比例对房产均价进行“加减乘除”。

　　该房子是郭延在1997年买入的，当时正值广州房价的高峰期，买入价为82万，本打算趁着楼市的热潮赚上三五斗。无奈在房子买入的第二年广州房价便走向“下坡路”，直到2004年初才止跌回暖，炒房的目的没有达到，该房子一直作为出租用途。

　　要拿回9年前的价格那并不可能，但由于该二手房位于天河东，附近有省重点小学体育东小学、省一级中学华南师范大学附属中学等，并且交通便利，生活配套也极为成熟，该商圈的商品房均价约为8000元/平方米。该地段房屋的保值能力还算比较强，郭延预计此时卖出该房依旧能比广州二手房均价来得高。

　　首先该计算的是该物业的折旧费。房子一建好便进入了折旧期，每年折旧2%，一共折旧五十年，郭延的房子至今有9年楼龄，这样算下来，折旧的金额问为：8000元×2%×9年＝1440元。

　　9年前的户型与现在新房的户型相比明显欠缺了合理性，郭延的这套房子阳台、厨房和卫生间都比较小，这也是美中不足之处。由于房屋的功能比较新商品房的低，在这点上得扣去10％，则为8000×10％＝800元。

　　郭延的物业所在楼房一共9层，该房子在顶层，但带有电梯。一般按市场上的二手房估价，顶层的房子要再折价5%，则为8000元×5%＝400元。但现在广州市面上带电梯的二手房要比同质量下的二手房贵500元－2000元左右，郭延的这套房子是属于两梯八户，所以保守估价应该在折旧后添上500元左右。

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