年终土地将集中放量，真是房价走低的信号弹吗

　　《北京2005年土地供应计划指标安排使用方案》是北京市首度制定并公布的年度供地计划，是政府为了增强对宏观经济的调控能力，改变过去没有计划的供应土地局面而提出的方案。按照该计划，2005年度北京将供应土地6500公顷，其中前8个月仅消化1644公顷。也就是说，在年底的这几个月中，北京将会有大量土地集中放量。　　

　　政府在年底如此大量的放地，是出于一种什么样的考虑，这会不会对当前不断上涨的房价产生影响呢？对此，业内专家和开发商展开了激烈辩论。

　　对楼市"杀伤力"极强大规模的土地出让，显然对楼市的"杀伤力"极强。在这些土地上建造的房屋，不久后也将集中放量被推向市场，这显然会增加房产的有效供给，促使楼市由买方市场向卖方市场转变，那样的话，房价的变动将不再是统计局数据里面简单而微小的调整。

　　开发商放量对平抑房价有积极作用今年土地公开交易市场的放量趋紧是可以理解的。因为入市交易的土地都得是熟地，但是生地做成熟地，拆迁难度大，所以即便政府有计划，能够出来的肯定有限，自然工作都推到了下半年。

　　同时，虽然放量是在政府供地计划之中，但是因为上半年的土地放量相当有限，势必造成市场对土地的需求增强。房屋的价格最终取决于供求关系，而房屋的供求又取决于土地的供应。要平抑房价，首先得保证土地供求接近平衡。此次放量对平抑今后北京房价会起到积极作用。

　　分析人士供过于求后房价可能走低这次的土地供应放量，很多想拿地的开发商积蓄已久的"饥渴"看来可以有所缓解了。不过如此多的地块突然涌向市场，毫无疑问将对整个房地产市场形成较大的冲击。土地价格在一定程度上会影响房价，但不会是主要因素，影响房价的最终还是供求关系，楼盘的供应量激增，供过于求后房价有可能会走低。

　　不能够抑制房价上涨国美置业副总经理吴坤岭不能降温高涨的地价和房价政府此举一是出于对市场的判断，另一方面也有着对平衡地价和房价的考虑。我个人认为，清河拍地的价格有点过高。而"著名"的吉普车厂用地，估计地价将突破40亿元，按照目前的现状，肯定仍会遭遇众多开发商的"疯抢"，据此估计，政府此次对土地的集中放量，应该不能降温日益高涨的地价和房价。

　　华远集团总裁任志强不改变现状明后年问题更严重实际的土地供给并不等于市场的房屋供给。土地从购置到开发要有一个周期，从招拍挂到实际拿地有一周期、从土地完成规划到投入生产还有个周期、从开工到竣工同样有个周期，几个周期的时间占用会以递增效应反映在土地供求关系上。所谓土地储备就是要预先解决周期问题，在供不应求的情况下，开发商将会失去自我调节周期的能力，而市场的房屋供给也将因之失去平衡调节能力，后果会比较严重。如果不改变目前的供给方式和供给总量，明后年面临的问题就不是房地产增长过热，而是土地供应不足导致的如房价飙升等一系列问题。

　　北京阳光100常务副总经理范小冲开发需要一个周期集中供地不会对目前房地产市场形成较大冲击，因为目前北京一个项目从拿地到进入市场销售，一般周期在18个月左右，至少1年，有很多项目甚至有2年时间周期，加上部分项目分几期开发，因此集中供地不会对未来的市场房价形成明显的冲击。

　　业内人士土地大多在边远地带在《北京2005年土地供应计划指标安排使用方案》中，包括住宅商品房、经济适用房和商服用地的房地产土地供应中，城八区供应总量比较少，其他11个区县所占比重比较大，尤其是通州、顺义、昌平三区住宅商品房用地的供应总量比重很大。

　　在这样的供应计划格局中，虽然与前8个月相比，有土地集中放量的可能，但事实上计划中很多土地被按照新规划优先安排到了新中心等边远地带，应该不会对当前的土地交易市场和土地交易价格有什么实质性影响。

　　2005土地供应计划能否完成？

　　建设部政策研究中心副研究员文林峰计划作出都会实现作为政府机关，在此次土地供应计划中，郊区县被给予了更多的发展机会，整体的供地计划，不但考虑了政策对房地产市场有压抑作用的现实，也充分地贯彻了新的政府规划，都有通盘的考虑。根据一般的经验，这样的计划如果作出来，最终往往都会实现。

　　国土局领导能否完成取决于一级开发速度对于房地产类用地，政府各部门都是协调配合来重点保障的，从这次的计划指标和安排方案上我们也是进行了支持的。不过毕竟政府只有调控和支持的能力，这些土地今年内到底能不能供应到市场中，还取决于一级开发的速度。

　　SOHO中国董事长潘石屹很难完成土地供应计划我现在是眼睛都不眨地留意北京市土地供应计划，因为按国务院常务办公会议的要求，要公布2005、2006年的土地供应计划。2005年的土地供应计划在年中时就公布了，但土地供应计划中，政府受制的因素非常大，农业用地转换为建设用地的指标、拆迁的难度都会影响土地的供应。我想在接下来的时间可能很难完成土地的供应。

　　业内人士完成计划难度较大由于前三季度土地供应量较少(2005年1月至9月，北京土地供应总量为1906公顷，仅占计划供应量6500公顷的29%)，要完成年度土地供应计划，第四季度必须完成4594公顷的土地供应量。尽管相关部门采取积极的应对措施，来保证土地年度供应计划的实现，但根据前三季度市场形势及政策走势，要在第四季度完成年度土地供应计划，难度较大。（牛珈/文）

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