部分规模房企“负重前行” “千亿之路”道阻且长

“千亿之路”道阻且长
 
“未来市场规模如果达不到千亿，就几乎没有玩的资格。”2017年，为拿到进入楼市下半场的入场券，数十家中小房企，立下了“千亿目标”的军令状。但对规模房企来说，千亿仅是分水岭，三千亿甚至五千亿才是企业需要长足发展的目标。
 
尽管压力重重，但仍有不少房企加速迈入了千亿阵营，同时也有一些房企退出梯队。据克而瑞公布的2020年房企全口径销售额成绩单显示，“千亿阵营”规模已扩容至43家。三年过去，“千亿”似乎依然是房企避不开也绕不过的关键词。
 
10家企业首次挤进“千亿俱乐部”
 
“有规模才有江湖地位，才有话语权。”新城控股高管曾公开表示，房企只有加速奔跑，才能在未来的市场垄断格局中“剩者为王”。而作为规模扩张中的一个重要门槛，“千亿目标”早已不是新鲜话题，并始终占据历年年终盘点数据的C位。
 
在业内人士看来，完成千亿目标既是中小房企未来可持续发展的必要保障，也是其获取融资及参与土地资源竞争的重要基础之一。
 
2017年，中骏集团一改往日“佛系”增长趋势，首次提出要在2020年突破千亿目标；禹洲地产创始人林龙安提出了3年销售突破千亿目标；同年，时代地产(现更名为“时代中国”)发布中期业绩时首次提出要在2019年或2020年实现千亿销售额。
 
向来以“稳健”著称的“闽系”房企融侨集团也不甘落后，在2017年合约销售额562亿元的基础上，2018年1月公开表示，企业已将“2020年实现千亿合约销售额”写进公司的战略目标，这也是融侨首次对外公开千亿目标。
 
当初定下“小目标”的企业，如今进展如何？随着2020年销售业绩的公布，进展一目了然。据了解，2020年龙光地产、禹洲集团、中骏集团、新力地产、时代中国等10家房企，规模首次突破千亿大关。
 
其中，滨江集团、龙光地产、时代中国等企业延期进入“千亿阵营”。
 
然而，也有诸如融侨集团、和昌地产、五矿地产等企业未达成目标。
 
据克而瑞公布数据显示，2020年融侨集团全口径销售额为859.0亿元。
 
2018年提出冲击千亿的和昌集团也未能如约完成其口中的“小目标”。数据显示，2020年和昌集团全口径销售额仅为251.1亿元，距离千亿目标仍有很大差距。“未来2-3年内，如果一个企业没有达到千亿规模，是存在出局的可能性或在行业里没有太大话语权。”一位不愿具名的业内人士如是说。
 

部分规模房企“负重前行”
 
在向千亿规模进击的道路上，激进的扩张，也不可避免地带来了负债攀升、企业运营管理等压力。
 
2020年首次进入“千亿俱乐部”的“黑马”新力地产，在千亿之路上走的凶险且波折。2015年，新力地产的销售额还未达到50亿元，但此后其销售规模急速扩张，2016年-2018年间，复合年增长率高达136%。
 
为冲击千亿规模，2020年新力地产加大长三角地区和大湾区的投资力度，上半年累计斩获22幅优质地块。一路扩张下，新力地产超额达成其年初定下的目标，克而瑞数据显示，2020年其实现全口径销售额1196.4亿元。
 
激进的扩张，却为其负债带来了较大压力。据其早前递交的招股书显示，2016-2018年，新力控股净资本负债比率分别为1.9倍、2.7倍、2.4倍。2019年初，其净负债率曾一度高达310%。
 
与新力地产相似，曾经低调的新希望地产于2020年高调踏入千亿房企阵营，却依然难逃负债及管理层面的多重压力。此前，新希望集团董事长刘永好曾表示对地产并没有多少野心，2013年其年销售额仅19亿元。
 
但2014年其领导层变动，布局随之调整，开始快速发力规模扩张，在土地市场上亦挥金如土。2015年-2019年，新希望地产全口径销售额从不足百亿元极速增长至735.9亿元；其拿地金额也从2017年的178亿元增长至2019年的319亿元。2019年，新希望的短期借款同比大幅上涨307.32%，总负债较上年增长53.62%至838.68亿元。2020年上半年，其短期借款继续攀升至6亿元，总负债则增至966.28亿元。
 
纵观前几年提出千亿目标的房企，其中有超过30%是“闽系”房企。而作为后续发力的闽系房企之一，中骏集团近几年高速扩储，规模迅速提升，千亿目标也在计划内按时达成。2017年，中骏集团董事局主席黄朝阳提出“2018年500亿，2019年800亿，2020年过千亿”的目标。
 
兵马未动，粮草先行，中骏选择了活跃在土地市场。数据显示，其2019年底土储规模达到3209万平方米，相较2016年翻了两倍，大规模扩储后，中骏实现了销售额的提升。
 
与千亿规模扩张相对应的，是高负债的增长。在这一点上，中骏也未能“幸免”。2020年中期报告数据显示，中骏集团负债总额高达1315.10亿元，净负债率也较上年末增长8.3个百分点，达68.3%，剔除预收款项后其资产负债率也依然超过70%，踩中“三道红线”中的一条。
 
“跨线”后更拼综合实力
 
中指研究院机构指出，对房企而言，千亿已逐渐成为分水岭，从目前行业格局看，集中度的提升已成为必然。未来如何在奔跑中保持稳健而行，在更大的挑战中寻求机遇，将是房企需要考虑的重要命题。
 
对中小房企而言，规模即是生存。“在强者恒强的竞争背景下，如果缺乏规模优势，房企在融资、拿地、销售等方面都会受到极大制约。”合硕机构首席分析师郭毅表示，跨过千亿门槛，不仅意味着规模总量的提升，在开发、人力、营销、财务等相关成本方面，企业也可以得到有效的摊平。“随着一、二线城市调控政策的加码，三四线城市棚改和资金红利的逐渐消退，面对越发残酷的市场，中小房企冲击千亿规模所付出的努力要增长几倍。”郭毅强调，未来中小房企若无法突破千亿门槛，则可能面临“不进则退”的窘境。
 
“房企在冲刺千亿的前一两年普遍会执行高速扩张的方式来促进规模的提升，达到较高规模后会开始寻求更稳定的增长方式保持行业地位。”一位不愿具名的分析人士如是说。
 
而对于站稳“千亿阵营”的头部房企来说，2020年或许是新的拐点。受去年疫情影响，头部企业普遍放缓脚步，目标的制定也比往年更显谨慎。“考虑到疫情带来的冲击，新城将2020年的销售目标审慎地定为2500亿元，较去年2708亿元的销售额下降7.7%。”新城控股董事长王晓松如是说。
 
明源地产研究院分析认为，已进入千亿门槛的企业有着比较成熟的战略纵深，只要在结构上均衡好城市布局，不需要冒很大风险就能获得快速增长。“但为实现2000亿、3000亿甚至更长远的目标，需要尽快寻求新的利润增长点并快速做大做强。”明源地产表示，当下市场环境已不能与之前同日而语，企业实现规模的量级增长并非易事，房企需要结合自身实际，进行精准化的战略布局。
 
面对日益严酷的生存环境，不少房企在规模竞争的同时，纷纷开启新战场。特色小镇、城市更新、共享办公……市场的诸多机遇，也给房企看到了弯道超车的可能性。“弯道超车不是不可能，但却是小概率事件。”一位不愿具名的业内人士直言，如果没有足够的资金支持，或者不能实现高周转、快回笼，房企很难弯道超车。企业要树立自己的品牌特征，靠特色生存，做精做细，即为特定目标客群创造价值。

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