深深房A和恒大终止重组

告别快周转、高杠杆时代。

1500天，恒大的回A股叙事彻底画上无奈的句号。

11月8日，深深房A宣布终止与恒大的重大资产重组事项。公告中，深深房A在将终止缘由归结为：基于目前市场环境等原因，现阶段继续推进重大资产重组的条件尚不成熟。

与此同时，恒大亦宣告终止与深深房A的重组计划。

时转事移，尽管恒大曾经一再表示回归A股一事与监管层沟通“非常畅通”，进展“非常顺利”，但近十年来都未有房企上市的A股市场，在“房住不炒”的指导下，恒大回A股已经是“镜中水月”。

1.重组4年，还是终止

时间拉到四年前。

2016年9月14日，深深房A公告称，因筹划涉及重大事项停牌。当年10月，恒大与深深房A签订一份《关于重组上市的合作协议》，通过发行股份购买恒大地产100%，恒大地产回A股。

在与深深房A签署协议之后，不到一年时间，恒大旗下全资附属公司凯隆置业及恒大地产还接连三次大手笔增资扩股，前后引入26批战略投资者，融资规模达到1300亿元，合计占恒大地产总股权的36.54%，恒大和26批战略投资者签订对赌协议，媒体公开对赌协议内容主要是，恒大地产最晚A股上市期限为2020年6月30日。在未实现上市的情况下，恒大地产将兜底保证投资者年均7.79%的投资收益。

恒大当年敢签下对赌协议，想必是对恒大回A很有信心。

1300亿元到账后，恒大地产估值飙升至4252亿元，一度超过万科A总市值。尽管在2017年、2018年恒大业绩会上，恒大总裁夏海钧表示，恒大地产借壳深深房回A仍在进行。当时恒大回A股已经有推迟的迹象。比如2018年底，深深房曾也在公告提及了重大资产重组预案可能暂时没有进展。

如2019年底，中国恒决定派发年度股息每股1.419元，按恒大已发行股本约131.79亿股计，派息总额约187亿元。自上市以来，恒大之前每年都向股东分派股息，派息比例一直维持在50%。但是，自从2016年计划回归A股后派息有所暂停。换言之，恒大在2019年底派息，或许就意味着其回归A股计划会暂停。

11月8日，深深房A宣布终止与恒大的重大资产重组事项，恒大和深深房A谋划四年时间的重组，还是终止，恒大回A股已经是“镜中水月”。

2.挥别一个时代

恒大回A股成为“镜中水月”，是因为涉及到监管的一条“红线”，就是政策上不允许房地产公司在内地上市。

从2010年到现在，没有一家房地产开发公司通过证监会发审委审批。比如在A股市场上，之前与恒大一同排队的涉房企业，还包括万达商业地产、富力地产、同策房产咨询、金辉集团、首创置业等。

恒大回A股失败，也不是孤例，四个月前，富力地产也终止审查；2020年3月，金辉控股也撤回A股上市申请。更大的约束出现在刚刚过去的几个月。住建部与央行指导下的“三条红线”，根据2019年年报数据，恒大系数全踩，其中净负债率高达159%，剔除预收款后的资产负债率为83%。

在标普近期的评级中，恒大集团更是因流动性原因从B+/稳定级别，下调为B+/负面。

在“房住不炒”政策方针下，高杠杆的恒大集团，回A计划折戟。

房地产的高速发展，基本上是中国内地所谓的“金融创新”大为兴盛的时期。也就是把表内、表外资金挪来挪去，打通银行资金、债券市场、证券市场之间的关系，最后把钱挪到房地产。从历史的纬度看一下，房地产市场最舒服的日子，基本上是在这个时期度过的。

目前来看，不允许房地产公司在内地上市，已是常态，这也意味着，地产去杠杆时代来临。

地产的新时代，未来地产如何玩？其实还是要回归到：产品、服务和运营，而不是杠杆、快周转。

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