业绩大滑坡的雅戈尔 花10亿成了美的置业基石投资者

9月27日，美的置业控股有限公司(下称“美的置业”)于香港宣布将于10月11日登陆香港联交所上市。预计将发售1.8亿股，其中90%股份将作为国际发售，10%股份在香港公开发售。每股作价17港元至21.5港元，集资最多38.7亿港元。

　　在美的置业的发售中，雅戈尔与Foshan Yesheng Investment将成为其基石投资者，合共入股1.78亿美元。其中，雅戈尔将认购1.48亿美元(约合人民币10.19亿元)。

　　参与新股发行，在雅戈尔过往的发展逻辑中，这种以股权投资的方式赚钱一直是重要一环。梳理雅戈尔年报发现，截至2017年底，他们对外股权投资的公司达到25家，其中包括中信股份、浦发银行在内5家上市公司。

　　而地产业务作为雅戈尔三大主营业务之一，基本保持着独立拿地开发、收购物业的方式，此前并未有大笔资金投资房企。2017年年报显示，雅戈尔使用自有资金投资万科A与中央商场，但并未拥有被投资公司的权益，且总投资额仅约1.45亿元。

　　此次斥资逾10亿元成为美的置业的基石投资者，在一定程度上意味着，地产业务下滑接连拖累整体业绩表现后，雅戈尔的房地产业务正在从开发向投资转移。

　　2018年上半年，雅戈尔营业收入和归属于上市公司股东的净利润分别较去年同期下跌33.59%和27.28%。其中最主要的原因是地产板块营收的大幅下跌，期内地产板块营业收入约7.64亿元，较去年同期大幅下滑73.7%，归属于上市公司股东的净利润也降低71.44%。

　　2017年，雅戈尔的营业收入和净利润也遭遇双双下滑。业绩报告显示，2017年雅戈尔营收约98.4亿元，较上年度的148.95亿元下跌33.94%。主要原因为期内地产板块实现营收48.55亿元，周期影响结转项目减少导致较上年同期下降52.70%。

　　另一方面是土地储备量的急速下降。梳理年报发现，雅戈尔的土地储备在2016年、2017年分别为40.94万与40.35万平方米。到今年上半年，土地储备降至20.37万平方米。2017年，雅戈尔共新增土地面积21.24万平方米，而2018年上半年新增土地面积仅3.43万平方米。

　　这与雅戈尔前几年的拿地策略失误不无关系。2007年至2010年间，颇有拿地魄力的雅戈尔在长三角地区拿下14幅土地，其中不乏当年的“地王”上海长风地块和杭州申花地块。

　　恰逢房地产密集调控期，杭州申花地块随后的最低售价一度跌破雅戈尔的拿地楼面价。市场骤冷之后，雅戈尔最终选择规避风险、退掉地块。2013年6月20日，雅戈尔公布将终止开发杭州申花地块，但为此付出的代价是损失已缴付土地款中作为履行合同定金的4.84亿元。

　　另一方面，在密集的调控政策影响和房企规模之争“强者恒强”的格局下，中小型房企的生存空间受到了不少挤压，已越来越难在公开市场单独拿地了。

　　可以说，在被动与主动的选择下，曾是雅戈尔赚钱法宝的地产开发业务正在不断收缩。但热衷对外投资、用“炒股”赚钱的雅戈尔瞄准了即将登陆港股的美的置业，以股权投资的方式拓展其地产业务。

　　而对于美的置业而言，这笔投资无异于“雪中送炭”。据其招股说明书显示，截至2016年及2017年底与截至2017年至2018年底，美的置业的经营现金流量净额为负数，且未必能通过银行贷款、公司债券、信托融资或其他渠道获得现金以收购土地、发展物业。

　　对于雅戈尔而言，美的置业从数据上看是一个较为优质的标的。在过去三年中，美的置业的业绩实现了大跃升。营业数据显示，美的置业的合约销售额由2015年的111亿元增至2017年的507亿元，复合年增长率为114%;收益由2015年的83.1亿元增长至2017年的177.2亿元。

　　更重要的是，美的置业拥有还算可观的土地储备量。根据美的置业的招股说明书，截至2018年6月30日，土地储备共有约3999万平方米，项目储备共171个。

　　易居研究院智库中心总监严跃进向界面新闻表示，雅戈尔近些年来的拿地策略把握不准，但有一定的拿地资金预算。投资美的置业是雅戈尔的积极持股和投资行为，美的置业也可以利用这笔资金加快扩张。

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