金茂绿地的摩天之心 世界第十高楼里的90亿股权秘密

坊间流转一个月之后，宁高宁和张玉良两大巨头南京结盟的消息终于得到证实。

8月11日，绿地以90亿元拿下南京江北新区CBD百万平超级综合体项目——NO.2017G41地块，时隔一个月之后，绿地披露的8月新增土地项目中，G41地块的权益占比已经降至60%。

期间，金茂介入的小道消息不断，而观点地产新媒体在接连求证绿地及金茂各方获得证实，这个将打造南京新的第一高楼的项目确实将由绿地和金茂联手。

两大超高层“高手”的结盟必然是南京未来第一高楼建成完工有力的保证，不过值得注意的是，在对待超级综合体项目的打造方面，双方却有着不尽相同的“摩天之心”。

90亿元股权秘密

资料显示，南京江北NO.2017G41地块是位于浦口七里河大街以东的超级城市综合体地块，出让面积为20.06万平方米，容积率4.61，计容建筑面积约92.5万平方米，出让起始总价为90亿元。

此外，G41地块共由17个小地块组成，未来将打造1栋550-600米的摩天大楼，以及3栋150米以上的甲级写字楼，引进至少一家世界500强企业区域总部及一家五星级酒店入驻，配建一座24班小学和一座12班幼儿园以及基层社区中心，同时，还有14.53万方的住宅用地将会打造高品质住宅。

这无疑是南京罕有的“巨无霸”地块，其中，按照超过550米的规划高度，该项目建成之后，不仅将刷新由绿地自己打造的原有南京第一高楼的天际线，同时将替代马来西亚的双子塔2座成为世界第十大高楼。

不过，诸多严苛的限制条件在某种程度上已经锁定了竞得者的范围，因而，当绿地以底价在8月11日将这一项目收入囊中之时，市场并未有太大的反响，而人们的关注则更多放在了他的“神秘合作伙伴”之上。

据悉，虽然土地的出让要求中声明不接受联合体竞买，但在绿地拿下G41地块的5天之后，就有坊间消息爆出，金茂已经介入这一项目的合作。不过这一消息一直并未获得官方认可，及至绿地公布的8月新增土地项目公告中才稍见端疑。在该公告中，绿地在G41地块项目的股权占比中已经降至60%。

观点地产新媒体致电绿地相关人士进行消息确认，该人士坦言项目股权确实发生变动，但对于金茂是否为合作伙伴一事则表示暂不知悉。

然而，由项目公司工商注册信息来看，G41地块的项目公司为南京峰霄置业有限公司，该公司的注册股东分别为绿地集团南京宝地置业有限公司和南京方耀投资有限公司，其中南京方耀投资有限公司的注册法人正是中国金茂的执行董事兼首席执行官李从瑞。

至此，绿地联手金茂的消息基本可以坐实，随后金茂相关人员接受观点地产新媒体的采访中也得到了证实。该人士欣然表示，金茂与绿地的合作是强强联手，同时也意味着金茂在布局青龙山国际生态新城、河西南鱼嘴G97项目之后再度加码南京。

上述人士进一步表示：“与绿地的合作是因为我们很看好南京未来的发展，这是我们重点布局的城市，其实近几年公司陆续布局南京已经打下了比较好的基础，而南京G41地块与公司早前拿下的河西南鱼嘴G97项目距离并不远，可以发挥协同效应。”

金茂绿地摩天之心

放眼国内的摩天大楼建造领域，绿地和金茂无疑是其中的两位佼佼者，仅在南京，排名前三位的超高层建筑，即G41地块、河西南鱼嘴G97以及紫峰大厦就为两者所包揽。

据悉，绿地的超高层全部以“绿地中心”命名，目前位于鼓楼区的南京第一高楼紫峰大厦就是绿地打造的第一座超高层项目，而自2005年开工建设该项目开始，截至目前，绿地已建成的超高陈项目已经超过为24栋，几乎为全国总数的四分之一。

其中有4幢位列全球排名前十，分别是武汉、大连、成都、南京绿地中心。武汉的绿地中心高度达606米，仅次于迪拜塔(828米)和上海中心(632米)。

而另一合作伙伴金茂，在超高层的打造方面同样也成果斐然。据了解，金茂金茂开发、运营地标性商业地产的历史可以追溯到上世纪九十年代。1999年竣工的上海金茂大厦曾是中国第一、世界第三高楼，至今仍是上海的地标性建筑及城市发展过程中的里程碑式作品。

两大超高层“高手”的结盟必然是南京未来第一高楼建成完工有力的保证，不过值得注意的是，在对待超级综合体项目的打造方面，双方却有着不尽相同的“摩天之心”。

上述金茂相关人士表示，公司明确提出了“城市运营商”的战略，并且倾向于开发打造涵括五星级酒店、商业、办公、住宅等多种物业形态的城市综合体项目，“此类型项目符合公司城市运营和以城市运营模式打造产品的开发逻辑和定位，而我们对超高层的超级综合体项目的打造有实力也很有信心”。

不过，对于绿地而言，这个凭借超高层战略在摩天大楼领域具有举足轻重的操盘手已然在考虑其模式的改进和升级，事实上，在过往地标性项目的打造上，绿地向来是一手操作，而此次引入金茂，显然释放了其加快开发周期和进行减负的一个重要信号。

一熟悉绿地的人士对观点地产新媒体表示，绿地并不是为了盖高楼而盖高楼，虽然正因为有这样的超高层会使得地块竞争对手减少，进而土地成本相对较少，不过“从投资和开发周期角度来看，绿地更倾向于能够避免建这样超高层建筑的项目”。

“在具体操作超高层项目上，绿地其实这几年也在对操作模式进行改进和升级，比如引入合作方也是一方面，尽可能不会有太多的集团资源在一个项目上，和时间的投资，适当的股权合作、适当的资金的引入，一定的杠杆和股权分散也好，都是，另外一方面，在项目的具体运作方面，适当的时候引入轻资产运作的方式。”

据悉，早于今年中期的报告中，权益销售金额普遍高达90%以上的绿地就表示将会适当考虑项目股权方面的合作。上述人士透露，在大体量的项目上，绿地寻求合作的概率会更大，而在合作方的选择方面，则希望能够形成互补优势。

值得注意的是，在对超高层项目开发股权改变进行尝试的同时，绿地在该类项目的操盘上或许也不排除有新的尝试。

虽然上述熟悉绿地的人士表示，在合作项目上，绿地一般股权占比不会小于50%，并且由自己进行操盘和并表，不过，市场人士指出，就绿地和金茂在商业和高端住宅的溢价能力来看，由后者操盘的盈利更可观，而项目公司的工商注册信息显示，在总经理、董事长、副董事长、监事等共8个职位中，绿地、金茂各占其四，呈现均衡态势。

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