融创土地储备跃居房企前三 439亿接盘万达文旅

融创、万达631.7亿元史诗级大交易生变。7月19日，万达商业、融创中国、富力地产在北京举行战略合作签约仪式。万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团，两项交易总金额达637.5亿元。

　　融创中国（01918.HK）董事会主席孙宏斌表示，这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性，降低了我们的负债水平，同时我们也承担了原酒店交易对价的折让部分。对于我们和万达合作的文旅项目资产包是可接受的溢价，这种交易安排三方都很满意。

　　低价并购之下，融创土地储备新增4973万平方米。摩根士丹利发布研究报告称，此次交易新增的土地储备，按照当前市场每平方米15500元的均价，可售资产价值约合7700亿元。

　　摩根士丹利同时预测，融创本次收购资产每年可带来510亿元人民币的销售额，13个文旅项目资产包会达到15%~20%的净利率，将增加融创610亿元的净资产价值。

　　土地储备大增 达上亿平方米

　　资料显示，万达此番转让的13个文旅项目涉及土地储备总建筑面积合计约为5897万平方米，其中，自持面积约为924万平方米，可售面积约为4973万平方米，可售面积约占总建筑面积的84%。

　　融创方面表示，此次合作，以合理的成本为公司补充大量优质土地储备，将为公司将来持续健康发展提供巨大支持。

　　事实上，身为房企中的“并购王”，近两年来，融创可谓动作频繁，仅2016年，融创就对外发起16笔收购，涉及资金595亿元。

　　今年上半年，融创扩张步伐更加明显，入股链家，增持金科股份，入股乐视，收购天津星耀、大连润德乾城、华城富丽的股权及债权，收购恒大嘉凯城股份等，总收购金额超过300亿元。

　　大举并购下，融创土地储备持续大增。2016年土地储备为7219万平方米，2017年的8起收并购，总建筑面积达6707.46万平方米，其中可售面积达5514.42万平方米。加上此次收购所获取的土地，融创总土地储备量有上亿平方米。

　　据不完全统计，目前，恒大的土地储备量为2.29亿平方米，碧桂园为1.66亿平方米，绿地为1.36亿元平方米。来自第一上海证券的研究报告称，据该机构的大致估算，融创中国目前土地储备超过了1.5亿平方米，跃升至行业前三，仅次于中国恒大和碧桂园。

　　高质量的土地储备为销售规模提供了保障。融创财务报表显示，2014年销售额为658.47亿元，2015年销售额增至734.6亿元，增长部分不足百亿，但到了2016年，销售额大幅增长至1553亿元，在2015年基础上翻了一番。

　　今年上半年，融创仍延续增长势头。7月5日，融创发布半年销售业绩公告，2017上半年合约销售金额1118.4亿元，同比增长89%，位列排行榜第7位。其中，6月份，实现新增预订销售金额达291.2亿元，同比增长116%，合同销售金额达265.4亿元，同比增长100%，创下单月销售新高。

　　孙宏斌表示，今年融创中国将实现超过3000亿元的销售额。这在业内人士看来，融创今年估计累计上升接近150%，的确体现了资本市场对融创运营模式的认可。

　　项目将产生 10%~15%的净利率

　　笔者发现，除了对乐视的投资外，融创基本都是股权拿地，利用在房地产市场中高端的产品溢价能力通过股权投资获得相对低价土地，达到企业快速发展的目的。

　　从与万达的此次合作来看，融创收购的13个文旅地产项目均位于热点二三线城市，每平方米平均成本不到1600元。根据公开信息查看，售价最低的项目为6800元/平方米，售价最高可达23000元/平方米。

　　对比售价，如果仅参照公告中的作价和可售面积粗略计算，这笔收购相当划算。据德意志银行分析报告称，13个文旅项目拥有4973万平方米的可售建面，按13500元/平方米的售价可以产生大约6500亿元的销售。此外考虑到收购的土地成本非常低，项目将产生10%~15%的净利率，且销售的回款也将会很好地覆盖收购支出。

　　此外，根据申万宏源的统计，融创中国于2015年以总代价300亿元新增项目约30个；2016年以1000亿元新增项目约150个；2017年上半年土地储备已覆盖50余个城市，权益面积达5500万平方米。平均土地成本为5800元/平方米。

　　新旧项目相加，融创将收获大量货值。融创称，2017年计划开盘82个新项目，总货值预计1883亿元，加上2016年尚未出售的资源和现有项目的二次开盘，总体货值预计达4185亿元。

　　“融创的土地，当时买，或者当时收购，基本都是低于市场价或者与市场价持平，而且个别土地当时看都有点贵，但是过一段时间就觉得土地非常合适了。” 在业内人士看来，融创对土地投资的精确度比较高，对土地的判断能力比较强。

　　德意志银行分析报告称，基于对融创修正的盈利预测及86%的销售增长，我们将其目标价提升了71%至19.12港元/股，维持买入评级。

　　与此同时，多家证券机构纷纷预测，在2018年~2019年，融创将迎来利润的大幅度爆发增长。“并购的财务成本消耗期过去，利润增长将大幅度体现，大量优质货值的销售将逐步兑现利润。”

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