专访红星商业总经理李嘉：“非常”业态让商场喘不过气

     从轻资产管理获得更多动能的红星商业大步流星前行。在商业地产演变为全产业链的商业不动产运营商后，红星商业对商业运营的理解与尝试更为大胆。在红星商业总经理李嘉看来，在增量变存量的时代里，原地踏步意味着被淘汰。传统品牌方面购物中心之间很难有突破，也许不久以后购物中心也成了过时的代名词。在这之前，必须尝试新的非常规的业态。

　　勇于革新业态

　　家居大佬跨界商业地产，红星商业经历两年时间，从北京爱琴海购物公园一个项目开枝散叶到昆明、天津、福州、兰州等5个项目。“2016年会有2-3个项目，2017年计划开5个，之后都保持5个以上的年均开业速度，玩商业地产我们的速度应该是最快的。”李嘉说道。

　　李嘉眼中的“玩”是将每个店都做出极致特色。去年开业的天津爱琴海购物公园楼顶设置了婚庆会馆，档期已排到今年10月。地下一层规划了韩寒投资的赛车场，消费者可以在商场体验赛车。福州项目为空中运动场，目前还与法国相关马术机构投稿引入集儿童教育、休闲体验一体的马术俱乐部。作为红星商业今年1号工程的上海吴中路项目，引入业态更为大胆。

　　李嘉表示，今年是上海项目的收官之年，在这个项目他们尽可能地安排特色、好玩的业态。比如做不同于一般商场冰场的雪游乐场，外围景观设置了真正的日本樱花街道，老板带队亲自赴日本邀请著名设计师安藤忠雄设计艺术空间和书局。

　　“在增量变存量的时代里，原地踏步就意味着被淘汰。传统品牌方面购物中心之间很难有突破，也许不久以后购物中心也成了过时的代名词。在这之前，必须尝试新的非常规业态。”李嘉说，体验业态在过去留给大家的印象是租金收益低、占用面积大，但现在当这些业态从配角变为主角，收益也随之改变，进驻购物中心的新型体验业态比此前风靡的KTV租金收益上已有很大提高。

　　发展“外围”项目

　　在理念与团队兼具下，红星商业拓展目标从过去“五年百MALL”的极致速度变得理性化。去年5月，红星商业对外发布了以资产管理服务为主的轻资产战略，主要聚焦在资产运营、资产盘活与资产增值三个方面。

　　李嘉表示，红星商业已形成自己的发展节奏与步调。除了自建物业，今年会加大资产管理项目投入。“商业类型公司不能完全等待自己盖房子，开发慢并且人力、资本都会受限。”

　　红星商业骨子里流淌着基金公司的血液，李嘉表示，收购项目后基金公司需要找经营方把项目盘活做好，获得更高升值后卖出。红星商业今年计划真正做轻资产，将入股或者参投一些项目，让基金公司或者托管方更有信心。

　　“操盘多个项目后，我们已有了很多实战经验。在商业地产前端环节，可以帮助地产商进行更合理的前期调规，比如动线设计怎么能不挡商铺、人流行走更顺畅等。”与纯顾问公司或者地产公司相比，李嘉认为，如今的红星商业是可以贯穿商业运营全产业链、提供全流程服务的商业不动产运营商，能为合作开发商提供项目规划选址、招商或者后期运营的全产业链解决方案。

　　盈利是基础

　　从2013年投资成立到今年，红星商业母公司实现盈利，单店也将逐一盈利。“红星商业是纯商业化公司，对盈利有很高要求。无论是自持项目业态引入，还是产业链各端价值挖掘上，都必须考虑有收益。”李嘉说。不同类型商业公司有不同要求，李嘉表示，红星商业要求各店要向总部交利润，总部也需要不断找项目、做顾问代理等赚取利润。

　　从目前各项目表现来看，北京项目最为成熟，租金收益最高。今年北京区域还会有新的调整考虑，李嘉表示，虽然处于社区型商圈中，但北京爱琴海公园目标不是做社区购物中心，团队期许项目成为城市范围内的特色店，可以捕获不同维度年龄段的客群。

　　为了便于管理和资源共享，红星商业打破了单店管理模式，整合区域资源形成华北大区。去年整体经营情况不错，新项目也有良好表现。据介绍，福州项目开业当天创下东南一带开业纪录达46万多人次，天津项目是去年天津市场惟一开业的购物中心，当天有35.6万人次，目前周末约8万-9万人，平时在4万-5万人。

　　据李嘉透露，红星商业计划推出爱琴海系列产品线，根据不同城市规模、消费力等设置管理模型。

来源： 北京商报

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