红星商业“车轮战术”家居MALL与百货MALL大联动

　　对于商业地产而言，2014是备受煎熬的一年，行业竞争白热化伴随经济不景气，使得三四线城市商业地产的招商成为开发商的痛脚。　　然而，一二线城市却是另一番景象。万科、万达等巨头的商业地产逆势发力，而上海红星美凯龙商业管

    住宅、家居、商业联动 以爱琴海的名义

　　家居MALL与百货MALL联动的同时，这两项自持物业又与销售型物业形成大联动，在融资方面，让商场可以低成本发展，然后将商场抵押给银行再融资，继续开发项目。

　　对于商业地产而言，2014是备受煎熬的一年，行业竞争白热化伴随经济不景气，使得三四线城市商业地产的招商成为开发商的痛脚。

　　然而，一二线城市却是另一番景象。万科、万达等巨头的商业地产逆势发力，而上海红星美凯龙商业管理有限公司（下称红星商业），这个以家居起家的企业，全国拓展战略正在加速。

　　12月20日，红星美凯龙集团选址昆明的爱琴海购物公园开业，这是红星美凯龙首次实现“家居MALL+商业MALL”—“双MALL联动”的商业综合体，也是继北京之后的第二家爱琴海购物公园。

　　按其理想蓝图，未来几年红星商业将加快商业地产投资步伐，在全国多个城市进行开发布局，争取在全国进入60座城市，建成100个爱琴海购物中心。

　　地理上的爱琴海连接起了希腊半岛和小亚细亚半岛，成为地中海中最耀眼的区域。那么，红星美凯龙又试图以“爱琴海”的名义打通怎样的关节，特别是在商业地产竞争白热化并遭遇电商夹攻的时点，红星美凯龙的底气是什么？未来有何应对策略？带着诸多疑问，记者与红星美凯龙创始人车建新及红星商业董事长、红星地产执行总裁张华容，进行了深入交流。

　　双MALL联动

　　车建新对《投资时报》记者表示，目前红星美凯龙在全国已有38个项目，购物中心主打产品为爱琴海购物公园，定位上将针对中高端客户需求进行开发运营，未来公司还会加大在全国范围内的布局。

　　张华容亦对《投资时报》记者表示，红星商业的重点还是考虑一二线城市的核心地段、核心商圈，且已有布点，如重庆、成都这些省会城市已有布局，“接下来，要使‘双MALL联动’发挥得更好，就要走第二步，布局二三线城市核心商圈”。

　　在资金周转模式上，车建新表示，红星的综合体中包括12万到15万平方米的购物中心，30万到50万平方米的住宅、写字楼、商业步行街，“把后面这一块卖掉，能收回自持的购物中心投资额的60%以上，这样可以降低资金压力。同时，百货MALL可以带动商铺和住宅配套物业的销售。”

　　天下武功唯快不破。张华容认为，红星的核心竞争力就是商业前期筹建，这种深入的前期准备把开工到开业的时间压缩为十个月，这在其他企业里面非常少见。红星商业有前期投资发展部以及商业筹建部门，跟随地产开发团队在拿地的时候，介入前期的研判，从人口、交通等维度分析是否适合爱琴海的模式。

　　在规划报建时，商业报建结束后，建造技术条件、施工图的设计、建造过程中的管理和验收，全部由红星商业团队来介入，并且必须经过商业管理团队的确认，以确保80%～90%的项目做出来不用任何拆改。

　　张华容认为，正是因为这种商业管理团队的介入与会签制度，才有可能逐一攻克拿地、规划设计、招商、拆改等商业物业的难点，在十个月完成开工到开业的周期。

　　无痛点商业空间

　　在追求速度的同时，红星商业也在精益求精地打造个性化、艺术感、体验性十足的购物公园。红星商业对商业运营的重视，体现在其致力于打造“没有痛点的商业空间”。

　　红星商业总经理李嘉解释道：“所谓的痛点，就是引起顾客不适、不满的细节。”比如在北京爱琴海购物公园单调乏味、被人忽略的电梯厅，被装扮成“蝴蝶谷”等多彩场景，通道则被做成了“老公寄存处”。

　　“老公寄存处，配有先进的净化设备，男性顾客可以在里面抽烟休息。”李嘉称，中心区的电视与商场门口的摄像头连接，另一个摄像头在儿童乐园附近，“老婆、孩子出来了，可以第一时间看到。”

　　昆明爱琴海购物公园，也被匠心独具地打造成公园式的商业公共空间，不仅“形如美玉”的外立面美轮美奂，公园外广场上昆明最大的风车秀也让整个爱琴海平添了一股唯美的艺术风范。甚至大型屋顶运动花园也在春城独树一帜，在昆明爱琴海购物公园的6层楼顶是一个巨大的运动花园，可以散步、健身、甚至喝茶、看日出日落。

　　“此次昆明爱琴海购物公园，将发扬红星美凯龙‘艺术成就生活之美’的理念，斥巨资引入国内外知名现代艺术家顶级作品，将12件艺术品免费陈列在购物中心的公共空间之内，几乎媲美国内一次顶级的艺术大展，打造‘无墙的艺术馆’，真正让商业与艺术完美结合。” 张华容介绍。

　　昆明爱琴海购物公园开业当日，人流量高达20万，这意味着每一秒就有5个人走进商场，不少顾客在艺术品前驻足、拍照留念。就连当日一楼尚未能正式开业的空铺，也被红星商业设计成了春城昆明特有的花墙，并且在花墙下的树枝头，有一个鸟笼，一对活生生的鸟叽叽喳喳叫个不停，不少顾客争先恐后地与这对鸟合影。

　　“其实我们不这么做也没问题，就像普通商场一样，在空铺的装修外墙上写几个大字，‘即将开业’之类的也行，但是我们为了让商场更美观，顾客的体验性更强，做了这样的设计。”李嘉说，“那对鸟也很贵啊！”

　　正是这些对细节的重视，使得昆明爱琴海购物公园开业当日便人满为患，部分电梯一度因为安全因素采取限流措施，许多特色的餐饮品牌在不到11点的时候就排起了长队。开业的第一个周末，客流突破50万，营业额超过3000万元。

　　区域商业结构升级

　　也因此，昆明爱琴海购物公园吸引了众多富有特色的商家入驻。总体量11万平方米的昆明爱琴海购物公园位于昆明西山区广福路中段，但囊括了家乐福超市、红星太平洋4D影城、ZARA、歌友会KTV、世纪星真冰场、蚂蚁王国儿童天地等158个国内外品牌。其中，像特斯拉体验店、世纪星真冰滑冰场、蚂蚁王国儿童乐园等首次进入昆明的品牌高达32家，约占项目品牌总数的20%。

来源： 《投资时报》

1