中粮地产业务成鸡肋 宁高宁萌生卖意

    曾经雄心勃勃要做大地产业务的中粮集团掌门人宁高宁，面对中粮地产业务多次整而不合，商业地产公司和住宅地产公司业绩皆不尽如人意之后，对做大地产业务也显得略有些灰心。

    今年1月11日晚间，在一场非公开的校园演讲中，宁高宁表示，中粮集团地产业务未来会是一个投资性的业务，而“肯定不会是中粮集团主要的板块”，“即使整个把它卖掉，也没问题的”。这又为本来就动荡的中粮地产业务带来一丝凉意。

    7月16日，被寄予厚望的中粮商业地产上市平台—中粮置地控股有限公司(以下简称“中粮置地”，00207.HK)，交上了第二份成绩单，但是这个成绩不尽如人意，截至今年6月底，中粮置地上半年合同销售面积6416平方米，销售金额5.78亿元；而2013年，中粮置地实现营收39.23亿元，如以半年营收19.6亿元计算，今年上半年中粮置地的业绩暴跌七成。

    对于中粮置地暴跌的原因，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“一是受信贷环境影响，二是因为中粮置地拥有的大多是持有型物业，资金回笼慢，加上去年基数大，因此中粮置地今年上半年的业绩并不好看。”

    尽管对外的宣传中，中粮置地的业务主要集中在商业地产和酒店行业，中粮地产(集团)股份有限公司(以下简称“中粮地产”，000031.SZ)则以住宅开发为主，但随着两个地产平台的逐步发展壮大，中粮地产与中粮置地之间业务上的交叉点逐渐突显，比如去年为中粮置地贡献了收入总额六成的是旗下四个高端住宅项目，而大悦城品牌归属问题也不够明确，同业竞争的问题一直没有办法得到解决。更让宁高宁难以接受的是，地产黄金十年，中粮地产的业绩增长12倍，利润却不升反降；此番被寄予厚望的商业地产公司中粮置地业绩暴跌，再度让宁高宁失望。

    中粮系旗下地产业务的整而不合问题为何至今难以解决，时代周报记者希望就此问题采访中粮置业相关人士，但截至发稿时，对方没有给予任何回复。

   大悦城进展缓慢拖累业绩

    在寸土寸金的东城区安定门北，老牌商业项目三利百货已经被夷为平地，按照规划，三利百货的业主中粮置业投资有限公司(以下简称“中粮置业”，中粮集团旗下另一商业地产公司)计划将其拆除，改建为中粮集团旗下著名商业品牌安定门大悦城。只不过，时代周报记者发现，三利百货已经拆除近一年，但是被高大的围墙围住的工地，只有一个大坑。2013年中粮置地借壳上市后，曾对外公告称托管了西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城、烟台大悦城5个大悦城，而后又接手了安定门大悦城。

    “因为挨着古建，与其一墙之隔就是北京的地坛公园，项目的审批可能遇到麻烦，最近几个月还不会施工，”中粮置地的一位人士告诉时代周报

    受安定门大悦城项目进展缓慢的影响，中粮置地业绩受到了一定程度的拖累。而中粮置地旗下的另外一些商业地产项目表现就尚可：香港鹏利中心出租率为94%，新签约租金均价按年升7%；北京中粮广场出租率为87%，新签租金均价大致持平；上海鹏利辉盛阁出租率为90%，租金均价升3%。

    相较于中粮系旗下的中粮地产和中粮置业，中粮置地的名气一般，2011年6月，才在香港注册成立，一年后的2012年7月，中粮集团支持全资子公司得茂要约收购侨福企业[0.00%]73.5%的股权后，中粮集团终于获得宝贵的壳资源。

    取得香港上市的壳资源后不满两年，为尽快推出其商业地产，中粮集团便迫不及待地展开反收购，2013年9月24日，侨福企业对外宣布，向母公司中粮集团收购目标公司及股东贷款，收购总代价为141.67亿港元。收购完成后，侨福企业将拥有中粮集团旗下中粮置地所拥有的商业物业组合目标公司的股权，公司也将改名为中粮置地。

    侨福企业收购的物业组合包括位于成都及北京的两项综合体项目、香港及上海的两项商用物业项目、北京、南昌及苏州的四项酒店项目、三亚的一项综合旅游项目及上海、三亚及成都三项拥有少数权益的项目。

    被寄予厚望的中粮置地业绩却不太美丽：2013年，中粮置地净资产收益率(ROE)只有15.16%；与之相比的是，万科2013年净资产收益率达到19.66%，保利地产[7.60% 资金 研报]2013年净资产收益率达到20.76%。2013年，中粮置地资产周转率(Total Asset Turnover)只有0.13%，万科的资产周转率高达31.6%，保利则为32.7%。

    考虑到尽管中粮置地六成以上的业绩由高端住宅项目贡献，但仍有大量持有型物业的特点，比如泰禾集团[9.30% 资金 研报]，其资产周转率也有24.8%，另一家拥有大量商业地产项目的金融街[2.19% 资金 研报]，其资产周转率也有27.2%。今年5月，渣打银行指出，中粮置地拥有买入母公司中粮集团旗下6个以上大悦城项目的选择权，该银行料购入全数项目后，将会令其资产净值提升45%。尽管大悦城还未并入报表，但大悦城租金回报率低成为目前摆在中粮置地面前最大的难题。业内人士指出，中粮旗下有三个大悦城项目的地块都是通过市场化的方式取得，总投资约在100亿元，投资成本很大，按目前这种租金水平，租金回报较低，加上由于租金的增长相对较慢，只能寄望以后本身资产的收益。

    “随着信贷环境好转，下半年中粮置地的业绩也会有所回升，毕竟，上半年住宅物业价格出现负增长，商业物业要好得多，”谢逸枫表示。

    地产业务整体上市搁浅

    在中粮集团掌门人宁高宁的商业理念里，“整合”是最重要的一个词汇。宁高宁在《26只猫和一只虎》一文提到一个著名的大猫非猫理论，“大猫非猫，猫大成虎，一只虎的力量远超过26只猫”。而这一理论曾经带给华润无限风光。

    2001年以来，宁高宁率领香港华润集团在内地展开了一连串的策略性并购行动，横跨房地产、零售业等主体行业，目标都直指行业领袖地位。

    2004年12月，国资委一纸任命，46岁的华润集团副董事长兼总经理宁高宁就任中粮集团董事长。彼时，中粮集团的资产规模只有600亿元，只有华润的一半。“空降”中粮集团数月之后，宁高宁便开始着手中粮集团的调整之事。

    宁高宁第一步就是将旗下地产业务整合上市。在进入中粮集团第二年，深谙资本市场之道的宁高宁，就通过借壳深宝恒将当时主营房地产业务的中粮地产带进A股。

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