三招看清房地产信托风险

　　当人们眼睛盯着信托投资收益率的时候，即使收益率前面有“预期”两个字，人们也往往会把它们忽略，或者在心里将“预期收益率”与“投资收益率”划上等号。但事实上，房地产信托的风险被一些利好的因素稀释了，往往让人们忘记危险的存在。信托产品热销的背后，潜藏着投资者对信托产品投资风险认识不足的隐患。那么房地产信托投资风险体现在哪里呢？
　　首先，条款中约定的赔偿责任暗藏风险。按照央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，信托投资公司依据信托文件的约定管理、运用信托资金导致信托资金受到损失的，其损失部分由信托财产承担；信托公司不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益。根据规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司只负责赔偿因自己违背信托合同擅自操作而招致的损失，而运营过程中发生的风险，则完全要由投资人承担。

　　其次，项目本身和行业发展隐含风险。虽然房地产公司在推销自己的信托产品时，都会提出一个眩目的收益率供投资者参考，但这些收益率都是预期的，而不是承诺的。房地产信托收益较高，但风险也很大。一方面来自房地产行业本身的风险，像前期上海、杭州房价一路走高，整个行业就存在一定风险。风险另一方面来自具体的项目，如果这个项目做得不好，市场定位不准确，将来销售就成问题，投资者的收益就得不到保障。信托投资的风险主要体现在预期收益与实际收益的差异上。投资者既可能获取丰厚收益，但也很有可能血本无归。

　　第三，房地产信托产品的流动性风险。任何金融产品包括信托都没有一个完善的二级市场的流通，而信托产品本来就要求不能通过公共媒体进行营销宣传。信托产品的公共认知度比国债、债券等金融产品差，一旦需要转让时，成本会很高，如股权投资信托计划到期时股权的变现或转让、贷款信托到期抵押物的处置及担保等，都会带来投资者的资金到期不能及时兑现的风险。

　　正因为其中的高风险性，要求信托公司在信托计划运行前中建立完善的风险控制体系。首先，立项前要求对信托项目做好可行性研究，在操作过程中要求设定担保或抵押。其次，要求房产商以项目本身或其他项目作抵押，抵押率应控制在较安全的范围内。另外，还可通过对房产商的银行账户监管，来及时掌握项目资金回笼情况。

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