未来十年北京二手房市场的变化趋势

　　一、交易量超越一手房，成为北京房地产交易的主流

　　2007或2008年，北京的二手房交易量将超越一手房交易量，逐步成为北京房地产交易市场的主流。2010年以后，北京存量房市场的蓄存量将达到400万套左右，每年的二手房交易将稳定在25万套左右，而届时，北京一手房每年的交易量将稳定在4万套左右。北京每年一手房和二手房交易量之比将由现在的7：1左右变成1：7左右。当然，考虑到政策、市场等等不确定性因素的影响，上述进程有可能会延后，但最迟在2015年之前，以上格局将最终形成。

　　二、十年之后，住在四环以内，几乎只能选择二手房

　　十年之后，北京四环以内可供开发的土地基本已经被消化完成，每年除了少量因拆迁或拆改建而产生的一手房供应量外，四环以内新房供应量几乎为零。一手房开发将以四环、五环、甚至是六环外的新兴组团和卫星城建设为主。大量的城市周边组团和卫星城由轨道交通和高速公路与城市核心地区相连接，而与此同时各个城市周边组团和卫星城已经成为了了住宅、产业、商业和生活公共产品供应高度复合的中心，当地居民基本实现了当地居住、当地就业、当地生活，每天并没有大量的人口往来于城市周边和城市核心地区。而那时，如果想在四环以内购房，二手房几乎成为唯一选择。除了城市核心地区的二手房交易活跃之外，各个城市周边组团和卫星城的二手房市场也表现不俗。

　　三、一、二、三级市场充分连动，二手房市场成为“置业升级”的基础和“投资退出”的机制

　　十年后，北京的二手房市场和房屋租赁市场将十分活跃，一手房、二手房、房屋租赁市场将形成充分的对接和互动。二手房市场将成为“置业升级”的基础，“以旧换新”、“以小换大”、“以旧换旧”等多种“置业升级”的形式都会出现。而许多投资房产的人，在获得满意的租金收益或房价增值后，会通过二手房市场套现。

　　四、二手房种类和市场会进一步细分

　　十年后，北京的二手房市场细分会进一步加剧。从权属关系上看，已购公房由于其首次进入二手房市场转让后将被视同二手商品房，而且其福利分房的源头已经不复存在，已购公房将越卖越少，在整体二手房交易中所占的比例会逐年下降，而二手商品房将成为二手房舞台上的绝对主角。从物业档次上看，以二手公寓、二手别墅(包括TOWNHOUSE)、二手四合院为代表的高端二手房将成为市场新的亮点。此外，二手商铺、写字楼转让等商业物业的二级市场将日益繁荣，小业主将与机构投资者平分天下。

　　五、中介服务认可度大幅提升，大型品牌中介占据市场份额的80%

　　十年后，北京的二手房市场的交易主体对中介服务的认可度将大大提升，80%以上的二手房交易将通过中介机构完成。大型品牌中介随着其经营管理水平的不断提升，将越来越受到交易者的欢迎，其总体市场份额将达到80%，而剩余的20%将被一些在细分市场更专业或在某一特定区域具有资源优势的中小中介瓜分。

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