王健林和时间赛跑：左手投地产 右手玩并购

　　在南昌宣布南昌万达文旅城开工后，万达集团(廊坊万达广场) 董事长王健林又马不停蹄地赶回北京。24小时后的6月19日早晨10点，他又宣布了两笔在英国的投资。

　　其一是投资3.2亿并购英国圣汐游艇公司，其二是投资近7亿英镑在伦敦核心区建设五星级万达酒店。这是去年9月万达并购美国AMC影院后，再度向海外进军。
　　当来自英国《卫报》的记者迫不及待地问万达下一笔海外投资将会是什么时候发生时，王健林却说，（海外投资）不主张太快，或许等明年再宣布新的投资。

　　这位不久前登上美国《财富》杂志封面的中国新首富深谙缓急之道。他要求南昌万达文旅城以最快的速度建设，这个总投资或达400亿的项目将在2015年实现开业。

　　用地产支撑旅游

　　“城镇化率超过75%之后，一切都会慢下来。”在南昌接受采访时，王健林说。但在此之前，他认为中国的房地产即便已经度过快速发展期，至少也还有20年的好时光。

　　万达打算在南昌建设一个占地160公顷，总建筑面积80万平方米，可同时容纳5万名游客的大型旅游项目。有别于大多数开发商所做的旅游地产，该项目以室内项目为主。规划有文化、旅游、商业、酒店、滨湖酒吧街五种产品形态。

　　文化项目包括大型舞台秀、电影乐园、电影城等。室内海洋乐园由美国TVSA公司担纲设计，万达打算建全球规模最大、创新最多的海洋馆，设置有“海底环游”、“鲨鱼码头”、“国宝中华鲟鱼馆”、“海洋剧院”等七个主题展示区。

　　王健林称这个项目的意义已经不仅仅停留在每年提供多少税收，创造多少就业岗位，如果建成，将改变南昌的城市定位。

　　项目位于离南昌市中心有半小时车程的九龙湖，现在看起来还有些荒凉。但南昌市政府准备在2016年开通一条地铁，未来高速铁路也会在此设站。项目地价惊人的便宜，但以60万/亩左右的价格卖地，之于地方政府并非是一笔亏本的买卖。有人向本报记者分析称，万达真金白银投入以后，政府再以1000万/亩卖出该区域其他地块是可能的。在万达提出建文旅城后，许多地方政府主动邀请万达去投资。

　　王健林称自己感到为难，因为类似的项目，万达不打算多做，十个已是上限，并且每个项目都不复制自己，否则是“自寻死路”。但“任何一笔重大投资计划的制定，都基于上一笔满意的投资。”他说。早在2002年，万达就已来南昌投资，和当地政府合作愉快。他认为与十年前相比，南昌市政府有更强的财力，更好的规划和基础设施安排，万达自己的产品也更成熟。

　　大多数场合王健林都十分严肃。有时，他也会和记者开一个认真的玩笑。“有人问我说搞旅游是不是为了发展地产？我说这是对我的侮辱。恰恰相反，我做地产是为了反哺文化和旅游，不是用地产赚来的钱再搞地产，已经很高尚了”。

　　万达的每一个文旅城投资金额都巨大。4月28日，万达首个文化旅游城在哈尔滨动工，总建筑面积90万平方米，总投资200亿元。随后，5月28日，万达与合肥市政府签署投资协议，拟在合肥滨湖新区打造万达文化旅游城项目，项目总投资超过300亿元，其中文化旅游投资190亿元，计划今年开工，2016年建成开业。
　　文旅城和万达广场财务模型类似。一部分企业自有资金、一部分银行贷款，最重要的是通过预售来适度回款。“没办法，国内不支持REITs（房地产信托投资基金）模式，只有走现金流平衡这条道路。”他认为，在当前的时点，地产公司的IPO之路几乎没有希望。靠文化旅游IPO是有可能的，而电影院线的估值十分有限，20亿已经算不错的规模。

　　唯一不确定的是，类似大型的文化旅游项目，不仅在万达的企业发展史中是创新，国际上亦无成熟的复制样本。王健林在公开场合不止一次提到拉斯维加斯秀场带来的灵感。质疑者们仍在观察，将如此多的“顶级”设施组合在一起，是否必然带来成功。

　　全球范围内调动资源

　　当万达开始建大型旅游度假区时，王健林就发现，类似项目能否成功，考验的是万达能否在全球范围内调动资源的能力。

　　在国内，万达和数千个品牌有战略合作关系，不管是在建筑商还是地方政府面前，万达通常处于强势的一方。即便新开业的万达广场所在的区域还未成熟，但万达自持的商业部分总能保证满租开业。但国际酒店品牌、大型的演艺公司等自有其商业逻辑，如何整合这些资源是更大的挑战。

　　王健林谈到本打算购买国外某大型舞台秀产品，但对方听说买者是万达，从1500万美元价格提高到4500万美元。“他知道万达一定要做，怎么也不肯让价，我一气之下，决定自己研发。”他说。后来，研发成本只用了6000万元人民币，还拥有万达自己的知识产权。

　　购买英国游艇公司亦是为了万达的业务。圣汐游艇公司创立于1968年，是世界顶级奢华游艇品牌和英国皇室专用游艇品牌，年销售额约5亿美元，拥有员工超过2500人。

　　王健林相信，游艇等高端奢侈品一定将成为富豪们的消费趋势，万达将在三亚、青岛、大连等三地建设游艇俱乐部。以每个俱乐部10艘豪华游艇的数量计算，至少需要30艘游艇。王健林发现，进口豪华游艇中40%左右的成本是税费，计算成本后，收购游艇公司更划算。

　　和去年收购AMC影院不同，圣汐游艇公司在收购时账面上就是盈利的。该公司年销售额达5亿美元。

　　收购AMC时曾引发巨大的质疑，不过自万达收购后，AMC从亏损3000万美元到盈利近6000万美元。他透露说，万达从五家基金手里收购了AMC以后，偿还了一部分债务。

　　另外，主要是解决了管理层的激励机制。给10%的利润作为管理层分红。“不要以为欧美的企业管理就一定很先进，基金持有公司不是为了经营，而是为了卖掉，但万达不会。”王健林说。在欧美经济不景气，失业率颇高的背景下，万达还给了AMC管理层一份长达5年的劳动合同。王健林并不打算将万达的管理文化植入这些企业，只是派了一个中方联络员。“如果当时我说要更换AMC管理层，要把大量的中国影片带到美国去，很可能美国政府就不会批准这笔投资了。”他说。

　　万达在伦敦投资建设的地产项目，位于伦敦西部的旺斯沃斯区黄金地段，紧邻泰晤士河。项目投资7亿英镑，建筑面积10.5万平方米，其中有一个超五星的酒店，160间客房，面积2万平方米。此外还会包括一部分要销售的豪华公寓，约6.3万平方米，由两栋200米高的塔楼组成。

　　英国驻中国大使吴思田称，有超过500家中国企业在英国投资。这位中文讲得十分地道的英国人认为，未来中国不应该依靠国内投资来拉动经济，而是要依靠消费。

　　当一位记者问即将离开会场的王健林，去英国投资建商业地产是否是为了躲避中国商业地产泡沫时，这位中国新首富说，“总有人要迈出这一步。”未来数年里，万达要在8至10个知名国外城市进行投资。 
 
 
 

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