销售回暖上海楼市将再现“金九银十”？

　　房地产界素有“金九银十”之称。

　　沉寂了近半年的上海楼市，终于开始出现加速发力的苗头。近几个月，上海住宅成交量持续放大，这一现象在8月下旬以来表现得尤为明显。随着9月份的到来，回暖迹象是否说明上海楼市即使在经历了宏观调控之后，仍将重现“金九银十”的“历史规律”？

　　断言为时尚早

　　网上房地产最新数据显示，8月份上海住宅总成交7622套，比7月份回升了5%左右。美联物业市场研究部提供的数据也表明，进入8月下旬，美联物业上海区域住宅成交量与7月份同期相比上升了四成。

　　美联物业上海区域副总经理冯泓睿认为，随着市场对楼市调控政策的适应，以及松绑10年左右房龄老公房贷款、提高住房公积金贷款额度上限、暂不取消商品房预售制度等利好信息不断传出，上海楼市在经历了近半年的沉寂后，回暖迹象日益明显。前几个月积蓄的购买力在8月份得到了一定程度的释放，加快了一些楼盘的销售速度。

　　“从目前市场情况来看，人们对外围房产发展潜力的心理预期已有所下降。”冯泓睿称，尽管现阶段外围区域房价尚未出现下跌现象，但需求有一定减少，反映在萎缩的交易量上。

　　美联物业对上海外围区域住宅市场抽样调查显示，8月份成交量有所下滑，有些地区甚至已连续几个月交易平淡。房产之窗网分析师尹喻举例，上周中外环、外郊环和郊环的成交量分别比前一周下降了8.7%、1.7%和21.5%。

　　“由于近期购房者基本为自住买家，成交物业多数为普通住宅，所以成交金额回升幅度略小于成交量回升幅度。不过可以明显感到，先前积压的购买力开始回归市场。以美联物业为例，8月份的成交总额有30%左右的回升。”冯泓睿预计，到10月份，上海住宅的整体成交量与7月份相比将回升15%-20%，成交价格将回升10%-15%左右。

　　不过，注册房地产估价师杨子江对此持不同观点。“8月份住宅市场交易量有一定反弹，但不能仅仅根据一个月的数据就得出上海楼市开始回暖的结论。”杨子江认为，上海楼市目前还处在对宏观调控政策的消化过程中，完全适应还需要一定时间。不过，未来几个月上海楼市将总体趋好。

　　“九十月份是许多开发商推盘的时间，同时也是购房的好时机。”中国指数研究院华东分院院长陈晟表示：“不过，在目前宏观调控的形势下，判断今年究竟是否会像往年一样出现‘金九银十’还为时过早。”

　　仍存销售压力

　　“理论上说，第四季度上海商品房供应量将达到3200万平方米。”昨日，上海富阳研发拓展处经理胡欣向《每日经济新闻》表示，因为供过于求，第四季度可能造成2400万平方米商品房过剩，销售局面不容乐观。

　　3200万平方米这一数据，来源于上海富阳的研究。

　　该数据分析，近几年上海每年批准预售面积约3000万平方米。今年至8月26日，上海批准预售的各类商品房总面积约1607万平方米，如果今年预售面积和往年持平，那么第四季度上海将有约1400万平方米的批准预售面积上市。

　　这还只是第四季度供应量的一部分，一手房楼市供应量还应包括已上市但未售完的楼盘。截至昨日的网上统计数据显示，纳入网上的可售面积已超过1858.51万平方米。

　　“1400万加上1858.51万，第四季度上海商品房供应量很有可能超过3200万平方米。”胡欣分析。

　　但6月份以来上海楼市低迷，月成交量徘徊在100万平方米/月左右。

　　“乐观估计每月销售200万平方米，第四季度销售量也就800万平方米。因此，今年积压的商品房将达到2400万平方米，这会在年底的网上可售面积数据中体现出来。”胡欣强调，去年一直处于火热状态的上海楼市，全年销售量也不过3500万平方米左右。“不仅今年第四季度形势严峻，而且未来几年里，上海楼市都将面临供大于求的局面，可能要较长时间才能消化供给。”

　　对此推算方法，天地行常务副总宋捷表示认同：“基本反映了楼盘供应情况。”

　　一个现象是，近两周上海楼市新增供应量明显增加。易居统计数据显示，前期少有增量供应的长宁、卢湾等市中心楼盘陆续面市。这说明，随着销售旺季的到来，前期观望等待的开发商开始加快新房源上市速度。

　　然而，需求并不乐观。虽然受传统销售旺季影响，近两周楼市成交量缓慢上升，一些自住用户陆续进场，但中邦房地产营销公司市场研展部经理邹宇清指出：“市场需求整体回暖的趋势还未显现。”

　　业内人士分析，宏观政策对房地产影响深远，尤其是贷款成数降低、征收营业税等政策。

　　易居统计数据还指出，回暖征兆之一的短期房价增长也事出有因：市中心区域成交比重大幅上升，而郊区比重出现回落，而动迁、配套商品房成交比重也持续下降。这些成交结构的变动，导致近期均价持续上涨。

　　“目前，某些降价幅度较低的楼盘成交情况并不佳，可见目前的弱市格局并没有完全改变。”易居中国研发部经理郑翎昀建议开发商应及时调整定价策略，适应市场发展趋势，在九十月份加快销售进度以回笼资金。

　　上实发展总裁：尚难判断回暖持续时间

　　针对8月底9月初上海商品房成交量增加的趋势，上海实业发展股份有限公司总裁卢铿近期在接受《每日经济新闻》专访时表示，市场总体观望气氛仍然浓厚，现在难以判断上升势头将持续多久。

　　卢铿认为，经过半年时间的宏观调控，许多发展商已经在思考如何创造性价比优良的产品，如何调整价格以启动消费。最近成交的中高档楼盘买家中，外地人和境外人士居多，表明上海市场的需求确实存在“特殊之处”。尽管如此，卢铿仍不甚乐观：“整体上还没有看到消费信心真正完全恢复。”

　　在成交量低迷的情况下，新开楼盘通过价格下调试探需求，很多人认为楼价下跌30%是底线。目前市场上流传着几种底线估算方法：一是按时间计算，即均价降到去年的某个月；二是价格本身降到某一价位，比如内环降到1.5万元/平方米；三是降幅达到某一百分比。卢铿认为以上估算均不科学：“价格底线是一个复杂问题，因为上海市各区域房产情况不一，难以用一个绝对百分比来说明问题。”

　　此前，卢铿在上海召开的一个行业会议上建议，希望政府、学者、发展商联合起来，通过科学的测算来模拟一个市场走势。“降价是必然的，但要让大家知道底线在哪里。”对于眼下业界议论纷纷的“取消房屋预售”建议，卢铿强调，在银行金融资产中，房地产是相对安全、数量庞大、发展迅速的资产，对于影响重大的金融资产，不适合采取过激的方法。（王芳艳）

　　作者：王芳艳　李冲贤 每日经济新闻

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