开发商降价，地产巨头开始向政策“低头”

　　近期，媒体上关于开发商降价的消息多了起来。尤其是深圳已成为全国楼盘大面积降价的第一个城市。6月16前后，深圳大部分在售楼盘都进行了促销，其中佳兆业、万科等都有楼盘推出多套特价单位，优惠幅度相当明显。 
 
　　全国范围内的第一个降价企业，当属恒大地产，自5月初即在全国高调的进行八五折促销，效果可谓立竿见影，回笼了大笔资金。6月份，又有一地产巨头——绿地集团宣布在全国41个城市同步进行促销活动。与此同时，万科、保利等企业的部分楼盘也因地制宜、不同程度的调整了定价策略。至此，中国销售规模最大的四家房地产企业都启动了促销行动。

　　开发商降价，纯属企业自主经营行为,并不是什么丢人的事。众所周知，自今年4月中旬新一轮房地产调控以来，市场快速降温，尤其是成交量严重萎缩，5月份少数大城市的商品房成交量环比4月份出现七成降幅。面对这种严峻形势，恐怕任何一家开发商，都不可能无动于衷。即使是去年的楼市火爆，使开发商暂时不差钱，但多数企业都难以承受半年不卖房的压力,房地产业天生对资金不知餍足。

　　况且，对于地产巨头们来说，通过促销不仅能够回笼资金，还能占据战略制高点：通过降价促进销售，扩大市场占有率，而且还可以拿着销售回款购入低价土地，从而在愈演愈烈的地产巨头竞争中处于有利位置。因此，近期一线地产商纷纷出现相似的表态：公司的销售策略会根据市场趋势进行灵活应对，尊重市场实际情况合理定价。

　　顺势而行路坦荡，逆水行舟路艰辛。大开发商们纷纷选择促销，既是出于对市场调整的尊重，又是表明了对于调控政策的敬畏之情。众所周知，2003年以来我国频频调控房地产市场，但很多政策效果并不理想，尤其是房价一直未能稳定住。的确也有房企认为，调控没什么大不了的，市场即使出现短暂降温，也会迎来报复性反弹，什么土地监管、税收政策，皆可置若罔闻，或者通过公关手段搞定官员。

　　然而，大家一定不要忘记一件事。2004年风光无限、扩张无度的著名房企顺驰，曾喊出口号，要做“全国老大”，结果却倒在了2005-2006年的房地产调控路上。放在前几年，企业可以轻视政策，却不能无视政策；而在这轮堪称史上最严厉的调控背景下，识时务的开发商都应高度重视，小心应对，积极行动。

　　去年12月以来的这轮调控直指高房价。今年初，温家宝总理曾表示“本届政府任期一定稳住房价”，之后住建部部长姜伟有话“温总理都说了房价稳，不行也得行”。遗憾的是，当时多数开发商都没能好好体会这些话的深层含义，居然在“两会”后重新高价抢地、高价开盘，结果导致国务院于4月17日出台更为严厉的“国十条”。

　　如今，房价真的是不降也得降，否则，政策绝不会放松。遍察大型开发商，万科是最尊重和敬畏政策的一家企业。2007年地王蜂涌之时，王石曾提出著名的“不当地王，不囤地，不捂盘”的企业信条；不仅响应市场方面的政策，在住房保障方面，近年来万科同样积极，参与了包括公共租赁住房、配套商品房、限价房、经济适用房、廉租房等多种保障性住房的实践，而这些都是微利或无利项目，是多数开发商所不屑、不愿介入的。

　　近段时间，万科总经理郁亮表示：“市场随时在变动，我们力图把握的是销售速度，比较理想的速度，是新盘开盘一个月内，能卖掉60%。”对于万科这样注重“跑量”的企业，随行就市，跟着党的政策走，是一种非常务实的做法。当然，很多企业也有权选择不降价的自由，尤其是那些高端项目，但当前的事实是：在很多大城市，中低端住宅降价后依然卖得不错，而没有明显让利措施的高端住宅却普遍遇冷，甚至部分楼盘近两个月来销售为“零纪录”。

　　政策自有道理，市场自有法则，企业自有策略。然而，面对政策的强大力量，市场的惨酷无情，更多的时候，企业只能选择顺从。对于那些想要可持续发展的开发商来说，降价实属上策。 (杨红旭 作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长 ）

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