地价再度拔高，房价怎么降？

　　5月21日，北京市印发了2010年度土地供应计划，这个计划在土地供应总量、住宅用地供应量、商品住宅供应量中小套型供应量等方面创了几个纪录。计划一经公布即被视为进一步深化此次房地产调控的有力措施，让无数购房者对未来充满希望。

　　客观地说，增加土地供应计划的确能改变市场对房价走势的预期，但如果仅仅看表面的数据，普通购房者难免落入期望的陷阱，因为从土地价格上看，地方政府并没有降低“盈利追求”。让我们先看看这个令人颇为鼓舞的供地计划。

　　首先，按计划，2010年度北京供地总量将达到6400公顷，这是北京历年供地计划中供应量最大的一次。其次，用于住宅的土地达到2500公顷，比去年的1523公顷多了近1000公顷，也是历年之最，就算50%用来建政策性住房，1250公顷的商品住房用地供应量，依然是历年之最。最后，70%以上的住宅用地必须用来建设各类政策性住房及90平方米以下的中小套型商品房，更是前所未有的力度。

　　以笔者对北京土地市场全面实施招拍挂以来的历年供应计划的了解，2010年的计划的确前所未有的充裕。按北京市国土局副局长曾赞荣去年年底透露的信息表示，北京2010年的住宅用地可建成房屋的规划建筑面积在3000万平方米以上。如果计划能够顺利实施，这将是近年来首次土地供应量超过市场销售量的年份。因此，被业内视为保障房和商品房供应双增加，会在市场供应预期上进一步加强房价下调压力。

　　的确，供应量对房价走势的巨大影响曾在香港楼市得到过验证。1997年，香港政府刚出台8.5万套政府廉租房的计划，香港楼价就应声大幅度下跌。提及此事，普遍的观点都认为是因为香港政府提高了供应量，改变了市场对未来楼市走势的预期。

　　但是，结合近期的土地交易市场的情况，北京市场的形势却并不那么乐观。

　　建工集团以7500元/平方米的楼面价格拿下房山新地王，中铁建以6200元/平方米的楼面价拿下位于房山的首个限价房地块，限价高达12500元/平方米。这固然反映了房地产开发企业对后市的看好，但另一方面却在土地招标底价上透露出地方政府的预期值：房山新地王的楼面价底价为5746元/平方米，限价地的底价接近5000元/平方米，而去年房山区的住宅用地成交均价才4343元/平方米，底价普遍在2000元/平方米左右。

　　顺义区招标出让的土地，底价之高，更是超过所有开发商的预计，最终流拍。官员们解释说，这是防止国有土地被低卖，但6家开发商的报价都远远低于政府设的底价时，仅仅是因为开发商们想“低买国有土地”吗？

　　众所周知，2009年北京的土地价格是历年最高，如果地方政府都本着“利润增长”的目的，在原本就是高点的地价上，再度拔高地价，怎么可能期待让开发商降低开发利润降低房价？鲁欢

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