取消商品房预售风声再起，住建部称子虚乌有

    在房地产调控新政下，各地相继出台政策跟进。

    1月23日，广西住建厅党组书记宋继东在其工作报告中提出，将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市。

    一石激起千层浪，多年来备受诟病的商品房预售制度开始再度受到关注。按照惯例，政策在变动之际往往先以试点的形式出现。那么，“南宁试点”是不是住房和城乡建设部继去年12月建设系统年会后，在房地产领域准备展开的另一个大动作呢？

    1月27日，《华夏时报》记者致电住建部办公厅和住房改革与发展司求证，得到的答案是“不清楚”。但房地产市场监管司相关负责人在电话中却相当直接地告诉记者：“取消商品房预售制度是瞎说，根本没有那么回事。”

    与住建部的否认呼应的是，1月27日南宁市市长黄方方就该问题公开表示：广西住建厅只是希望将南宁市作为试点，而南宁市全面取消商品房预售制度为时尚早。

    取消商品房预售制度的阻力在哪里？

    地方对房地产的依赖可能是取消该制度的最大障碍所在。“如果过早全面取消预售房，可能会打击房地产商的投资热度。”由南宁市市长黄方方这个表态就可窥见一斑。

    据统计，2009年全国卖地进账1.5万亿，约占全年GDP4.4%，约占全国财政收入6.8万亿的22%。以北京、上海和杭州三个城市为例，北京市地方财政收入完成2026.8亿元，而土地出让金为928亿元，占到45.8%；上海市地方财政收入为2540.3亿元，而土地出让金为1043亿，占到41%。杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市，杭州以1200亿元排名第一。

    “可见地方政府对土地财政依赖有多大。取消预售制度意味着部分房地产投资会退出，这意味着财政收入的减少。”中体奥林匹克市场营销部经理周海山认为。

    政府不愿意，开发商更不愿意。

    据最新数据显示，2009年，在全国房地产企业的开发资金中，购房者预交的定金和预收款达15914亿元，同比增长63%，占开发商资金的26%左右。

    其中1-11月，房地产开发企业本年资金来源48170亿元，同比增长44.2%。其中，国内贷款8994亿元，增长40.2%；利用外资413亿元，下降31.4%；企业自筹资金15909亿元，增长18.3%；其他资金22854亿元，增长76.6%。在其他资金中，定金及预收款13347亿元，增长66.5%；个人按揭贷款7009亿元，增长130.1%。

    可以发现的是：定金和预收款项几乎与企业自筹资金相当。“也就是说开发商是通过自筹资金和预收资金构筑了房地产开发的最低资本金。”一家不愿具名的房地产开发企业总经理告诉本报记者。

    去年5月27日，国务院为了提振楼市调整了固定资产投资项目资本金比例，其中普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。这位总经理表示：“这意味着部分中小企业资本金比例只有10%左右，10%之外除了通过预售取得资金外，其他的主要依靠银行。”

    而在楼市政策收紧的情况下，取消商品房预售制度就意味着很多开发商或破产或退出房地产开发。

    由此看来，住建部对于“南宁试点”的表态可谓谨慎，是否意味着取消预售制度又是一次一厢情愿？或许不是，预售制度的弊端已经到了非改不可的地步。

    北京大学房地产研究所所长陈国强1月28日接受记者采访时表示：“房改到今天已十多年了，预售制度退出应该提到议事日程上来。”

    1995年，我国制定实施了《城市房地产管理法》。不可否认的是，预售制度对于房地产行业发展的推动乃至对经济发展的推动功不可没。住建部政策研究中心副主任王珏林就表示：预售制度的确为房地产融资、资金周转提供了条件，推动了房地产市场的发展。

    但预售制度存在的弊端让房地产行业鱼龙混杂。许多房地产企业不能严格执行相关法律和行政规章，在征地、拆迁、规划设计、销售宣传、物业管理方面存在诸多弊端，开发商利用制度漏洞，把风险转移给购房者及银行。

    中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容在接受记者采访时指出：“从最根本上说，预售制度是一种单边的风险分担制度，只是让消费者及银行来承担，具有先天的严重缺陷。”

    “几乎什么人都可来做房地产开发，如此粗放型的房地产开发模式已经对经济的发展起着负面作用。”全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝表示。

    仔细观察发现，本次“南宁试点”出台的背景除了房地产过热房价过高外，还有一个重要的因素：宏观经济在金融危机下还未完全复苏，房地产的过快发展已经成为经济发展的隐忧。

    由此联系到住建部去年密召200名市长把脉房地产，取消商品房预售制度似乎并非子虚乌有。广西住建厅相关负责人也表示，取消商品房预售制度可以看做是一个方向，会有一个过渡，如推进商品房现房销售试点。但具体的政策措施还在制定当中。“总的来说，取消预售房制度应该是我们国家房地产业发展一个总的方向，这是市场经济不断发展所决定的。”黄方方此前公开表示。

    不过，由下而上传递出来的信息已经清晰地表明，取消商品房预售制度或将分批次分阶段启动，其中或有阻力和困难，但终将成为房地产发展的必然趋势。“部分地区已经完全具备条件。”陈国强认为。

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