外资行称中国房价可能会进一步上涨

　　仲量联行是世界上最早的房地产顾问企业之一。近几年，其在中国的业务以每年52%的幅度增长，而中国也成为仲量联行亚太区业务量最大的区域。在北京，其管理的物业包括鸟巢和首都机场三号航站楼 (部分)。2008年底，仲量联行宣布调整管理架构。原负责欧洲地区业务的AlastairHughes被任命为其亚太区CEO，并于2009年1月赴任。7月8日，本报对AlastairHughes进行了独家专访，从一家跨国企业的角度，解析亚太地区和中国区房地产市场的变化和发展态势。

　　经济观察报：你怎么看本轮全球性的房地产业调整？

　　Mr.Hughes：除中国以外，本轮商业房地产市场的下滑和停滞，是首次在全球进行，程度很严重，而且各国惊人相似。

　　从2007年年中的高峰期到现在两年时间内，全球某些市场商业物业资本价值下降了20%-50%。以美国为例，2007年二季度大宗商业物业交易体量为1250亿美元，但到了2009年二季度，下降到了80亿美元。当然，亚太区可能是在应对1998年金融危机的过程中积累了经验，因此受到的创伤没有那么惨重。在美国，个人房屋信贷首付比例通常在10%，在中国不存在这样的基础。

　　从实体经济来看，目前尚未得到有效改善，还在萎缩，影响了办公物业需求的下降。2009年上半年亚太区整个范围写字楼净吸纳量比2008年同期下降了90%。

　　从其他主流城市来看也存在不同程度的过度供应状况，导致了一些市场租金的下降。新加坡未来3年写字楼物业的新增供应量将达到现有全部存量的40%，这将进一步导致写字楼租金的下跌。

　　经济观察报：中国房地产市场有何独特之处？

　　Mr.Hughes：中国是最近这些年全球关注的焦点，现在大家探讨GDP的增速，在中国是7%还是8%的问题，在其他国家则是0.5%还是0的问题。相比较而言，中国的经济基本要素、动力和潜力还是很大的。大中华区业务目前是仲量联行在亚太区最重要的一块业务。

　　经济观察报：仲量联行近几年在中国业务情况如何？2008年仲量联行对亚太区、大中华区和中国区的人事均做了较大调整，这种调整是否意味着公司战略的转型？中国内地自2007年第四季度开始的房地产业低迷有否对仲量联行业务带来影响？今年上半年，地产业“小阳春”的局面非常明显，公司业务是否深受此利好影响？

　　Mr.Hughes：以前我们的主要业务来自跨国企业，但现在有50%以上的业务都来自本地企业、物业使用人和投资者。仲量联行同时也和很多国内投资者进行合作，拓展境内外的投资机会。

　　在目前情况下，大多数企业致力于压缩成本，仲量联行因此扩大了对企业服务的范围，因为我们的服务可以帮他们有效缩减成本。

　　在房地产业务范围内，仲量联行覆盖了多元化的服务。目前仲量联行在大中华区直接管理的物业有2100万平方米，其中包括鸟巢和首都机场三号航站楼（部分）。

　　关于机构调整，以前大中华区各个分支机构相对独立，新调整的体系初衷来自于将大中华区更紧密地联系在一起，以便于完整体系框架内进行管理，更好地服务客户。例如，跨国企业在大中华区的几个城市可能都会进行投资，而内地的投资者现在也有很多海外投资的意愿，比如北京投资于香港，这些都可以在大中华区的平台下来运作。

　　经济观察报：限外令政策对仲量联行的业务影响大吗？目前外资业务是否已完全恢复到限外令之前水平？前段美元出现疲软之势，据称一些海外资金进入中国内地寻求避险保值，从公司业务反映来看，最近海外资本进军中国房地产业的势头是否明显？

　　Mr.Hughes：在全球商业物业投资市场快速发展的2006年、2007年，很多国际投资者愿意关注中国市场，有些人很成功，也有些尚未获得机会。现在政策有所放宽，但全球范围内对房地产的投资愿望有所减弱。不过，这并不意味着外资不再关注中国市场。

　　我们的很多长期合作的客户正在开始考虑对中国进行中长线投资，比如我们旗下的领盛基金、摩根士丹利、荷兰银行房地产基金等。那些短期投资行为则随着市场开放度和透明度的提高而失去了有效运营的基础。

　　经济观察报：目前中国市场上通货膨胀预期较强烈，你认为中国会很快出现通货膨胀吗？

　　Mr.Hughes：中国的经济体量和内需规模是限制通胀的主要因素，我们认为中国近期发生大规模通胀的可能性不大。

　　经济观察报：最近几个月中国热点城市的房地产市场交易量大幅增长，土地市场异常活跃，高价地接连拍出。你是否认为中国房地产业已经探底并正在持续回暖？

　　Mr.Hughes：“地王”代表了部分开发商对市场的信心，我们相信这些开发商是基于理性做出的判断。从中长线的投资周期、市场基本要素和未来发展潜力来看，我相信这些土地交易将能被市场充分消化。

　　经济观察报：亚太及全球房地产市场未来半年走势如何？

　　Mr.Hughes：如果看亚太区的宏观背景，商业地产在某种程度上仍在下滑，尚未恢复，但住宅已经开始慢慢回暖。

　　就办公物业而言，由于实体经济尚未恢复，整体恢复尚需时日。个人住宅的情况比较简单，如果信贷政策宽松，市场需求稳固，价格可能会进一步上涨，不过现在各个市场均需要谨慎对待价格上涨的幅度，要有一个有效的、持续的增长。

http://cn.ppzw.com/ppytx/

1