多方博弈中房价路在何方：是涨是降

　　金融危机以来，"持续""控制""调整""低迷""观望"等词语，更加频繁地现身于房产业界。然而，在"房价"这个多方较量的博弈场，各方都在关注着同样一个声音："是涨还是降，路在何方？"

　　涨了？降了？

　　受金融危机影响，2008年我国房地产行业整体疲弱，2009年房地产行业调整仍将继续。房地产行业整体低迷：欲购房者持币观望，房产商持地硬撑，政府意欲稳市，媒体释放出的放大效应，让这场博弈格外激烈。

　　2008年伊始，位于中国房地产综合实力排行榜前列的万科开始降价，沿海一些城市的开发商也相继降价，政府采取发放住房补贴、免除个人所得税、加大保障性住房的建设力度等多项措施，政府效应在一些城市初步显现。然而，对于买房，多数老百姓仍在观望。

　　山西省房产协会副会长贾保民说："房地产市场整体回归理性尚未完成，房地产市场的周期性调整还没有结束。前几年房地产非理性繁荣，而经济规律是不可抗拒的，楼市调整是一种必然。我国的房价透支了未来房价上涨的空间，也使得广大消费者的住房需求被高房价所抑制，难以转化为有支付能力的需求。"

　　记者采访发现，在当前的房价水平下，购房者的购买力仍难以释放，参与其中的各利益主体都发出了不同的声音，表达着不同的诉求，但有一点是共同的希望--建立一个可持续的、健康的房地产市场。

　　从"高跷"上下来

　　疯狂走高的房价，如同踩在高跷上的孩子，走在一片坑坑洼洼地上，忽闪地令人担心。而问题的关键所在是，我们要如何修整这片"土地"，如何说服"孩子"走下高跷，脚踏实地，稳步向前？

　　"现在我们出现了结构性的矛盾，房地产的供应结构、消费结构、投资结构、成本结构都出现了大的问题，所以房地产要健康发展必须优化结构，分类管理。从房地产的功能结构来讲，中高档住房的比例过大，普通住房、适用房、廉价房的比例过低。"山西省商务学院容和平说。

　　据介绍，目前我国的住房分为商品房、经济适用房和廉租房，其中廉租房并不进入市场。由于在土地税收方面的优惠以及对利润空间的控制，经济适用房的价格比商品房低。

　　"我国人口众多，如果不做或少做经济适用房，总是搞商品房，那么价格要往下降也难。"山西财经大学公共管理学院教务处处长马培生说，"住房又是刚性需求，像在太原很多人买的是期房，而不是现房。"

　　改革开放以来，土地由过去的无偿无限时使用变为有偿有限时使用。"现行政策是住宅建设用地使用权出让是70年，土地出让金须在签订土地使用权出让合同之后一次性支付，存在着很多的弊端。"山西省房地产产业协会副会长贾保民说。

　　据介绍，在统筹城乡一体化的发展过程中，土地低价时代结束。同时，我国土地资源十分稀缺，土地的需求量极多，18亿亩耕地稍有不慎就可能失守。

　　贾保民说，一次性支付的土地出让金使得房子总价非常庞大，以此作为税费的基数，相关税费都在增加，这就增大了交易成本，不利于住房的消费，也不利于二手房市场的发育和存量住房的流转。

　　"这极易刺激地方政府快卖地、多卖地的冲动，当地政府可以获得最大的收益，而下级政府却面临着无土地收益的危险，影响到城镇政府财政收入的稳定性和城市建设可持续的发展。"

　　专家认为，现阶段房地产开发企业购买土地使用权时要靠自己筹措资金，银行不予贷款，当项目进入开发建设阶段时，手中可用的资金已经不多，于是有的开发企业就靠收取订金等方式筹钱，这必然会造成工期拖长、房子品质下降、各种矛盾纠纷不断等问题。

　　楼盘开发要分层次

　　在日前太原市举办的第11届房产会上，一位前来参展的房地产开发商告诉记者，所有房地产开发商所开发的产品，基本上都是瞄准中高档收入的群体。

　　此语恰恰切中了令众多购房者心痛的高房价问题。"现在商品房要么是皇家豪宅，要么就是奢华样板间，实际上还是普通住房需要的人多，买房难自然就产生了。"一位购房者告诉记者。

　　"建房子要从老百姓的需求出发。"对于这一现象，山西省政府办公厅经济处处长程章认为，面对大多数普通消费者，开发商还是应该减少开发高档的大面积住房。

　　"降低建设成本，降低开发商的合理利润，防止过度炒房是降低房价的三条路子。"山西省地税局专家赵杰说，"十六届三中全会提出来要适机开征物业税，防止部分人过度炒，你多产就要多交税。"

　　山西省房地产产业协会副会长贾保民建议，一次性征收土地出让金可以改为分年度向政府交纳土地使用税，房屋产权人变更，缴费主体随之变更。"这样可以使庞大的土地出让金从房价中调出来，有益于调动住房消费，也减轻了房地产开发商的资金压力。"

　　"另外，房地产开发商自己也要转变观念，实行以产定销，由销售型物业的开发向使用型物业的转变，由开发类型向复合多元型转变，由暴利型向合理利润转变，由粗放型的管理向精确化管理转变，由地产融资向地产金融这个过程转变。"北京翰斯投资顾问机构李志锋建议。

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