开发商频频出手，高溢价重现土地市场

　　4月底，金地以5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块，总价超出底价82％，该地块从而成为2008年以来上海溢价率最高的地块；绿地集团以9.5亿元拿下松江区辰花路15号B地块；SOHO中国积极洽购东海广场等商业地产项目；恒大源深路1号项目得以重新启动……

　　“五一”假日期间，由重庆四大土地储备集团带队，携73宗共计7137亩土地赴第四届中国（深圳）城市土地展，向全国推广重庆房地产项目，规模创下历史纪录。

　　种种迹象表明，因去年以来的楼市销售低谷而持续萎靡的土地市场正在大步复苏。一些资源集中的大型国资房企、地方龙头房企成为此轮拿地的主力军。

　　部分城市土地市场回暖

　　2007年底，全国楼市销售量开始直线下调。为应对销售量下降，开发商的第一反应就是放缓拿地。整个2008年，土地以底价成交甚至流标的消息频传。地方政府为确保土地收益，同时也考虑到不能因低地价影响到楼市预期，也主动放缓了土地出让步伐。

　　在楼市周期效应影响下，这一趋势一直持续到今年一季度。国家统计局数据显示，今年前三个月，全国土地购置面积同比下降40.1％，为4742万平方米，而去年同期则是增长29.7%；土地开发面积同比下降11.3％，为5223万平方米，而去年同期则是增长11.0%。

　　上述趋势在今年2季度得到扭转，从4月开始，部分城市土地市场出现回暖。

　　4月底，上海今年以来第三次大规模的经营性用土出让结果公布，令市场大为振奋。上海国土资源局官方数据显示，本次共出让14幅经营性用地，结果无一流标。部分热门地块受到十余家开发商激烈竞争。在8幅住宅用地中，金地集团以5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块，总价超出底价82％，该地块成为2008年以来上海溢价率最高的地块。另外，上海绿地集团以9.5亿元拿下松江区辰花路15号B地块。

　　克而瑞（中国）研究中心相关人士介绍，此前上海共有两次经营性用地集中出让，共计50万平方米左右，多数以底价或接近底价成交。82％的溢价率在2008年以来尚属首次。除了金地项目外，包括绿地和豫园商城拿下的两幅松江区项目也都有30％以上的溢价率。

　　根据相关报道，2008年，上海全年住宅土地大量流标，最终成交的土地仅有170.6万平方米，流标比例高达38%。

　　内地城市中比较典型的土地开发热潮出现在重庆等中部城市。有消息称，5月1日至5日，在第四届中国（深圳）城市土地展上，重庆市地产集团、重庆市城市建设投资公司、重庆渝富资产经营管理公司、重庆市江北嘴中央商务区开发投资有限公司等四大土地储备集团将首次联手向全国推销土地，共携带73宗7137亩土地参展，引来了全国开发商的高度关注。

　　成都某房地产开发商介绍，虽然目前成都市场是西南地区最受关注的城市，但长期来看，随着重庆作为直辖市的地位不断强化，重庆房地产市场的发展后劲强大。而众多业界大腕也纷纷看好重庆市场的政策优势和市场潜力。

　　克而瑞机构上海区总经理于丹丹表示，2008年，开发商对楼市的悲观预期最先表现为土地市场上，到2009年二季度，开发商对楼市的乐观预期也将首先从土地市场反映出来。以成都为例，目前，成都所有在售项目已停止降价，开发商对后市普遍较为乐观，很多开工项目已在积极赶工，力求早日推出。已接近建成的项目则在快速进行前期推广。不排除从4月开始，各城市陆续进入“赶工”大潮。

　　由此，专家预测，4月开始，全国土地购置面积有望出现环比大幅回升。

　　开发商资金压力缓解

　　日前有消息称，SOHO中国正洽购上海第一烂尾楼东海广场，潘石屹有望借机实现入驻上海的梦想。

　　一位接近SOHO中国的市场人士向上海证券报证实，潘石屹确实有意收购东海广场，也在积极与目前的地主摩根士丹利进行谈判。“目前谈判的焦点主要是价格，现在土地市场已经出现回暖，价格上谈判难度可能加大。但毫无疑问，京沪高端商业项目仍是潘石屹最看好的投资对象。”该人士称。

　　土地市场回暖对于类似潘石屹这样等待抄底的人来说或许不是利好，但对于恒大的许家印而言，却十分有利。

　　位于上海浦东的源深路1号地块是恒大在上海的标志性项目，但因为恒大此前资金链紧张，其自行开发的可能性受到市场质疑。市场上屡次传出恒大欲出售或寻找合作方共同开发源深路1号项目的消息。

　　更为紧急的是，据上海证券报了解，在这个总价约14亿港元的项目中，恒大只向项目持有方支付了3亿港元订金，合作意向书的有效期截至今年3月底。若在3月底之前，恒大未支付剩余款项，源深路1号地块最终可能被收回。

　　而据记者最新了解，在有关部门参与下，交易双方已经签定补充协议，虽然协议内容不明，但恒大仍有相应权利继续开发源深路1号项目。“在今年前几个月火爆的销售状况下，恒大资金链压力得到缓解，在此情况下，恒大应该不会轻易放弃这样一个优质商用地产项目的开发权。”一位业内人士称。

　　除了销售资金加速回笼外，银行对房地产信贷的放松也为开发商资金链助力不潜。此前，央行并购贷款等新品类为房地产企业带来短期贷款外的新融资渠道，到4月29日，国务院常务会议提出，调低商品住房等行业在内的项目资本金比例。

　　交通银行上海某分行信贷经理介绍，目前各银行尚未接到执行细则，开发商自有资金比例仍为35％。细则有可能在自有资金组成上有所放松，比如除现金外其他资产可能并入自有资金范围。

　　大型房企成此轮洗牌赢家

　　开发商悄然入市，新一轮产业洗牌也将随着新一轮“抄底”进程逐步形成。而大型房企将在这轮洗牌中成为最大赢家。

　　克而瑞（中国）研究中心总监陈啸天介绍，目前，大型企业，尤其是以保利、绿地等为代表的大型国资企业因为强劲的资金实力而率先进入市场。部分没有在2007年高价拿地的潜力企业将随后入场。相比之下，中小企业被洗牌出局的数量将增多。

　　上述迹象在前4个月得到体现。今年以来，上海地产龙头企业绿地集团大举进行土地扩张。1月，绿地宣布与上海普陀区政府签署协议，确定参与真如城市副中心现代服务业综合项目的开发建设；2月，绿地拿下天津一块1100亩的地块；3月底，绿地宣布投资百亿元参与上海嘉定新城开发建设、现代服务业建设和老城镇改造，项目总占地面积约1050亩。4月底，其在上海2009年23号公告中一举拿下8幅住宅地块中的2块。而在即将公布招标结果的27号公告中，绿地有望以12亿元拿下徐汇区的斜土街道107街坊，计划2011年底前建成徐汇区船厂路“双塔楼”。

　　有消息称，绿地集团土地储备已逾4000万平方米，成为继碧桂园及恒大之后国内又一家土地储备超过4000万平方米的房地产企业。

　　另一个地产大鳄是保利集团。一季度，保利实现销售收入64.84亿元，仅次于万科和中海。而随着保利今年以来明显快于对手的拿地速度，业内普遍预期，保利是最有希望在几年内超过万科的龙头房企之一。

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