地产商８０％３年负增长，弦很紧

　　经营活动现金流3年增长率录得负增长的上市公司共有587家。其中排名后50家的上市公司中,房地产公司几乎占据半壁江山。

　　缺钱,已成为房地产商的常态。

　　金融街经营净流出51亿,存货余额同比增加70.88%

　　房地产业这个资金密集型行业经历2007年的大手挥霍后,陷入了2008年几欲断粮的尴尬局面。

　　从披露年报的地产公司来看,几乎近八成的房地产商现金流为负。与此同时,2008年,房地产行业调整逐步加深。

　　去年国家完成固定资产投资14.8万亿元人民币,其中房地产投资额为3.06万亿元人民币,同比增20.9%,但增速比2007年放缓十个百分点;2008年全国商品房销售面积为6.21亿平方米,同比2007年下降18.51%,商品房销售总额为24,071.41亿元人民币,同比下降18.69%。

　　资金回笼的困难性在加大。据悉,房地产项目建设周期一般为2-3年,按照存货在2.5年内销售并回笼资金计算,存货周转率应该不低于0.4,但是高于这一数字的开发商寥寥无几。

　　目前来看,经营现金流下降幅度最大的属金融街,其2008年年报显示,该公司经营活动现金流量净额为-51.27亿元,2007年为-8.13亿元,主要是公司按期支付工程款及项目收购款较多。

　　金融街在2008年末拥有总建筑面积约为622万平方米的项目资源,而2008年的销售面积约28.12万平方米。其中,公司存货余额为1,092,446.47万元,同比增加70.88%,主要原因是报告期内开工项目较多,导致投入增加。

　　中粮地产2008年现金流净额同比减877.25%,今年现金需求32亿

　　据悉,房地产资金通常主要来自3个方面,国内贷款、自有资金、定金和预付款。随着2008年银行贷款收紧和定金、预付款的大幅减少,企业需要找到大量自有资金才能维持运转。

　　42家房地产上市公司2007年的经营活动产生的现金流量净额为-365.99亿元;去年同期可比的42家房地产上市公司的经营活动产生的现金流量净额为-107.7亿元。

　　中粮地产2008年年报显示,其经营活动现金流净额-346,971.03万元,比2007年同期减少877.25%,主要原因在于开发成本和土地储备增加所致。

　　公司2009年度预计经营资金需求为32亿元,资金计划来源为公司自有资金、现有项目的销售回款、来料加工业收入以及银行贷款等方式。

　　公司管理层也认为,从2007年底开始,购房者对房价预期发生改变,持币观望,房地产市场成交量下滑,价格下降,尽管2009年有回暖迹象,但房地产行业存在继续调整的风险。公司只有加快存量房的销售以及非常成本控制,才能开源节流平安过冬。

　　亿城股份收缩战线,2008年经营活动现金流净额-44576万元

　　对于"缺钱"的房地产公司而言,只有加快销售才能缓解现金流紧张的局面。目前,银行借款、资本市场再融资、民间借款等多种方式并未有所改善,只有通过销售改观来回笼资金。

　　虽然房地产销售量有所回升,但市场仍然并不乐观。地产业的分化已不可避免,一方面因为并不是所有的地产类上市公司的销售状况得到改善,另一方面则是因为小型房地产开发公司也难以走出现金流的困境,短线盈利压力较大,所以,房地产股的业绩分化将加剧。

　　亿城股份在去年年报中指出:行业的冬天绝不会是短暂的,那种憧憬行业很快复苏的想法很可能是一厢情愿的。

　　该公司2008年的经营活动现金流净额为-44576万元,比2006年下降137.15%。主要原因是吸收新增贷款减少,同比无发行股票资金流入。

　　正是对"危机"的思考,亿城股份坚决贯彻"现金为王"的经营策略,实施了一系列的处置存货、转让股权投资及终止项目合作举措,累计可回收资金约6亿元,已回收资金约2.7亿元,资产流动性得到改善,减少了经营风险。公司发行不超过9亿元的公司债已获得证监会批准。总体看公司资金压力不大。

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