楼市可能重踏过去两年“前高后低”走势

       香港经济导报今日刊发署名文章，以上海为例分析近期楼市回暖现象，称多项因素导致刚性需求得以释放，使楼市成交量屡创新高，但文章指出，目前的成交回暖改变不了房价调整的趋势，楼市极有可能重踏过去两年“前高后低”的走势。

上海楼市屡创新高

       文章称，3月9~15日，全市共成交商品住宅32.38万平方米，环比大幅上升38.3%。这是上海楼市自2007年底因宏观调控而下滑以来近70周的新高。3月份前22天商品住宅成交量已接近100万平方米。预计整个3月成交量将超过140万平方米，接近楼市热销的2007年11月的成交量。

       文章还援引易居中国分析师薛建雄观点称，预计未来三个月上海楼市会迎来一轮成交高峰，但随后的需求可能会重新疲软。因此，除了个别前期超跌热销的楼盘会上调价格外，多数楼盘仍将以平价或降价为主。

突然回暖因素较多

       薛建雄认为，近期市场的突然回暖，与以下因素的共同作用有关：

1、投资客乘低筑底，温州炒房团春节后重回上海楼市。例如，3月10日，古北国际花园推出了112套带租约的酒店式公寓出售，五天内成交的42套房源均价达27,740元/平方米。另外，网上房地产信息显示，该案还有40套已付定金未签约的房源。这批明显为投资用途的房源，多数可能被温州客购买，因为半个月前有超过80人的温州购房团曾考察过该案。

2、大量香港商人都紧跟长实、新鸿基投资上海的步伐而北上置业。在宏观经济面好转的背景下，香港两大地产巨头分别公布了史无前例的投资上海地产计划，李嘉诚旗下的长江实业启动了其在沪上最大真如地产项目，新鸿基则启动了18万天价的滨江凯旋门有关项目。这两家香港最大地产公司逢低作高的行为非常明显。

       在其号召下港人北上置业的热情剧增，国际基金公司对上海楼市的信心也重拾，温州炒房团与本地的高端投资者更是闻风先动。

       另外，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟直接指出：房地产商价格深度调整的项目，对于成交回升具有巨大的意义。

可能重踏“前高后低”走势

       文章指出，在此全国房地产交易普遍回暖之际，楼市“多空之辩”乍起。

       空方认为本轮成交量上升的主因是政府不断救市的结果，包括金融贷款政策放松、房屋买卖税费减免等，而这些导致刚性需求得以释放。然而主流房地产上市公司土地储备负担严重，平均土地开发年限达到9.29年，加之库存房源至少需要消化一年以上，而自住购买者具有“出手即退场”，不再进行买房活动的特性，按正常推论，这波小阳春应不具持续力道。

       多方则提列出一堆数据，左证楼市的回春不仅是现在，也将是未来进行式。譬如，在楼市探底阶段受创最深的深圳，2月份新房成交面积达48.84万平方米，同比大增580%。始终是全国房价堡垒的上海也不遑多让，2月商品住宅成交面积78.76万平米，同比增加129%。而精明的港商与海外基金也已重新入市，要么启动大型房地产投资项目，要么寻找抄底商机，说明楼市已然见底反弹。

       文章还报道，陆骑麟认为，上海近期商品住宅成交量节节攀升，屡创新高，与媒体报道开发商即将涨价，促使购房者提前入市“抄底”不无关系，但是在短期内成交量急剧回升并不能保证楼市长期稳定地回暖。薛建雄也表示，目前的成交回暖改变不了房价调整的趋势。他认为，虽然看房潮给了市场回暖的感觉，但是这些购房者购买的都是实惠型房源。这对成交回暖虽然有积极的意义，但是还有大量的楼盘因为价格过高而长期滞销，所以价格调整还将继续。另外，在如今全球性低迷的经济大环境下，指望2009或2010年房价能够大涨，来消化近两年积压下来的1500万平方米房源显然是不可能的。

       由此，文章分析指出，房价下滑的趋势短期内难于改变，楼市极有可能是因为刚需的季节性观望和释放，重踏过去两年“前高后低”的走势。

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