金科1.74亿成就上市“改道”

有望成为2009年第一个上市的地产企业，重庆金科实业(集团)有限公司(下称“金科集团”)上下都保持沉默。

在本报记者再三坚持下，金科某不愿具名的高层详细解读了IPO改道借壳上市的来龙去脉。该高层透露， ST东源足以让金科完成上市梦想。

金科集团将如何改装ST东源(000656.SZ)也备受关注。该高层介绍，金科集团将通过定向增发的形式把资产注入ST东源，而按照金科集团此前股权交易的价格，金科集团估值约为80亿元。

金科集团由黄红云与陶虹遐共同出资组建，经过10年发展，已进入北京、重庆、四川、江苏、湖南等省(市)的8个城市进行房地产开发。2007年末，金科集团开始筹备A股上市，并完成了三次增资扩股。(详情见本报3月26日14版《ST东源股权之争“哑火”，金科集团火线借壳》)

3月23日，金科集团向相关方发出《关于重组重庆东源产业发展股份有限公司的意向函》，同一天，奇峰集团和宏信置业与金科集团签订了《股份转让协议》，奇峰集团和宏信置业分别将持有的本公司有限售条件流通股1678万 股转让给金科集团。本次股份转让后,金科集团持有ST东源3356万股，成为公司第二大股东。

转让价款按每股5.2 元的价格计算,即金科集团分别向奇峰集团和宏信置业支付转让价款总计1.74亿元。

金科集团并不仅仅想当第二大股东，ST东源公告称，“如重组完成后，本公司实际控制人将变更为黄红云先生。”ST东源也将变身为地产股。

上述高层介绍，金科集团将通过定向增发的方式获得更多的股权，从而实现对ST东源的控制。

截至2008 年12 月31 日，金科集团未经审计的资产总额为人民币97.81亿元，净资产为人民币20.44 亿元。

尽管金科集团的净资产为20.44亿元，不过这并非其真实财务状况。ST东源公布的数据显示，“金科集团2008 年度未经审计的营业收入人民币26.56 亿元，净利润为人民币4.34 亿元。”而此前金科集团公开的资料显示，其2008年的销售收入为60亿元，也就是说，有大约33亿元以预收账款的形式进入负债。金科集团的真实负债应该在45亿元左右。

而根据此前金科集团的股权交易价格计算，金科集团的估值应该在80亿元左右。2008年7月29日，无锡润泰投资公司斥资7750万元认购，其中139.4878万元作为注册资本金，其余7610万元作为资本公积，以1元注册资本折算为1股计算，认购价达到了55.56元/股。金科集团注册资本达到了1.3948亿元，以此计算，其估值为80亿元。

将资产注入ST东源只是第一步，如何保持良性发展也是金科集团要考虑的首要问题。

据当地市场人士估算，金科集团目前的土地储备总量达到了1000万平方米，一半以上分布在重庆，另外约40%在成都、长沙、北京、无锡、江阴、浏阳等7个地方。“现在我们的土地已经足够开发3到5年。”上述金科集团高层说。

此外，金科集团对外宣称，2009年金科地产全国新开工面积150万平方米，竣工面积110万平方米，在建面积308万平方米，实现全年经营收入66亿元，力争达到80亿元。

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