２００９年房地产市场趋势

　　对于房地产而言，2008年无疑是“成交量萎缩”、“价格增幅放缓”、“资金链紧张”的代名词，面对变幻莫测的2009年，房地产市场会何去何从？不免众说纷纭，但大致可以归结为以下一些看法供各位参议：

　　一、政策深化 市场趋于理性

　　2009年是诸多房产新政的深化年，首先是利率调整的效果将得到体现，以房贷为例，在2008年9月16日之前，5年以上商业贷款基准利率为7.83%，经过4次降息，而且房贷优惠利率下浮幅度扩大到30%以后，5年以上房贷最优惠利率仅为4.2840%，下降了2.3715个百分点；此外，“国十三条”也明确规定对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税。这些利好政策将极大地促进房地产交易，并对市场形成保护，从而促进市场逐步理性回归。

　　二、供大于求 竞争更加激烈

　　据权威数据统计：2008年1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积25.5亿平方米，同比增长17.7%；房屋新开工面积8.4亿平方米，增长5.4%；房屋竣工面积3.5亿平方米，增长6.1%；1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。通过以上数据对比可以看出，我国房地产市场呈现出了严重的供大于求现象，市场存量巨大。此外，我国房地产市场还有空置率过高的问题没有解决，市场刚性需求被无形中减弱。2009年，房地产开发企业所面临的不仅仅是对新开发和待开发的产品进行消化，还需要对以往的市场存量进行消化，这将在很大程度上加剧行业的竞争。

　　三、现金为王 加速行业洗牌

　　根据上市房地产公司年报显示：我国内地房地产企业资产负债率普遍在80%以上，甚至有些企业的期末现金流只有负债额的10%左右。房地产企业资金紧张一方面是因为自有资金过少，另一方面也因为融资渠道狭窄——虽然我国目前正在逐步放宽对房地产企业的融资限制，但是对于外资进入和对中小企业放款仍旧设置了重重障碍。再者，由于2008年年底利好政策频出，许多房地产企业都开始看好2009年楼市，从而高价捂盘与消费者对峙，这必将导致产品滞销，企业回笼资金困难。在“现金为王”的年代，那些自有资金稀少，融资渠道短缺的中小企业将不可避免的受到冲击，成为加速行业洗牌的牺牲品。

　　四、价格回调 地王面临尴尬

　　2008年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点；环比下降0.5%。但是，从国家统计局的数据看，与去年房价上涨幅度同比都在10%以上，2008年房价下降的幅度只有不到1%，房价泡沫依然严重。就合肥房地产市场情况来看，一些楼盘还没有开始调整，一些已经开始打折销售，这说明还有下调空间。在这种形势下，诸多在2006年、2007年拿地的“地王”无疑扮演着最为尴尬的角色：一方面，地价成本过高导致开发企业必须用高价产品以保证回收成本，但是，在逆市中运作高价产品势必有滞销的风险，为企业回笼资金带来困难；另一方面，一旦项目开始运作，房产企业必将投入更多资金，从而导致现金存量的锐减。面对这种尴尬，我们有理由相信，房地产开发公司为了回笼资金必将结束暴利时代

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