品牌房地产开发商施“三延”策略，正式“过冬”开始

    “最近开始涌现的开发商减少开工投资‘省钱’现象，就是真正开始过冬的表现。”上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭一针见血地指出。

    据WIND资讯的数据统计，按照申银万国的行业分类并剔除ST公司，86家A股房地产上市公司三季度末的存货合计达4015.2亿元，同比激增1495.42亿元，增幅59.35%。销售依然低迷，消化存货、控制投资将是开发商生存的头等大事。

    开发商策略180度逆转

    从最早喊出“过冬”口号到率先采取多轮降价销售，再到如今的放缓开工建设步伐控制投资速度，万科这位行业老大一直处于“领跑”的角色。

    进入11月，万科位于上海的项目城花新园、深圳的万科金域东郡二期几乎同时传来停工的消息。值得注意的是，万科方面也并没有公开否认停工的说法，只是对于停工原因的解释与外界分析有些出入：上海项目缘于设计上的调整、深圳项目缘于交通道路设施拖后腿。

    与此同时，从南京传来一则值得注意的信息：11月6日，万科将去年收购“富春东方”股权包中的南京恒邦房地产开发有限公司100%股权挂牌转让，总价为2.268亿元，挂牌终止日期为今年12月31日。标的涉及主要资产为：南京东方名苑裙楼商业物业。

    同样被视作下半年开发商策略大逆转的一个标志性事件，此前即将全面启动的李嘉诚旗下长江实业(00001.HK)的上海真如副中心综合项目，近日也传出再度搁置的消息。今年9月，酝酿多年的上海最后一个城市副中心——真如副中心正式宣布将全面建设。但据记者了解，直到记者发稿时，长实开发该项目的项目公司仍未正式成立。在外界看来，港资公司对内地楼市判断的微妙变化，即体现为投资的调整。

    下半年开始的这种策略大转变，正在迅速蔓延：恒大地产在重庆的“恒大名都”项目无力支付建设款和土地款，因协商不成已停工多时；瑞安房地产(0272.HK)在佛山岭南天地项目也出现停工的迹象。

    在业内人士看来，开发商下半年的策略大转变，才是真正“过冬”的开始。

    悲观情绪进一步蔓延

    上海同策房产咨询有限公司董事长孙益功坦言，上下半年策略大逆转，主要在于开发商对后市的判断发生了很大变化。如果判断楼市调整是长期时，开发商则会选择放缓开工，以积累更多现金为主。

    “上半年觉得市场不算太差，只要降价就能卖。下半年意识到这是一波中期调整，即使促销短期内也不见得能取得效果，与其投钱，不如先省钱。”杨红旭分析。

    然而，正是由于上半年大部分开发商后市预期与市场现实发展出现较大出入，在上半年快建快销思路下，投资依然保持了较高增幅，导致市场继续萎缩时，开发商个体压力剧增。

    刚刚公布的三季报显示，存货、负债、净利润等几个关键指标方面，房地产公司形式严峻。

    三季度，86家公司中有54家存货周转率同比下滑，68家公司的存货周转率低于0.4；经营活动产生的现金流量静额为-371.87亿元，同比减少143亿元，有60家经营性现金流同比下降；实现的营业收入、营业利润和净利润分别为320.83亿元、47.93亿元和37.32亿元，环比分别下降24.5%、46.9%和46.5%。

    第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬坦言，房地产市场在明年上半年将很难出现反弹。 

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