太保近22亿购丰盛大厦，保险资金曲线进军房地产

　　中国太平洋保险（601601.SH，下称“太保”）以近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦（即北丰C2大厦）。以大厦约7.1万平方米的建筑面积计，收购单价约3万元/平方米。在以自用名义购入投资性物业的国内保险机构中，太保可以算是后来者。

　　尽管监管部门直至上周才表达了可能放开保险资金投资房地产的态度，但包括中国人寿、泰康人寿以及中国平安（601318.SH）等在内的保险机构已于今年之前以直接或间接方式购入地皮或办公楼。仅去年保险公司购买的物业，已累计达20万平方米，且大部分集中于北京金融街。这直接促成了北京办公物业投资的热潮。从一季度的情况看，这一热潮在今年仍有可能持续。

　　实际上，就在本月初，金融街（000402.SZ）刚刚将公司在北京金融街开发的金祺大厦售与光大银行，9.85万平方米的建筑面积以约23亿元的总价成交，单价仅23000元/平方米左右，与此相比，太保此番收购丰盛大厦的价格略微偏高。

　　北京高力国际今年一季度的报告显示，今年一季度，除了上述两个办公楼物业的投资案例外，还有完美时空责任有限公司以7亿元收购位于朝阳区总建筑面积约5.5万平方米的佳明铜城的成交案例。另据记者了解，瑞安建业（00983.HK）在今年初还将公司在北京华普中心的股权售与了外资基金。

　　此外，记者在丰盛大厦的开发商北京兆泰房地产开发有限公司的网站上看到，公司还准备出售丰盛大厦旁边正在开发的金融街北丰C1大厦，及在北京使馆聚集区域开发的雅宝路A1大厦，两幢物业的销售状态中均有“整售”的字样。

　　在此之前，李泽楷旗下盈大地产（00432.HK）也宣布，正在就公司在北京开发的盈科中心出售事宜与投资者接洽。以盈科中心40亿元左右的预期售价及该物业未售部分约17万平方米计，收购单价可能超过2.35万元/平方米。

　　业内人士表示，北京优质的写字楼物业投资回报普遍较高，自去年开始，北京市场上可供出售的成熟写字楼物业已经基本处于“断供”状态，因此，不少投资者都将眼光转移到尚未建成的物业。此次太保收购的丰盛大厦，以及光大银行收购的金祺大厦，都是还在开发中的物业，丰盛大厦最快今年底可入驻，而金祺大厦则需到明年2月底才可竣工。

　　长期研究中国平安的东方证券股份有限公司分析员王小罡表示，从相关信息来看，保险公司通过变通方式曲线投资房地产已经比较明显。以中国平安在上海静安区的自用物业为例，大约有几个楼面是自用的，而大约有5～8个楼面是用来对外出租的。以自用名义购买商用楼宇，可以看成是运用保险资金，但是这些保险公司购买的楼宇面积远远超过了其自身的使用需求，并将部分楼层通过对外租赁收取不菲的租金。中国平安、中国太保都在努力构建新的地产资产管理版图。

　　在王小罡看来，目前监管层尚未开闸保险资金直接投资房地产业，因而，这种“自用+租赁”的模式可以理解为“曲线”或“变相”投资房地产。

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