40亿造国美“地”国，要卖房如卖电器

黄光裕40亿造国美“地”国 要卖房如卖电器

  　文/娄启勇

　　6月1日以后，中央下决心平抑房价，并从政策、金融、税收等方面多管齐下，为此很多开发商开始收缩与观望，然而国美却手握40亿元成立四家房地产开发公司在全国大举买地。据称年底光北京就有总规模200万平米的项目上马，外地还有两个项目共100万，三年后成为销售额上百亿的中国地产十五强。

　　从珠海市面积不到100平米的电器门市，到中国最大电器零售企业的董事长，成为坐拥百亿的新任首富，36岁的黄光裕还想要什么。从老板司机到国美电器的全国总经理，初试地产就在开盘半年间进账20余亿元，34岁的张志铭还想要什么。

　　一个国美已经容不下黄光裕、张志铭两位老板了。黄光裕立足商业做地产，立足全国做均价住房；张志铭依靠8年资本积累，另立门户专在北京做房地产，百万平米国美第一城之后，明天房地产年内再上马两个项目共100万平米。

　　国美系的步伐让人生畏，房地产企业的发展速度到底能多快。现在正值国美系起飞的关键时刻，我们关注国美现象，探究国美将如何在地产领域翻云覆雨。

　　揭开国美地产盖头

　　6月15日国际俱乐部，京城家电、房地产两个口的记者聚拢在一起。因为即日起，家电领域与商业地产领域两家巨头将开展跨行业合作。

　　在北京鹏润集团总裁黄光裕和大连万达集团董事长王健林签署的战略合作协议书中，万达集团开发建设的购物中心，国美电器均保证以主力店形式全面进入。此外，双方在商业地产投资开发领域将有实质性举措，最近的将是共同合作在丰台区南四环建设一个总投资20亿元、建筑面积20万平方米的大型购物中心。

　　国美电器在全国选址开店并不希奇，与拥有12座大型商业地产项目的万达合作也可视作理所应当。但可以肯定的是，与万达合作让国美在房地产领域拓展的野心慢慢显露出来。

　　记者发现，除了开发国美第一城的鹏润房地产外，用8亿元接手南城总部基地的是国美置业，向外地扩张发展总建面50万平米均价房的还有尊爵房地产，再算上国美二把手张志铭的明天房地产，国美系一共有四家房地产开发公司同时运作。

　　蛰伏13年国美今朝发力

　　周日，三里屯酒吧街，童渊已经在记者的采访本上画了6张鹏润投资集团架构图。他说，由于目前多家公司正在组建中，所以公司架构还会随时调整。

　　童渊是京城著名顾问行百人行的总经理，但自从今年3月开始担任鹏润房地产开发部总经理以来，他拿着业界传说中的40亿元现金已经着手在全国12座城市洽谈买地。“在北京已经签了两块地，一块在西坝河，一块在长安街西延线，两块地总建面50万平米。跑了3个多月，12个城市平均每个去3趟，接触项目35个，规模从最小50万平米到最大3平方公里，年内会谈下总建筑面积上百万平米的两块地。”童渊说。

　　现在看来，国美要在全国全面开花，而此前，国美系在房地产领域已经发展了13年，而范围仅限于北京，规模不超过10个项目。

　　上世纪90年代初，老大黄俊钦和老二黄光裕分家，老二黄光裕得到“国美电器”一块牌子和几十万元现金后，专注做家电零售业。直到1997年黄光裕将国美电器交给自己的小妹夫张志铭打理后，自己成立鹏润房地产公司着力开发西南二环的鹏润家园项目。到2005年的8年间除了三元桥附近的鹏润大厦之外，鹏润房地产只在东四环外有一块总建筑面积100万平米的土地储备。要是真正算国美何时再开始关注房地产，还要算今年元旦国美第一城开盘。

　　套现40亿做房地产开发

　　2004年初，刚从国美香港总经理位置上退下来的陈云峰有1个月的时间不知道做什么。这之后，张志铭带着他开车转了一圈北京城，问他，北京出了这么多项目应该也有国美的地盘，再之后，陈云峰担任鹏润房地产发展中心总监，协助总经理张志铭开发国美第一城。

　　国美第一城在开盘之前就宣布同期开工同期施工明年底交房，并声称100万平米在年内全部售完。上半年，前三期先后放量，接近70%的住宅一抢而光，到6月中旬，超过20亿元进账，国美赢了。

　　国美第一城的成功让黄光裕和张志铭坚定了做房地产的信心。按照今年的福布斯全球10亿美元富豪排名中，黄光裕和荣智健以15亿美元身价一并加入富豪俱乐部。对于需要资本运营的房地产业来说，黄光裕最大的优势就是不缺钱。黄光裕已经把房地产业作为继家电零售之后的第二大发展方向，所以在这一年间，为发展房地产领域，黄光裕一直在自己的上市公司中想办法筹钱。

　　国美电器(0493.HK)上市后，黄光裕就成功融资20余亿港元，曾持股90%以上的黄光裕其身价倍增。2004年9月，国美电器完成第一次配售，以每股3.98港元的价格配售3亿股，黄光裕套现11.94亿港元，12月，国美第二次配售，以每股6.25港元的价格，配售2.2亿股，黄光裕再次套现13.75亿港元。短短几个月套现25.69亿港元后，黄光裕本人在国美电器的持股量将由74.9%降至65.5%。据国美电器发布公告称，黄光裕已经向商务部申请，国美电器可望于短期内向大股东黄光裕收购其名下的股份。此次如果获批，黄光裕将再次套现至少14亿元。

　　陈云峰告诉记者，上市公司国美电器并非国美电器全部，其中北京等部分城市的国美电器还不在上市公司中，也就是说，并非上市公司就是黄光裕的全部家底，黄光裕如果还需要更多的钱也就会有更多的办法。

　　四大开发公司都做什么

　　也许黄光裕的几次套现正是国美怀揣40亿到处拿地传闻的出处，而负责打理拿地事务的童渊也对此不予否认。而国美用四家地产开发公司同时运作的地产扩张模式也较引人注目，为什么分作四家，四家公司有什么分工呢？

　　一般而言，房地产公司大都只用一个品牌，然后设立项目公司多项目操作，比如富力、阳光100；也有公司按照不同产品或不同股权结构分别推两个品牌，比如合生和珠江、首创和阳光。但是国美从今年初决定大举进攻房地产以后，却一下子推出了4个开发公司：鹏润房地产、国美置业、尊爵房地产、明天房地产。

　　据介绍，作为国美系最老的房地产公司，开发过鹏润家园和鹏润大厦，目前还拥有开阳桥附近总建面15万平米的大康鞋城。鹏润房地产将继续完成国美第一城，之后致力做北京的高档物业。

　　今年2月才成立的国美置业则倾向于商业地产，其中4月以8亿元购买了北京丰台科技园两块公建地，面积达35万平方米，国美置业将投入30亿元兴建全球高科技体验中心。

　　尊爵房地产是记者新近听说并由童渊证实的。童渊说，尊爵将面向外埠做土地一级开发，更重要的是发展大规模的均价房产品。“每个城市都有其房屋均价，比如北京的均价是5800元，国美第一城的均价正好是这个数字，再加上性价比要高出10%至15%，通过低价战略迅速销售，迅速回笼资金。我们到任何一个城市都要仿照国美第一城的经验，开发均价房，即使该市的均价是2000元。”童渊说。

　　据他介绍，鹏润房地产、国美置业、尊爵房地产的分工并没有特别明确。也就是说，三家公司都可以任意选择开发领域和产品，现在只是大方向的把握。童渊自己也不清楚，拿地之后是将土地给哪家公司开发。

　　张志铭另立明天

　　四家中只有明天房地产最为特殊。据陈云峰介绍，明天将致力在北京发展大众型产品，目前除了国美第一城以外，今年底要在立水桥和昌平分别开发各50万平米的住宅项目。

　　现在陈云峰身兼鹏润房地产和明天房地产的发展中心总监。在他新印的名片中，记者看到了明天房地产的公司LOGO。与鹏润LOGO相比，红黄基色不变，但是麦穗没有了，只突出了中间那只大鹏。

　　明天房地产公司是在国美电器2月4日公告之后成立的。公告中显示，张志铭辞去国美电器执行董事的职务，致力于鹏润房地产属下的房地产开发。陈云峰说，它是张志铭100%拥有的房地产公司，也就是说，从明天开始，张志铭的角色已经从职业经理人转换为老板。

　　与来自汕头的黄家不同，张志铭是一个地道的北京人。早年他就跟随黄光裕，从黄的专车司机干起，一直做到国美电器总经理，国美系第二号人物。这里还要提及张志铭娶到了黄光裕最喜欢的小妹黄燕虹，这样张志铭也是家族中的重要一员了。

　　1999年之后，国美电器向全国发展，张志铭是从黄光裕那里分得股权。当黄光裕再掌国美电器后，张志铭已经积累了不菲的财富。而在国美第一城前期的2004年时，鹏润房地产就是黄张合股，黄光裕控股，国美第一城取得成功后，张志铭已经到了另立门户的时候了，明天房地产才应运而生。

　　据童渊透露，黄光裕对张自己发展并非如外界所传的“理念不和”，实际上黄光裕倒愿意张志铭自己到外面闯一闯，他作为兄长尽所能给予支持。张志铭已经有足够的资本，钱不是问题，但土地、人才、采购、品牌力等都有黄光裕和国美在其后支撑，这也包括陈云峰自己。作为国美电器上海和香港地区总经理，陈云峰就被无偿“划拨”给了张志铭。

　　开发速度多快算快？

　　不论是黄光裕还是张志铭，今年国美发展已经超越了以往所有地产公司发展的速度。前年，当珠江合生在京5个大盘同时运作时，人们似乎无法想像300余万平米高档商品房要有多少资金支撑，如何能卖得出去，资金链是否结实；这之前，顺驰孙宏斌抛出头年50亿，第二年100亿，第三年200亿的计划年销售额时，不少人质疑顺驰在搞大跃进。而广被看做是家电零售的行家里手、房地产的门外汉的国美，其计划是从零到300万，年销售额预计3年内达到100亿元，这样的速度着实超越了前辈，因此对房地产企业发展速度的疑问声迭起。

　　陈云峰解释说，老板们早就定好了“像卖电器那样卖住房”的方针，同样是面对普通老百姓，住宅开发并非就是经验不足。国美就是沿着迅速拿地办手续，迅速开盘销售，以低价位吸引购房人，迅速回笼资金再投入开发循环的路子走。“如果一个项目运作三年赚15%，我们宁愿要运作一年赚5%，虽然赚得看似少，但我们的速度快，资金周转快，最后还是我们赢。”

　　童渊强调了鹏润国美内部资源的整合。“做商业地产方面，国美的经验要比纯做地产的开发商经验多，因为它从1987年的一家门市发展到现在的全国270余家，国美的成功离不开其开店选址眼光等成熟的经验。到2007年国美电器将有800个门店，是现在的3倍，国美商业地产不仅可提供给集团内的国美电器。而且，现在正值二、三线城市房地产开发的契机，国美有资金实力去抓住市场的主流。”

中国品牌总网

1