南京新百三大核心资产被低价重组

　　  周一，停牌一个多月的南京新百（600682，收盘价8.94元）公布了重大资产重组预案，公司称拟以不低于7.35元/股的价格收购金鹰国际（实际控制人为王恒）7家公司100%股权，同时公司主业将变更为商业地产开发和运营，受此消息刺激公司股价连续两天涨停。

        不过一位长期跟踪南京新百的分析人士表示，公司此次注入的资产是按照公允价值计量的，公司的原有资产（包括南京新百新大楼、南京河西300亩地以及芜湖新百大厦）并没有按照公允价值计量，公司增发价明显偏低。经过《每日经济新闻》记者实地调查发现，目前这三块主要资产估价已经接近50亿元，公司资产的确存在被严重低估的情况。

        非公开发行股票后，公司实际控制人王恒的持股权将由30.13%上升至68.86%，将完全控制公司，而南京市国有资产经营（控股）有限公司（简称“南京市国资委”）的持股比例由15.74%下降至7.01%。王恒成为了此次重组的最大赢家，国有资产和中小股东的利益可能被“侵占”。 

依据  三块核心资产估价将近50亿

　　  在南京新百2008年半年报中，公司简单地提到，“报告期，新百主楼在本报告期进展顺利，外框架基本竣工；芜湖新百酒店装修工程业已启动；河西土地开发前期工作正在进行。”

        但在重组预案中，公司丝毫没有提到这几块优质资产，它们现在的价值在相关报表或报告中也没有显示。记者日前前往三块资产所在地调查发现，这三块资产目前的估价接近50亿元。而最新的2008年三季报显示，公司的总资产仅为24.84亿元，净资产为9.62亿元，和目前公司的主要资产比起来相差甚远。

核心资产一：

南京新百主楼  估价30亿元

        2008年三季报显示，三季度末公司的固定资产为9.65亿元；在建工程为1.89亿元，较2008年年初增长258.24%，主要是由于主楼续建投入。业内人士认为，新百大楼这块资产明显被低估。

        《每日经济新闻》记者在实地了解到，新百大楼位居南京市新街口最繁华的黄金地段——新街口商业区的中心，该地段是南京新街口交通的枢纽地带，楼下直通南京市现有的唯一一条地铁线。南京房地产业内人士称，“这个楼至少值30个亿”。

        据南京新百发布的  “关于主楼主体结构封顶的公告”显示，新百主楼由法国荷菲德建筑设计公司设计，设计高度为249米，层高60层，其中地下3层，项目总建筑面积8.28万平方米。项目预计于2008年底竣工，于2009年上半年投入使用。项目建设完成后，稳定的租金收入将有力提高公司的盈利能力和抗风险能力。

        “按照建筑面积8.28万平方米来计算，参照周边东方或者金鹰的商业楼盘的出售价格，这块资产在30亿元左右，怎么在财报中没有体现呢？”南京市房地产业内人士抛出了同样的疑问：难道南京新百大楼的资产被人为严重低估？

        南京当地房产业内人士指出，与新百主体大楼相近的60层高的金鹰国际大厦，目前每平方米的售价在3万元左右，两年前有香港评估机构认为其价值15亿元，并且“还有巨大的升值空间”。若按照每平方米3万元来计算，建筑面积达8.28万平方米的新百主体大楼，总价近25亿元人民币。该人士还表示，“这个计算方法还忽略了一点，那就是新百在新建的大楼中，设施比较先进完备，加上主体大楼的各项配套设施以及新建等因素，每平方米的单价将还有所上升”。

核心资产二：

南京河西300亩地估价12亿元

        同样，南京新百旗下的一块位于南京市河西的地块，也被指严重低估。

        《每日经济新闻》记者日来到河西该地块时看到，这块已经被闲置很久的土地上，堆满了垃圾，里面还有一个废品收购站。据收废品的人告诉记者，这块地已经闲置有四五年之久。

        据记者在现场了解，这个地块的四周已经形成了商住房的氛围，其东北两边有两个新建不久的楼盘，其中一个楼盘基本上已经完成入住。据南京房产中介表示，该地段的房子每平方米的价格在8000元左右。

        据悉，这300亩地是南京市房地产综合开发总公司  （现已经改制为中冶置业南京有限责任公司）转让给新百的。据南京当地房地产人士核价称：“目前这块地的核价大概在每亩300万到500万元之间”。

        据了解，南京新百在2001年11月以59万元/亩的价格，从南京市房地产综合开发总公司手中购得此地，共支付了土地转让费1.8亿元。现在8年多时间过去了，按照河西地块现在的最低价400万元/亩计算，该块地价值12亿元。

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