中粮置地：重点发展大悦城 毛利率近60％

    作为国务院直属央企中粮集团的子公司，加之“大悦城”品牌的影响力，中粮置地在内地颇具知名度。反观香港资本市场，投资者对于这个去年底才登陆港交所的新兵，反应却较为平淡。

　　在3月26日中粮置地的香港业绩会上，首席财务官许汉平回答记者提问时透露，根据香港资本市场的相关规定，目前由公司托管的5个大悦城项目，包括西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城以及烟台大悦城，尚未并入中粮置地的报表中。而目前中粮置地资产包中涵盖的的就是北京的中粮广场和上海鹏利辉盛阁，两个项目中还未有真正运营的商场。这或许能够成为投资者态度的一个注解。

　　而对于外界普遍关注的注入资产的问题，董事长兼执行董事周政回答称，会按照整合公告的时间进度来进行，方式上则是会考虑到大小股东的综合利益，并参照可比上市公司的一些注资案例。

　　周政强调称，中粮置地的发展战略很明晰，即是发展以大悦城为品牌的城市综合体。因此对于此前整合公告中涉及的，中粮地产拥有沈阳大悦城的优先收购权一事，他表示会积极协商。

　　他还透露，中粮置地今年新增土储目标是100万平米。首选的还是长三角、珠三角这些经济比较发达的地区，商业竞争不是那么白热化的区域。比如长三角的上海、杭州、南京，珠三角的深圳、广州。

　　周政续称，在一些二线城市，有的商业项目位置很好，但是运营的情况可能不太好。这给公司带来了合作的机会，“我们也在探索这种嫁接式的合作、品牌的输出，发挥我们大悦城的品牌优势。”

　　而发展资金方面，许汉平介绍称，中粮置地截至2013年12月31日止的净现金是37亿。公司内部对净债务比例的要求是不超过65％，因此“还有很大的债务空间可以用于未来的发展。”

　　以下为中粮置地2013年度业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：中粮置地在内地的品牌很响亮，但是对于香港资本市场来说可能还是一个比较新的面孔。我们未来计划怎样吸引投资者？

　　周政：首先关于公司未来的发展，确实在内地中粮置地还是非常有影响的，我们到香港上市之后，非常重要的还是强化发展的战略，置地的战略很清楚，就是做大悦城这个品牌的综合体，集团非常重视这件事情。

　　许汉平：提到如何吸引投资者的问题，作为一个新上市的公司，可以看到今天我们中粮置地的高层全部都来了，这就表示我们对投资者的重视。一方面，我们尽量的做好自己的工作，这是首要的、作为管理层分内的事。同时，我们也要走出去，增加我们整个公司的透明度，能更多的吸引投资者。

　　现场提问：目前由中粮置地托管的几个大悦城项目是否并了表？沈阳大悦城项目，之前在整合的公告中有提过，中粮地产有优先的收购权，而中粮置地今后是使用大悦城这个品牌的，想问一下今后这个项目的权益是怎么分的？

　　另外还想问一下具体的拓展计划，刚刚管理层介绍重点是在一二线城市，有没有具体的计划，每年开多少面积，或者是每年开几个商业项目？还有就是刚才提到的一句话，今年会充分利用海外的融资平台，具体的计划是怎样的？

　　周政：公司目前对大悦城的注资，我们这方面的各项工作都在认真推进，也有一些中介和专业机构在帮助我们，这是我们的战略，肯定是要尽快推进。

　　至于沈阳那个项目的工作，我们也会积极协调，这个也不成为问题。我们在公告里面明确了，中粮置地就是重点发展大悦城和大悦城的商业综合体，我们的A股认股权那一块它重点是发展住宅。这个只是时间问题，我们会把这个进一步协调。

　　有关公司持续发展的城市，我们首选的还是长三角、珠三角这些经济比较发达的地区，商业竞争不是那么白热化的区域。比如长三角的上海、杭州、南京，这些城市我们会重点关注。在珠三角就是深圳、广州。目前我们也进入了成都和天津，我们会努力发展好。关于进一步发展的区域，我们会考虑这个城市总的购买能力、经济的平均水平、市场的承受程度、竞争的激烈程度。

　　许汉平：我首先说一下，我们现在托管的几个大悦城是没有并表的，这是按照香港的准则来处理的。

　　第二个是关于融资计划，我们现在是净现金37亿，但是并不排除我们今年有融资计划，我们会尽量使用债务的融资，使我们现有的资产效益最大的提高，同时考虑到市场的情况，不排除我们未来还有一些股权的融资，所以今年我们会多种渠道来做。

　　现场提问：你们今年新开工的商业方面的总的面积或者货量有多少？去年你们的核心利润是多少？因为我没有看到这个数字。你们的住宅方面说是A股重点发展，但是合约销售方面是下降了，预计今年合约销售会是怎么样的表现？今年可售货源是多少？

　　许汉平：今年新开的商场这一块，我们目前是两个，一个是我们托管的烟台大悦城，另外还有成都大悦城，这是我们现有的项目。我们的核心净利润是8.97亿，剔除了公允价值的影响之后。合约销售这一块，我们现在可售的货源主要是现有的两个项目，一个是海景一号，一个是龙溪29，现在可售的大概还有17000平米左右，今年预计会有18亿左右的销售金额。

　　现场提问：管理层你们好，你们拥有5个大悦城的认购权，具体的时间表是怎么安排的？注入的方式是一个一个的慢慢注入，还是会一次性注入？另外，因为现在内地的商业地产受到电商的冲击，很多开发商也在转型做一些轻资产的行业，你们怎么看未来这方面受到的冲击，以及你们有什么优势可以在这方面开拓市场？

　　周政：前面我们也说了，我们不仅仅是这5个，未来我们还持续的在这5个大悦城的基础上有一个持续的发展。这些项目的推进和进一步拿地都是一个非常重要的战略。

　　至于方式来说，我们是希望注资能考虑到大小股东的综合利益，合理定价。因为母公司持有上市公司75％的股权，所以在定价方面，包括控股方面整个利益，都要有长期的考量。我们会按照公告的时间来推进。

　　目前考虑第一批注资注入市场的反应和诉求，我们也会兼顾这个问题，第一批注资之后，市场上有些情况我们也会综合考虑。再一个，参照可比上市公司的一些注资的案例，使得这个定价和责任合理。

　　韩石（总经理）：我来回答一下电商对于传统行业冲击的问题。电商确实是对传统零售业产生了一定的影响，这个影响特别是对于超市、卖场和百货，产生了很大的影响，很多的企业都在想办法应对，来寻求共同的发展。

　　作为大悦城这个品牌，我认为既有挑战，同时也有很多的机会。从大的方面来讲，大悦城增加它的体验，再一个是社交互动，从这两方面的需求入手，适当怎么餐饮和休闲业态的比例，通过多主力店的模式，增加消费者目的地的消费。再一个就是通过主题，强化定位，来确定各业态的比例和业态之中的休闲、体验类的商业的面积和比例。具体有三个方面：

　　第一是和商户一起提升保底租金，重视实体店。大悦城的模式是跟商户签订的租约是保底租金和流水抽成两者取高的租金合约。在引入商户的过程中，或者在下一步的续签过程中，提高保底租金的份额，这样一方面提升了租金的数额。另外提高了商户经营实体店的租金，他会更加重视经营。

　　第二个是加大体验消费，这个体现在时尚方面。从零售角度来说，从业态来讲，多一些买手店，多一些设计师的品牌，强化大悦城的时尚定位。另外从餐饮角度来讲，增加消费者在店里面停留的时间。在休闲、体验方面，设计主题街区，增加舒适度和可逛性。

　　从结果来看，去年和全年双十一节，大悦城的销售没有因为电商的影响而下降，反而是从销售额、人流量和交易笔数方面都有所提升。其中，销售额同比增加22％，客流量同比增长26％，加以笔数同比增长了29％。

　　现场提问：刚才你们讲到现在的净现金水平比较好，你们今年计划有多少资金拿地？或者在其它方面有没有动作？你们刚才也讲了，现在商场、酒店方面都会受政策的影响，你们的毛利率长远可以保持这个水平吗？

　　周政：我们今年整个目标是希望能够获取100万平米的新的土地储备。当然在这个过程里面，有些二线城市的区域，可能有些同行业的商业项目位置很好，但是运营的情况可能不太好。这给我们带来了合作的机会，我们也在探索这种嫁接式的合作、品牌的输出，发挥我们大悦城的品牌优势。

　　许汉平：截止去年12月31号，我们的净现金是37亿。我们内部对这个净债务比例是有一个要求的，为不超过65%左右。从现在来看，我们还有很大的债务空间可以用于未来的发展。

　　刚才你提到毛利率保持的问题，我们这个毛利率59.6％，它是由三块业务组成的，一个是商业，一个是酒店，一个是物业销售。我们的商业有比较高的毛利率，为75％左右，这是我们的主打产品，这一块毛利率一定会比较持续、稳定维持在这个比例。在酒店这一块，像我们的米高梅、瑞吉酒店经营的不断提升，我们的毛利率也会有一个稳定的提升。住宅这一块，我们更多的是商业综合体里面的住宅，我们依托商业综合体。依托大悦城的市场影响力，我想在这一块的住宅的毛利率也会维持行业里面比较好的水平，所以综合来说，我们的毛利率还是会维持在相对较高的水平。

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