以往新项目开盘两天内能售出200多套，现在两天卖不出一套；同时二手房成交量较以往下降了60%，对此有楼盘开始降价出售，但购房者持币观望态度仍未有改变迹象

　　上海

　　、杭州等东部主要城市房价开始下跌

　　今年3月起东部主要城市住宅市场交易量开始下降

　　只要政策不放松，东部楼市低迷仍将持续

　　东部供需矛盾要靠增加中低价住宅缓解

　　目前，受七部委新政影响最大的要属东部地区，曾有多位业内人士表示，该政策主要就是针对这些房价上涨过快地区颁布的。记者通过调查了解到，目前东部城市确实受此影响较大，其中不仅持币观望人数增加，导致交易量下降，而且近期东部主要城市房价也出现降势，其中有民间说法杭州房价为12年来首次下降，而上海预计房价将跌破30%.

　　连日来受新政影响，华东一带房地产市场受到了大范围波及，其中，上海受影响程度最深。据记者了解，上海的商品房住宅价格从2001年开始呈现快速上升趋势，主要是由于短线投资者的介入，特别是境外和外地炒房团入市，带动了上海高档住宅的需求量猛增以及全民炒房的热潮。这一热潮在去年下半年至今年初爆发得最为迅猛。

　　在采访中，多位业内人士认为，上海的房价可能在未来半年内跌破30%，也有投资者认为，如果政府继续追加措施，则会抑制房价，若就此停止，很可能使目的无法实现。而业内预计的下跌30%的价格区间，就是从去年7-8月份开始，至今年3月的平均价格上升幅度。

　　近两年来，杭州与南京房价的上涨速度同样有目共睹，这两个城市与上海仍有很多相似之处。自2000年开始，杭州的房价开始迅速攀升，至今直逼上海。在2000年，杭州的平均房价不足3000元/平方米，现在即便在从前少有人问津的城北，也很难找到低于6000元/平方米的住宅，而城市中心区绝大多数的二手房源价格高则逾万元，低则7000-8000元/平方米。自2003年以来，房价基本也已经翻番。可以说，杭州的房价起点低，但在这几年间上涨的幅度甚至超过上海。

　　南京

　　住宅的价格从2002年起开始突飞猛进。相关资料表明，2003年居全国第五，涨幅12.8％；2004年涨幅11％，居全国第八。但从2004年下半年开始，南京房价涨幅增长过快的势头渐渐得以抑制；今年年初宏观调控以来，已呈现部分下滑趋势。根据南京市房管部门统计，第一季度80%的楼盘涨幅在2%-3%，仅有20%的楼盘涨幅超过8%.

　　炒家推涨东部房价

　　华东地区的房地产投资者主要来自于浙江、上海、境外以及其他外地城市。夹杂着一些包括温州人在内的浙江投资者，他们游走于长三角一带，在杭州、上海、南京地区争相购房。

　　在这批炒房团队里有一个颇显特别的集体，就是温州炒房团。温州人的炒房历史比上海人还要早，在2000年的时候，温州城中心的住宅已经达到7000-8000元/平方米，即便一个小乡镇上的房子也要卖到5000元/平方米，长线投资收益率在温州连3%都不到。“温州人只相信房产”一位业内人士这样评价。无论如何，温州人在自家地盘是没办法把房价炒上去的，于是，他们转向了当时和温州房价差不多的上海。

　　上海

　　当时房地产市场不很景气，开发商还需要到温州做广告，但温州投资者看清了上海与温州房地产市场的投资空间是不可同日而语的。

　　“最辉煌的时候，一个上海楼盘开盘，门口停着100多辆浙字头的奔驰”，一位知情人士这样向记者表述，而很多楼盘的温州炒房团从去年年底就慢慢撤离上海了。

　　上半年一系列打击投机平抑房价的政策，对杭州、苏州、无锡的影响并不大，而对南京及上海的打击相对严重，由于南京的市场实际支撑能力很差，基本属于有价无市的状况，上海房价过高，但发展前景还是乐观的。从各城市相继出台的地方性政策也可以看出，上海和南京的政府已经对炒房投机过热的市场产生警觉。

　　3月起东部住宅市场交易量开始下降

　　新政到来之后，南京、杭州、上海三地市场均受到不同程度影响。整个华东区域住宅市场成交量都在3月之后逐步呈下降趋势，致使很多二手中介门店只能自己关门。在5月11日国家七部委正式颁布政策之时，各地二手房交易还异常火爆，但在5月之后，上海方面多家中介公司反映，二手房买卖成交量较前一月下降了60%.据记者观察，6月1日之后，很多二手房中介已改经营租赁业务为主，多位负责人对记者称，此时既不适合买进也不适合抛售，还应适时观望。

　　南京

　　和杭州的二手房成交量也都明显下降，但有业内人士认为房产交易量很快就将回暖，由于前不久七部委对南京、苏州的房地产做了调研，华东区域的市场监测和导向极可能发生变化，而这些地区的一手楼盘目前都处于销售停顿期，杭州某楼盘的一位销售人员告诉记者，从前开盘头两天至少可以售出200多套，现在两天也不一定能够卖出一套，无论是一级还是二级市场，消费者观望态度未有改变。

　　住房结构 东部住宅供需结构失衡

　　上半年上海批准预售面积与登记预售成交面积同比去年供需反向增长落差超过30％；

　　而南京高价房过剩，中价房供不应求矛盾也很突出

　　上海：供需反向增长落差超过30％

　　据记者从上海市建委获悉，今年上半年上海批准的预售面积与去年同比下降15.48％；新开工面积同比降幅为5.17％。而同时间段的需求数据显示，上海的已登记预售成交面积同比增长15.38％。以此推算，供需反向增长的落差已超过30％。

　　有分析人士认为，宏观调控的初衷之一在于抑制房价的猛涨和短期内的快速拉升，而控制房价最有效的方式就是增加供应量，但今年一系列限制土地供应措施的出台，使上海上半年的供需比竟高达1（批准预售）∶1.34（已登记预售）。如果不是有大量的去年存量可供弥补缺口，供需将更加紧张。

　　上海

　　普润房产顾问公司的王水田表示，在有大量资金持续流入楼市的情况下，供不应求的矛盾在宏观调控下并没有得到缓解，反而加剧，这显然成了促使房价上涨的原动力之一。

　　南京：高价房普遍过剩中价房供不应求

　　据抉策地产研究中心2005年一季度调研结果显示，目前南京房地产市场上供不应求的房源价位段集中在4001-5000元/平米之间。其余各价位段都是供大于需。3000元/平米以下及6000元/平米以上价位段房源的供需比例与2004年四季度相比，有所缓解。

　　但就目前各价位段的供需比来看，南京房地产市场的供需结构性失衡矛盾很严重。本应大受欢迎的低价房源由于地理位置的原因，受到市场冷落；市场接受程度有限的高价房源在日益增多；中等价位左右的房源却严重供不应求。

　　出路：增加中低价位房缓解供需矛盾 上海

　　中房指数办公室一位人士建议，在高价房“居高不下”的同时，如果增加中低档房的数量，上海楼市的均价自然会下降。

　　上海

　　房地局权籍交易处王晓光处长介绍，经过2004年的调控，上海房地产供求结构趋于平衡，供应结构逐渐改善，但是中低价位商品房供应仍明显不足。

　　据悉，今年上海已推出710万平方米配套商品房用地，致力于中低价商品住房的建设。按年初的目标是全年推出1000万平方米配套商品房用地，但这一指标后来调整为“全年落实可开工面积1390万平方米”，以此计算任务也已完成过半。

　　（罗昌平）

　　价格走势 上海

　　房价降幅可能达30%据记者了解，目前上海已有多个新楼盘纷纷以削减1-3折的优惠比例间接将价格调低。中原方面分析说，下半年上海住宅价格将可能会达到30%的降幅。

　　另据记者观察，此番政策的接连轰炸，为上海宝山、浦东等区位楼盘带来较大的影响。浦东在建住宅密集区附近的一些中介公司已经维持交易贫乏的状况起码一个月时间，这些楼盘的入住率最少的仅为30%-50%左右。

　　上海

　　复旦大学房地产研究中心尹锋认为，只要中央的口径不放松，上海这种楼市低迷的现象就有可能继续维持下去。

　　杭州

　　房价12年首次下跌坊间有一种说法，杭州房价已经历了12年只涨不跌的局面。但在杭州市房产管理局最新发布的一份报告中显示，一季度杭州市商品住宅预售价为6241.7元/平方米，比去年第四季度的6279.56元/平方米下降了0.6%.降幅虽不大，但对杭州来说尚是首次。在几年猛涨之后，杭州房价终于有时间得以平稳回落。

　　记者在采访中发现，与上海二手中介纷纷关门相比，杭州中介公司生命力更加顽强。位于莫干山路门店的二手房中介公司负责人称，自从6月1日开始，挂牌量明显减少，公司甚至接连几天都没有营业额，墨香苑等众多楼盘挂牌后都少人问津，价格从之前的12000元/平方米，跌至9000元/平方米，依然无人应和。

　　南京

　　高档房有价无市南京房价泡沫相比华东其他城市略显严重，其房价并不比苏州、无锡的房价低，譬如玄武湖边可达1万元/平方米以上，但南京的尴尬之处在于其经济链条的不通畅，基本处于一种有价无市的状态。

　　“河西新城就是完全靠概念炒起来的，所以到现在卖得很艰难”复旦大学房地产研究中心尹锋表示。6月1日之前，南京楼市交易量持续走高，每天成交量平均突破300套，6月1日之后，成交量和成交均价都大幅回落，业界仍认为，这种回落是暂时的、小幅的，局部区域的中低档楼盘仍将保持供不应求。

　　本版采写/摄影本报记者陆锐（除署名外）