今年一季度楼价微涨1.1%，新政出台后，发展商纷称广州楼市以自住为主，“影响不大”

　　业界观察，持币观望气氛进一步加浓，下半年供应量估计增加50%，楼价可能小幅下调

　　6月1日，广州市国土房管局正式公布了“普通住宅”与“非普通住宅”的划分标准，对于超过144平方米的“非普通住宅”开征比原来高一倍（即3%）的交易契税，同时开始执行的政策还有：全面禁止期房转让、对两年内交易的房屋按成交总额征收5.5%的营业税等。“房产新政”正式在广州落地。时过两个星期，广州楼市表面仍然相当平静，一手楼价和二手楼价均未有明显下跌的迹象。

　　多个项目“两周几乎没有成交量”，个别楼盘“优惠”总房价的10

　　%虽然很多发展商都不愿向公众表现出“房产新政”给广州楼市带来冲击，但新政出台后，广州楼市人流量减少、持币观望气氛相当浓郁却是不争的事实。

　　上周末，记者来到广州免费接送消费者到楼盘看楼的楼巴集中地———宏城广场、信和广场调查。记者看到，坐楼巴看房的人流量较之以前明显减少。而近日记者在海珠区、天河区、番禺区多个楼盘现场也看到，现场看楼人数较前一段时间又冷清了许多，现场签约的人数则更少。多个在售楼盘的售楼人员私下向记者透露，这两周几乎没有成交量。6月8日，海珠区某楼盘开盘，虽在之前已进行内部认购登记蓄客一个多月，记者在现场却只看见寥寥可数的几个准买家到售楼部现场。

　　事实上，广州楼市这种成交不太畅旺的态势，从今年年初以来便有逐渐明显之势。

　　在经历了2004年楼价结束连续8年的下滑势头并且一举猛升18.8%后，今年年初广州的发展商还表现得对市场信心十足。在1月举行的“广州房地产经济峰会”上，与会的广州十大房地产企业负责人放言广州土地供应紧缺，纷纷预言今年广州房价将再上涨15%至20%.但不久广州市国土房管局有关负责人便针锋相对地回应：广州土地供应充足。2月底，广州市公布了今年的供地计划，共有28幅地块、用地面积达110万平方米的经营性土地使用权将计划出让，其数量与去年持平。同时，还出台系列政策盘活烂尾地块，公布从5月1日起，对闲置一年未开工的地块每月征收地价的1.2%作为土地闲置费，而且把今年定为“整顿提高年”。

　　据广州市国土房管局公布的数据，在今年的第一季度，广州楼价仅微升1.1%，商品房成交面积同比下降22.29％。

　　进入4月后，两个“国八条”出台。多年来广州楼市成交十分活跃的“五一黄金周”，今年则显得相当淡静。据合富辉煌、中原地产等中介公司统计，今年五一的推盘数量较去年五一减少10%以上，成交量同比下降更大，不过成交价格仍然相当坚挺。

　　广州知名房地产专家赵卓文认为，一系列房产新政对买家的购买心理影响很大，广州购房者持币观望的气氛将进一步加浓，最终导致下半年成交萎缩，楼价下滑。

　　有业内人士指出，目前广州发展商和消费者已经暗暗地开始进行一场楼价降与不降的博弈。多位发展商曾公开表示，不管政策怎么变，广州以自住型的消费者为主，“该买房还是得买”，而且广州楼价相对其他城市并不高，已没有多少降价的空间；在消费者方面，则有许多人期待新政实施后楼价下调，甚至回到早两年的水平。由于目前广州置业者中相当一部分已是二次置业（约84％的广州市民已有私有住宅），因此他们并不太焦急入市。

　　寒桐房地产投资顾问有限公司总经理韩世同认为，这场博弈最终可能导致广州下半年房价有所回落。原因是在今年上半年楼市供应量不足的情况下，由于消费者的观望，大多发展商的销售并不太理想，而下半年的供应量估计增加50%，“新政”出台后加剧观望氛围，出于竞争压力和资金回笼的压力，发展商下半年明里暗里的优惠促销将会增多，价格可望下调。

　　事实上，在近期“新政”出台的风头上，除雅居乐、恒大、富力和一些新开盘外，不少发展商的推盘力度已较前一段时间大大减弱。此外，近期一些知名的楼盘已开始在优惠方面做起了文章，如云山诗意人家、新城市·秀、爱都新天地、时代玫瑰园等楼盘纷纷推出了买楼送1.5%的契税、送物业管理费等优惠促销，个别楼盘的“优惠”达到了总房价的10%.

　　「二手市场」投资客悄然撤离

　　二手房交易占半壁江山，未来盘源将大为缩减

　　在“6·1大限”到来前夕，为抢在新税费开征之前达成交易，广州二手市场出现异常火爆的繁荣。据广州房产交易中心统计，5月16日－22日，交易中心共受理二手房交易3093宗，受理合同转让317宗，二手房交易量由原来的日均288宗上升至450宗，仅5月17日就达740宗。

　　随着“房产新政”的实施，广州二手房成交明显回落，6月1日至6日房地产交易中心共办理二手房交易手续788宗，日均133宗，虽然减幅小于之前的预期，但日均成交量也仍比平常日均的288宗减少了54%.中原地产的区域总监潘婉霞向记者透露，新政实施后，在原来投资型买家最为集中的天河区，无论是短线炒家还是长线投资客，近期已几乎全部消失。主要是他们预期未来由于禁止期房转让，出租盘源增加，投资回报率降低。记者还从多家中介行了解到，目前自住型的二手房买家也有相当多在持币观望。

　　广州二手房产市场近年来发展非常迅猛，从1998年－2004年，二手交易量均保持超过36%的年增长率，至今年第一季度，二手交易量已占到广州一二手房交易总量的47%.广州市房地产交易中心副所长黄文雄介绍，广州二手楼市高速发展，最重要的原因得益于连年来系列政策扶持，如降低二手交易门槛、简化交易手续、鼓励地产中介发展、二手楼宇按揭、公积金贷款额度放宽等。如今年年初，广州市长张广宁签署的第一个政府令就是关于再调低房改房上市门槛的，规定市民无须经单位同意就可自由地卖出房改房，这进一步加速广州市近60万套房改房的入市速度。

　　不过本次“房产新政”的出台，满堂红高级总监邓翊军认为，将会给二手市场带来起码两三个月成交萎缩的“阵痛”期。而多位房地产专家都认为，这将会给广州二手市场发展带来相当大的冲击，发展速度可能由此放缓。

　　在已实施的新政策中，税费征收标准的调整是最让二手楼市感到寒风阵阵的。

　　营业税方面，个人购买住宅不足两年转手的，将按售房收入全额的5.5%征收营业税，这将使转手购入两年内住宅的交易成本激增数万元，而五年内的非普通住宅转让除了按3%缴纳契税，增值差额还要征营业税。个人所得税方面，由原来的1.5%下调至1%，但无论房产有无增值都将要缴纳个人所得税，仅5年以上且是惟一自住房才能免税，这又让缴税人群将大大超过原先的范围。

　　潘婉霞分析，禁止期房转让再结合2年内房产转让需纳比较高额的营业税，这政策在近期内影响可能还不太明显，但在未来数年内将越来越使二手交易盘源大大收窄。因为现在一手楼交易合同中，发展商承诺的办证时间是一年半至三年不等，拿到证后还有两年“等待期”，这就使目前广州每年约10万套的一手房产在三五年内极少进入二手市场。

　　市场预测 “微调，降幅在5%以内”

　　业界分析，广州楼市发展已20多年且经历过上世纪90年代泡沫考验，不会大起大落

　　尽管房产新政这剂“猛药”的“药力”正在广州楼市起作用，但无论是对“新政”影响持“乐观”态度的发展商，还是对下半年广州楼市持“悲观”态度的市场专家，都比较一致地认为广州楼市成熟度高，未来将不会大起大落。

　　广东省房协副会长兼秘书长蔡穗声表示，总体来说广州房价与国内某些省市是不同的，广州的楼价不存在投机，基本上是本地消费。广州的楼价比较平稳，房价前几年还下跌，去年上升，其净涨幅还是比较小，比较合理的。在中央的宏观调控下，广州的房地产市场不会出现大的起伏。赵卓文更预测，今年下半年广州房价下跌也将是微调，降幅在5%以内。

　　1979年，从一个名叫“东湖新村”的中国首个商品住宅项目开始出现广州，广州房地产业已走过了20多年的历史。在上世纪90年代中期，广州楼市经历过一次楼市泡沫破灭的痛苦经历，当时市场上很多港澳炒家随着金融风暴爆发而撤出，从1997年起广州楼价连续7年下滑，市区住宅均价由1996年的6238元/平方米一直跌至2002年的4000元/平方米左右。2004年广州楼价比2003年猛升18.8%（其中包含了番禺区上升了37%的拉高因素，市区楼价大约上升10%左右），而2004年广州住宅均价也只是4618元/平方米。

　　广州市国土房管局市场处处长黄文波认为，有三大因素在调控着广州市场，楼价不会因国家的调控政策影响而大起大落。一是市场起步早，政府已摸索出一套成熟的管理经验；二是开发商、消费者都经历过了上世纪90年代的泡沫考验，市场的投资理念与消费观念都趋于理性；三是市场规律已经能够充分发挥作用，不管别的城市发生什么事情，广州市场都相对平静。

　　声音·发展商 开发速度和销售计划不变

　　个别发展商高调宣布旗下项目全面涨价

　　在公开的场合，各大小发展商均称“房产新政”对广州楼市的影响不大。

　　富力集团董事长助理、公共事务部总经理陆毅就乐观地表示：房产新政只会对楼市造成两三个月的不适应期，广州作为全国房地产业最为成熟的市场之一，自住型的购房者占绝大部分，主要意在打击投机炒楼的新政对广州影响很小，而且市民住房需求很大，广州楼市的成交量不会受影响，楼价将会相当平稳。陆表示，第三、四季度富力还将加大土地储备计划，开发速度也不会放缓。

　　合生创展相关负责人也表示，今年合生广州公司原定的50亿元年销售计划不会改变。而恒大集团还宣布在6月底开始大规模地推货，并还高调宣布了其楼盘全线涨价计划：6月底涨价3%，7月涨价3%，8月份再涨价4%.恒大地产副总裁顾朝晖表示，涨价的原因一是对市场的信心，另一方面因为楼盘的综合素质，楼宇质量，规划设计等都有所提升。

　　观察·中介 下半年中介行业加速“洗牌”

　　大型中介仍开铺扩张，甚至向外地扩张

　　面对“新政”，各大小二手中介行均在纷纷采取应对策略。据了解，中原、满堂红、合富置业等几大中介行都加强了对经纪人员的政策培训，增加在租赁方面的服务以弥补买卖成交减少的影响；满堂红还调高了员工的底薪，避免部分经纪人在业务缩减时还能有较高收入，以留住人才。

　　同时，各中介大行均表示不会停止其开铺扩张的步伐，中原、合富置业等大行近期均不断开出分行，满堂红还开始跳出广州向佛山、深圳、上海等地扩张。

　　潘婉霞表示，现在正是正规大型中介公司扩张的机会，因为在市道好的时候，中介的技术含量较低，而当二手交易变得难做的时候，部分实力不强的公司将会被淘汰，这正是综合实力强的专业大行发展的机遇。

　　邓翊军也预测，从下半年开始，广州中介行业洗牌的速度将会进一步加剧。6%、

　　本版采写/南方都市报记者 严家森