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贷款买的房,有赚就脱手

作者:     转贴自:每日经济新闻    点击数:1210


 
  主人公:金先生;年龄:34岁;职业:公司高管;年收入:35万

  从今年3月至今,连续出台了一系列的房产政策,对房产的购买、贷款以及转让等在多方面作了规定和限制,如何处理手头的物业和寻找新的投资方向,已成为当下投资者最为关心的问题。

  金先生就是其中的一位。他目前居住在静安区的达安花园,该物业周边交通便利,各类配套设施完善,金先生及家人都较为满意。1999年8月,金先生购入了上海万里城的一套多层两房。2002年10月,金先生又购买了浦东龙阳路地铁站附近的万邦都市花园。目前这两套物业均用于出租。此外,金母与金先生夫妇一起居住,其所拥有的一套位于水电路的公房,也用于出租。

  2004年,金先生还购买了杨浦区的华升新苑,主要考虑离地铁近,交通便捷,小区绿化较好,但该物业目前的租金价格低于预期,金先生不满意。

  最近,金先生一方面担心现有的租金收入不能完全抵消贷款压力,投资风险大大增加;另一方面又对房产市场的未来走势感到不确定,难以决定手头物业的去留方向。此外,金先生还考虑到,一旦将现有的物业出售,所获得的资金该如何处置,希望得到专业人士的指点。

  专家点评:

  政府近期出台的一系列房产调控政策已见成效,盲目投资和炒作现象得到初步控制,市场观望气氛加重。从发展趋势来看,上海房产市场的价格也将逐步回归理性。

  就金先生而言,其现有的四套物业均为住宅类产品,有些物业已经获得了较好的增长,如继续持有将面临着贷款利息的上升,持有成本增加。因此,建议金先生尽快将手头的部分物业出售,以低于目前市场价的价格脱手,落袋为安。

  金先生将现有物业出售并扣除偿还银行贷款的支出后,可获得200万元以上的现金收入。建议金先生调整投资预期,以长期投资为主,获取稳定的回报为原则,可考虑租金收益较高的办公类物业。

  从现有的房产市场来看,上海办公楼市场正处于一个稳步上扬阶段,办公楼的租金出租率正在持续上扬,目前的投资回报率均超过住宅市场。作为长线投资,写字楼应该是目前市场较为稳健的一个投资产品。

  在投资区域的选择上,建议金先生考虑CBD中心及辐射区的物业。这些地区有单套面积在100~200平方米的中小面积办公楼在售。目前的需求旺盛,租赁市场较为理想,如上海的长寿路沿线、中山北路沿线成为泛CBD地区,已是中小型企业的聚居地。

  具体物业的选择上,为降低投资压力和风险,必须考虑到收支平衡的问题。办公物业的(预期)租金收入不宜低于月还款支出,因此,在选择物业前需要先考察周边同类物业的租金水平。以单套面积100平方米,单价20000元/平方米的物业为例,其总价达到200万元,选择贷款四成十年的付款方式,月还款额达到近9000元,也就是说,该物业的租金需要达到3元/平方米天以上,才能满足充抵还贷的需求。
贷款买的房有赚就脱手(组图)
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