●市国土局明确表示确保今年经济适用房用地，增加低价位住宅用地入市公开交易

　　关键词：中低价房

　　本报与搜狐焦点房地产网就“七部委意见”进行的联合调查最新数据显示，在1094名调查对象中，91.73%认为北京缺少中低价房源，58.06%表示北京市要建大量中低价位的商品住房来满足人们对低价房的要求。北京市国土局局长安家盛表示，在供应土地方面，将力保经济适用房用地的供应。

　　房展会上很多看房人不断寻找距离城区较近的低价普通商品住宅。

　　「目击」

　　经济适用房各出举措防炒房号

　　日前，三环新城开发商贴出公告，称预计四期8月底前开盘销售，房源将采取公开摇号的方式。至此，从4月底起在其售楼部附近扎帐篷排队的人们才陆续离去。排队中不乏有为买到一套经济适用房而排队几个月甚至1年以上的。

　　一直以来，小部分经济适用房被炒房号者排队拿号而流入其手中，而一些真正低收入家庭则因排不到队、拿不到号而没能够买到经济适用房。为此，目前处于排号或即将排号的经济适用房开发商采取举措过滤炒房号者。

　　据北京城建投资发展股份有限公司新闻中心副主任任学才介绍，现在定福家园的一期电脑摇号已经摇完，二期什么时间推出还没有最后确定，但已经有很多人等着二期放号。由于房源紧张，好多人想走后门“拿个号”，对此开发商严加把关。同时，为了防止投机者炒房号的情况发生，开发商要求购房者前来排号时必须带身份证，凭身份证排队、电脑摇号。

　　此外，据记者了解，天通苑、回龙观等有后续放量的经济适用房项目，排号时开发商也会采用相关举措，使其房源真正为低收入家庭所购得。

　　「调查」

　　91.73%认为北京缺少中低价房源

　　在本报的调查中，有88.39%的受调查人表示北京的经济适用房数量不多；91.73%认为北京缺少中低价房源；有41.94%被调查者表示经济适用房比例要增加，另外58.06%的被调查者表示要建大量中低价位的普通商品住宅。从这些数据可以看出，购房者对经济适用房及中低价位普通商品住宅的渴望。

　　记者从22日结束的2005北京五月城市房展了解到，本次展会上成交的住宅以5000元－7000元左右的项目为主，占总成交量的2/3左右。低价房继续热销，比如均价3750元/平方米的旗舰凯旋、3250元/平方米的荔景园以及京贸国际公寓、朝阳旺角等项目成交较为活跃。该房展会组委会的调查也显示，很多看房人咨询房展会上是否有低价普通商品住宅和经济适用房项目。北京市建委1－4月份统计数字显示，全市预售的商品住宅中，商品住宅期房买卖价格低于5000元/平方米的占44.6%.这些都充分表明人们对中低价商品住宅有强烈的需求。

　　普通住宅项目重兴嘉园开发商北京重厦房地产开发有限公司副总经理李承志告诉记者，其楼盘价格约4500元/平方米，由于客户都是以自住为主，因此在七部委意见下发后，销售情况没有明显变化。

　　「前景」

　　仅有远郊低价房不能有效满足市场需求

　　对于目前百姓对中低价位住宅的强烈需求，北京市国土局局长安家盛日前接受本报记者采访时明确表示，作为土地管理部门，在供地方面市国土局将力保经济适用房、安居工程等带有一定社会公益性质的用地，并向低价房建设用地倾斜；以后还将计划成立调查组，调查北京市到底有多少低收入人群需要购买住房，以便为有效地供应土地打下基础。

　　另外，记者从北京市政府也解到，市国土局已会同市发改委根据北京市房地产市场的具体情况，调整住宅建设用地量和用地结构，加大普通商品房和经济适用房的土地供应量，纳入今年全市的土地年度供应计划，这已在《北京市2005年度土地供应计划》中得以体现，如经济适用房用地200公顷、住宅商品房用地1750公顷。加上去年因“8·31”因素提前释放的1290公顷开发用地，2005年实际土地供应总量为7790公顷，基本能保持土地的平稳供应。

　　市国土局相关负责人表示，今年经济适用房用地是确保供给的，但至于200公顷用地分布在哪，目前还不方便透露更多，“但四环沿线要多一些，还有一些经济适用房项目的二期、三期等后期开发用地”。市国土局另一位不愿意透露姓名的负责人向记者介绍，土地公开交易后，在政府统一供地情况下，相关部门一直尽力推出低价位的住宅用地，比如此前大量放量的平谷区的地块，通州、大兴、密云等区县的地块等。

　　业内人士认为，仅有远郊低价土块增加中低价住宅供应是远远不够的，毕竟平谷、密云、大兴等地距离市区过远，居住者工作生活很不方便，即使其低价房建成入市，在城区工作的人群前往购买的人数也比较少，从而不能有效解决供需矛盾。

　　国土局一位官员表示，目前还没有解决这一矛盾的根本办法。从长远的角度来看，改善郊区市政和生活配套，不是单独一个部门在短期内能解决的问题。该人士认为，目前来看，有效的办法是多建卫星城，并有快速轨道交通连结它与中心城区，从而引导购房者向近郊、远郊的低价房集中区扩散。

　　■反应·开发商

　　开发商愿意开发中低价住宅

　　原因是市场需求旺盛、风险少，容易回收成本

　　采访中，开发商有一个比较集中的声音，即在11日七部委出台其意见之后，不少开发商更愿意开发中低价位的住宅项目。“因为市场需求大，前景好，开发商容易回收成本。”业内知名地产经理人张卫克5月25日接受本报记者采访时表示。他还分析说，现在开发房地产项目要交齐所有的土地出让金等，大投入、高风险，相当一部分开发商“输不起”。一些开发商也在改变过去做项目带着点儿“赌输赢”的意味，他们现在的目标只有一个：必须有利润。在这一转变下，开发商比较愿意选择投入较少、风险较小的中低价位住宅项目作为其主攻方向。

　　保利集团项目工程师王程表示，目前中低价位住宅市场的需求十分旺盛，其交易火爆就是明显的佐证。因此，开发中低价位住宅的开发商也能依靠其强大的市场依托而成为赢家。

　　针对开发商关心的政府在税收等方面是否给予开发中低价房者以一定的优惠，记者从市国土局、建委等部门均未能得到确切答复。

　　■调查·短线投资客

　　七部委意见挤不走炒房号者

　　一位短线炒家称，70%的投资客炒经济适用房房号及认购中低价住宅新盘后快速出手

　　投资炒房历史已有6年的张先生说，他靠炒房积攒了近100万元。张先生表示，“七部委意见”并不影响他的买房投资的热情，也不会影响他投资回报，“该怎么操作还是怎么操作”。

　　在记者保证一定不透露出其姓名的情况下，张先生讲出了他投资房产赚钱的秘密：炒房号。他曾排队拿到不少非常抢手的经济适用房房号，然后高价售出获利。“按照计划，我要把手里攥着的20万元钱都用来炒经济适用房的房号，5万元盯紧三环新城、百子湾一号的后期、定福家园等一些房源非常紧俏的经济适用房，一个号能挣上万元甚至几万元。不过政府部门和开发商对经济适用房房源的管理越来越严格，这种‘投资’就不太好做了。其余15万元认购低开高走的新盘产品，这需要先交了定金，但不等办理产权就倒手买给第二个买家。”张先生告诉记者，他认购的住宅仅限于中低房，因为人们对中低价房的需求很迫切，中低价房一直是市场的抢手货，而且总房款较少，容易转手。“内部认购只需交纳几万元的定金，15万元就可能占上几套户型好、朝向好、价位好的房子。再出手最少每套能挣三五千元，遇到买房急切或出手大方的，挣个一两万元跟玩似的。”

　　张先生透露，据他了解，70%的投资客是炒房号或者炒内部认购期的新盘项目。虽然七部委出台的政策明确规定个人购买住宅未满2年转手要征收营业税，以此限制投资客，但那些投资中低价房的投资客都游离于该政策之外，“他们不到成交的时候就已经把房子或者说是房号出手了，根本不会发生交营业税的问题。”

　　■调查·长线投资客

　　长线投资客持币待购

　　手握10套出租房源的投资客称，不少长线投资者都在观望七部委意见对市场的影响

　　与张先生的短线投资相比，李军属于长线投资客，但他们有共同的特点，都看好北京的中低价住宅。

　　李军告诉记者，他此前是搞房地产的，房屋信息非常多。他曾专门投资尾房，以低出市面一两成的价格买进后稍加改装就用于出租。现在他手里用于出租的房产已经有10套，保守估计一年的租金收益在12万元左右。去年，李军共购置了5套房产，其中4套用于出租，当年的租金收益就达6万元。另外他以29万元买进了一套地段不错的住宅，当年就以33万元卖出，一下子赚了4万元。

　　李军向记者表示，他本计划在今年下半年新盘放量时再购置几套房产用于长线投资，“钱都准备好了”。七部委的政策出台后，李军分析认为，尽管该政策对市场的影响暂不明朗，但对人们的心理预期影响非常大，在对今后市场的情况还没有很准确地把握的情况下打算暂时缓一缓。

　　李军预测，新政策极可能会造成某个地段的房价出现局部大幅下跌的局面，届时他将把其作为首选的投资对象。“把这些大幅下跌的低价房子盘起来，等市场稳定了，回复正常的情况下，再出手能有大赚头。”

　　李军还告诉记者，许多中低价房的长线投资客都有与他同样的持币待购的心理，他们都在等市场稳时再出手，“这是一比较安全的策略”。

　　■购房者说

　　买房计划延后

　　●某事业单位处级干部李元珍：

　　我和妻子在事业单位工作了一辈子，省吃省喝攒下了30多万元。考虑到儿女大了，我们老两口还是买套房子安度晚年。由于积蓄有限，我定的目标就是中低价房。几个月前我们开始到处看楼盘，后来圈定了石景山区的几个楼盘，因为那里的生活氛围较好，而且有首钢搬迁的利好。但政府调控房价的政策接连不断，不知市场将有何变化，所以我们现在不打算立刻买房，再看一段时间才做决定。

　　■炒房者说

　　怕积蓄“打水漂”暂停投资行动

　　●自由撰稿人孙晶：

　　我靠着给一些报刊开专栏、写剧本等，积蓄了20多万元的稿费，打算将其投资房产。我确定投资目标是30万元左右的中低价房，但还没有出手，七部委意见就出台，由于担心生手容易被套，10多年的积蓄“打水漂”，我现在虽然很想投资房产，但还是静观楼市变化，等局面明晰时再出手也不迟。

　　某些区域房价可能大幅下降

　　●顺义某房地产公司销售负责人李先生：

　　我从事地产行业已经10余年了，也是一个中低价房的投资者，相对来说对这一行业的变化能更容易把握一些。央行上调房贷利率、七部委联合发文等一系列宏观政策都是为了抑制房地产市场过热的局面。我认为，从表面上看是限制投资者，但实际上是打击投机者，给他们造成心理上的恐慌，进而持币待购。我现在选择先停一停的原因是某些区域的房价很有可能大幅下降，当下降到一定程度时，我再投资这种楼盘。

　　本版采写 本报记者吴海花

　　本版摄影 实习记者周晓东

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