房地产　泡沫之争搅人心

　　2004年，对于房地产业来说，真是热闹非凡，泡沫之争将政府部门、研究机构、房地产商以及消费者统统卷了进来。有网友把最近各方对于房产泡沫的争论总结了一下，主要有10大观点：

　　一是认为城市化支持房产经济走牛；

　　二是认为房产交易没有代表性和流动性引发交易失真，出现泡沫；

　　三是认为房价和房租不一致出现矛盾性上涨；

　　四是认为土地稀缺决定房产牛市；

　　五是认为外资在大城市制造房产泡沫；

　　六是认为需求预期决定房价上涨有合理的一面；

　　七是认为房价与居民收入比例失衡；

　　八是国内投机资本自动择优是金融市场缺乏投资疏导的现状决定；

　　九是国内房产经济主要由贷款支撑，其泡沫的本质就是金融泡沫，同时也酝酿巨大的金融风险；

　　十是高价房产交易增加带动整体市场统计价格口径提升。

　　否认房地产业存在泡沫的人士算了这样一笔账：

　　世界银行研究表明，人均GDP达到300美元时，住宅产业开始起步；在600-800美元时，住宅业就会进入高速发展期；到1300美元时，进入稳定的快速增长期；到8000美元左右，就进入住宅业平稳发展期。人均GDP超过13000美元时，住宅业就会开始衰退。而我国在2003年底人均GDP为1090美元。这说明中国在理论上应该处于一个住宅业高速发展期。

　　2003年我国城镇人均住宅建筑面积据统计为23.67平方米，如果到2020年，每人增加建筑面积10平方米，那么到2020年共需要新增建筑面积138亿平方米。就是说，从2004到2020年这16年平均每年需要建筑住房8.6亿平方米。这个数字显示我国房地产市场的空间还非常大。而随着国民收入水平的提高，人口的自然增长，人们以旧房换新房的增多等，都会产生巨大的住房需求。

　　认为房地产业存在泡沫的人士则持这样的观点：

　　承认房地产业市场需求巨大，并不能否认房地产业目前存在的严重的结构性问题。房地产的产品本身，就是说中、高、低档的产品跟有购买力的需求即现实购买力之间是有差距的。从相对成熟的市场看，房地产按揭的贷款数量，占工资收入水平是有一个限制的。我国从工资收入水平讲，跟能够贷到的按揭贷款之间是有距离的。随着收入水平的提高和经济的发展，对中高档住房的需求会不断增多。另外，财富的流动和集中会使部分大城市的住房需求突出地增多。这些发展趋势跟投资供给的趋势是否吻合，有待观察。如果现在把较多的资金投资到中高档住房开发中去，使未来中高档住房供给超过购买力的支付水平，就会造成供求结构失衡。如果需求与供给不平衡，房地产业就会出现泡沫。